成功している賃貸オーナーだけが知っている！管理会社との上手な付き合い方
不動産投資を成功させるためには、パートナーとなる管理会社との関係構築が重要です。
管理会社に物件管理を委託すれば、入居者対応や修繕手配などの負担を軽減できるほか、契約内容によっては入居者募集についてもサポートを受けられます。
しかし、管理会社にすべて任せているだけでは、必ずしも安定した賃貸経営につながるとは限りません。
管理会社と上手に付き合うためには、修繕提案への積極的な対応、担当者との情報共有、入居交渉への迅速な回答、担当者との信頼関係という4つのポイントが重要です。
私自身も1993年築の賃貸アパートを経営する中で、管理会社との連携の重要性を実感してきました。
本投稿では、賃貸オーナーが管理会社と良好な関係を築くために意識したい4つのポイントについてお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
管理会社からの修繕・空室対策の提案には前向きに耳を傾け、費用対効果を確認しながら貸主自身が判断することが重要。
管理・仲介担当者とこまめに情報共有し、入居交渉にも迅速に対応することで、円滑な客付けにつなげやすくなる。
管理担当者を一方的に責めず、信頼と協力関係を築くことが、長期的に安定した賃貸経営を目指す上で大切。
１．修繕対応に積極的
築年数が20年を超えると、キッチンや浴室などの設備に古さが目立ち始める物件もあります。そのため、壁紙や床材などの表装リフォームだけでは室内の機能性やデザイン性を十分に改善できず、客付けや家賃維持が難しくなる場合があります。
管理会社担当者は、物件の競争力を高め、早期客付けにつなげるため、リフォームやリノベーションなど、さまざまな空室対策を提案することがあります。
こうした提案は、貸主の経済事情や賃貸経営の方針などを考慮して行われることもありますが、重要なのは、貸主自身が管理会社の提案に耳を傾け、必要な修繕や空室対策に前向きに取り組む姿勢です。
貸主が賃貸管理に積極的に協力することで、管理会社の担当者との信頼関係が深まり、修繕対応や入居募集についても円滑に連携しやすくなります。
また、担当者にとっても、貸主が提案を前向きに検討してくれることは、物件の課題や改善策を相談しやすくなる要因のひとつと考えられます。
ただし、管理会社からの提案をすべて受け入れる必要はありません。重要なのは、修繕の必要性や入居者ニーズ、費用対効果を確認し、貸主自身が最終的に判断することです。
▶築年数が経過した物件の競争力を高める方法については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２．管理担当者との連絡がまめ
部屋探しをしている方の動向や、賃貸検索サイトからの問い合わせ状況、内見時の反応などを把握することは、早期客付けに向けた対策を考える上でとても重要です。
特に、内見時の反応や成約に至らなかった理由などは、実際に内見者と接している仲介担当者だからこそ把握できる情報です。
そのため貸主は、管理会社担当者とこまめに連絡を取り、問い合わせ状況や内見者の反応、競合物件との比較などを確認することが大切です。
また、管理会社から家賃の見直しを提案された場合も、すぐに値下げを決めるのではなく、その理由や周辺物件の募集状況を確認した上で判断する必要があります。
▶管理会社から家賃値下げを提案された場合の判断方法については、関連記事「管理会社から家賃値下げを要求された。どうしたらいい？」をご覧ください。
３．交渉が入った際、可能な限り対応してくれる
集金管理物件では、内見者から家賃や初期費用などについて「入居交渉」が入ると、管理担当者を通じて貸主に連絡が入ることがあります。
入居交渉は、内見者が契約を前向きに検討している場合に行われることがありますが、募集条件を変更する際には、原則として貸主の承諾が必要になります。
そのため、入居交渉が入った際に迅速に対応できるよう、貸主と管理／仲介担当者が連絡を取りやすい関係を築いておくことが重要です。例えば、賃貸経営に積極的な貸主の対応としては…
土日祝日でも管理/仲介担当者からの連絡に対応する
仲介担当者に一定の範囲で交渉権限を委譲する
といった方法があります。
こうした対応によって、入居交渉が入った際も迅速に回答でき、仲介担当者が募集条件を確認しながら円滑に対応しやすくなります。
ただし、担当者に権限を委譲する場合は、家賃の減額幅や初期費用の調整など、事前に認める範囲を明確にしておくことが重要です。
４．管理担当者のやる気を引き出す
管理担当者や仲介担当者も人間である以上、業務上のミスが発生することはあります。
特に、内見が入ったものの成約につながらなかった場合、貸主の中には担当者への不満が先行し、厳しく叱責してしまう方もいます。
しかし、成約に至らなかったといって、必ずしも担当者の対応に問題があったとは限りません。
管理会社と良好な関係を築いている貸主は、思うような結果が出なかった場合でも、担当者を一方的に責めるのではなく、信頼関係を大切にしています。
貸主が担当者を信頼し、協力的な姿勢を示すことで、担当者も物件の課題や改善策を相談しやすくなり、早期客付けに向けて連携しやすくなります。
ただし、担当者を信頼することと、管理上の問題を見過ごすことは別です。 ミスが発生した場合は、感情的に責めるのではなく、原因と再発防止策を確認することが大切です。
▶管理会社との関係を悪化させやすい貸主の行動については、関連記事「管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴とは？」をご覧ください。
５．まとめ
今回は、成功している貸主が実践する管理会社との上手な付き合い方についてお伝えしました。
弊社代表である私も、2007年に28歳でアパート経営を引き継ぎましたが、当時は銀行から「資産貧乏」と言われるほど経営状態が悪化していました。その不満を管理会社や仲介会社の担当者にぶつけていた時期もあります。
しかし、このままでは経営を改善できないと考え、自らの姿勢を見直し、リフォームや修繕提案への対応、担当者との情報共有などに積極的に取り組むようになりました。
その後、リノベーションなどの空室対策にも取り組み、入居率は2017年の77％から2020年以降95％以上へと改善しました。
今回ご紹介した4つのポイントは、すべて私自身が実践してきたものです。 管理会社任せにするのではなく、貸主自身が協力的な姿勢を持つことが、安定した賃貸経営への第一歩だと実感しています。
弊社が実際に所有するアパートで取り組んだ空室対策や、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
ただし、管理会社との関係を改善したからといって、必ずしも空室問題が解決するわけではありません。築年数の経過による物件の競争力低下など、別の課題が隠れている場合もあります。
「管理会社と協力しているのに空室が埋まらない」「家賃を下げずに客付けする方法を知りたい」とお悩みの貸主様は、有限会社山長の無料相談をご利用ください。
弊社が実際に経験した賃貸経営の失敗と改善実績をもとに、空室対策についてご相談を承ります。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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