築古物件の空室対策でお悩みなら（有）山長へ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 16 時間前
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築年数が古い物件を所有している貸主の中には、以下のようなお悩みを抱えていることが、よく見受けられます。
エリア内の空室率が悪化し、価格競争に巻き込まれている。
管理会社から賃料を下げるよう提案されたが、本当にそれが最善策なのか不安に感じている。
空室対策の必要性は感じているものの、有効な方法がわからない。
リフォームしたのに、思うように入居が決まらない。
確かに、近年の賃貸市場は全国的に空室率が上昇し、物件供給過多の状態が続いているため、特に競争力が低い築20年以上の物件は、適正賃料で募集しても空室が埋まりにくくなっています。
一方で、部屋探しにおける価値観が多様化している現代、適切な「空室対策リノベーション」を施せば、空室率が高い地域でも、賃料を下げずに収益改善を実現することは、十分可能です。
弊社物件は1993年築の２LDKアパートを所有していますが、2018年から空き室を順次リノベーションした結果、2年後から4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率は95％以上を維持しています。
本投稿は、築古物件の空室対策でお悩みの方に向けて、有限会社山長をおすすめする理由について、詳しく解説します。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
弊社は1993年築のファミリー向けアパートを所有し、賃貸空室率が高いエリアにあるが、差別化リノベーションを展開したことで、2020年以降は4期連続で増収増益を達成。
弊社がリノベーションで成功した最大の理由は、ターゲット層に合わせた明確なコンセプトで部屋作りを進めたこと。
自然素材は初期費用は高いものの、ランニングコストが抑えられ、さらに価値が下がりにくいため、長期的には有利と言える。
今後の賃貸市場は、人口減少が進む一方で、一定の新築供給は続くことから、賃貸空室率はさらに上昇する。その結果、築20年以上の物件においては、二極化がさらに進むことが予想される。
１．山梨県で築古物件を再生｜空室率30％台の市場で稼働率95％以上を実現
総務省では、全国の空き家の実態を把握する目的で、5年ごとに「土地・住宅統計調査」を公表しています。この調査結果をもとに、公益社団法人「全国賃貸住宅経営者協会連合会」では、都道府県ごとの共同住宅の空室率を発表しています。
同調査によると、平成25年度と平成30年度の山梨県の空室率は、全国平均を約10％上回る30％台に達し、全国ワースト1位という不名誉な状態が続いていました。この背景には…
1980年代から1990年初頭にかけて、土地の価格は上昇し続ける「土地神話」が広まったこと。
賃貸アパートを建設すれば相続税対策ができ、賃料を高めに設定しても部屋が埋まりやすいと、信じられていたこと。
当時は金融機関も比較的容易にアパートローンを貸し出していたこと
が主な要因で、特に1990年から2000年にかけては、多くの田畑が賃貸アパートになりました。
▶最新の都道府県ごとの空室率に関しては、こちらをご覧下さい。
▶土地神話の詳細は、こちらをご覧下さい。
弊社も相続税対策を目的に、1993年にファミリー向け賃貸アパートを3棟を建設し、1998年には単身向けアパートを1棟建設しました。当時はエリア内に物件が少なかったこともあり、退去者が出てもすぐに部屋が埋まり、安定した賃料収入を得ていました。
しかしバブル崩壊後、土地の価格は急落し、さらに新築物件の供給が増えてきたため、競争力が低下した古い物件は、空室を埋めるため価格競争が激化しました。
弊社物件は競合物件と比べると表装リフォームを強化していたため、大幅な集客不振には至らなかったものの、2016年の繁忙期の集客に大失敗し、赤字を計上する事態になってしまいました。
この失敗経験を契機に、原状回復型リフォームから、差別化リノベーション戦略へと転換しました。具体的には「成約ターゲットの明確化」「自然素材を活用した居住空間の創出」「物件専用サイト開設による集客強化」といった施策を展開。その結果…
2020年以降、4期連続で増収増益を達成
年間稼働率95％以上を安定維持
といった成果を挙げることができました。それではなぜ弊社がリノベーションで成功したのか、その具体的な理由について詳しく説明いたします。
▶弊社がリノベーションへと方針転換を図った詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．差別化リノベーションが空室対策に効く理由
一般的に、築年数が経過した物件をリノベーションすると、内装や設備が一新され利便性が大幅に向上します。また、間取りが現代のライフスタイルに適するため、ニーズとマッチしやすくなります。
さらに、賃料が新築物件よりリーズナブルなため、従前より賃料を値上げしても早期に部屋が埋まりやすくなります。
しかし、多くのリノベーション物件は、コストを抑えるために、既製品を用いて設備や内装を新しくしています。これでは差別化を図ったつもりでも、時間の経過とともにその価値は下がり、競争力が低下しやすくなります。
弊社物件の入居者は、20～30代のカップルや新婚夫婦など若年層がメインで、また女性が部屋探しの主導権を握っていることが多いです。
女性は、自分好みの快適な暮らしを演出できるインテリアスタイルに関心を寄せる傾向があります。そこで弊社物件では、20～30代女性をターゲットにした「賃貸アパートでもおうちカフェを楽しむ」をコンセプトに掲げ、競合リノベーション物件との明確な差別化を図っています。
具体的な取り組みは以下の通りとなります。
既存キッチンを活用した、無垢材を使ったオリジナルのカフェスタイルキッチンを設置
キッチンの魅力を引き立てるために、ペンダントライトとダウンライトを設置
白を基調としたシンプルなナチュラルデザインにし、統一感を重視
室内機能性を高め、温かみのある自然素材の漆喰を壁材として採用
白を基調としたシンプルなインテリアの中で、こだわりのカフェスタイルキッチンが一層目を引きます。
そこにペンダントライトとダウンライトを組み合わせることで、まるで本物のカフェのようなおしゃれで奥行きのある雰囲気が生まれます。また、手塗り感のある漆喰壁が部屋全体に温かみを与え、居心地の良い空間を演出します。
そのため住む人は、いつでも気軽にカフェのようなひと時を楽しむことができます。
また現代では、多くの若年層が情報収集の手段としてSNSを活用しています。特に20～30代女性はSNSの中でもInstagram利用率が非常に高い傾向にあります。
InstagramはSNSの中でも、ユーザーの購買意欲が非常に高いことで知られており、リノベーションで「映える」部屋を投稿することで、大きな反響を得られる可能性があります。
そこで弊社では2018年から物件公式サイトを開設し、ホームページやSNSを活用した情報発信にも力を入れています。
このような取り組みを行った結果、募集を行うと約1か月前後で部屋が埋まることが殆どで、場合によっては退去直後に入居申込が入ることも珍しくはありません。
リノベーションによる付加価値向上と、ターゲット層への効果的な訴求が、弊社物件が選ばれている最大の理由といえます。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．無垢材や漆喰はコスト増？実は長期的には有利
弊社物件ではリノベーションの際に、既存キッチンに無垢材扉を取付けたオリジナルのカフェスタイルキッチンや、上級グレードの部屋の壁には漆喰を施工しています。
一般的にリノベーションは改修範囲が広いため、コストが高い無垢材や漆喰が採用されることはほとんどありません。また自然素材は維持費が高いイメージがとても強いです。
確かに自然素材は、初期コストは高くなりますが、実際のところ、部分補修や簡単なハウスクリーニングで原状回復が可能な場合が多いため、維持費はそれほどかかっていません。
具体例として、2019年にフルリノベーションを行った部屋に入居していた借主が、2025年8月末に退去した際、一部の漆喰壁にクラックや汚れがあった程度でした。貸主負担による原状回復費用は、約15,000円とごく少額でした。
漆喰は壁紙と違って日焼けしにくい特性があり、また無垢材は経年変化で価値が高まります。そのためリノベーション後の経年による価値の目減りが少なく、付加価値を保つことができます。こうした利点から、リノベーションしてから時間が経過しても、賃料の値上げはしやすくなります。
こちらの部屋では、退去後に賃料を3,000円、共益費1,000円上げて募集を行いましたが、同年の12月には成約に至り、本執筆時の2026年2月26日現在、満室を維持しています。
▶こちらの部屋の原状回復費用の詳細については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が自然素材を活用する理由については、過去記事をご覧下さい。
４．賃料8～10％アップでも早期成約
近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いているため、募集賃料が相場より高めに設定されていると、空室期間が長期化しやすくなります。
しかしリノベーションを行うことで、原状回復のみの同築年の物件と比べ、付加価値が向上し、さらに部屋自体も新築並みのクオリティーとなります。
そのため相場より高い賃料設定しても、新築物件と比べると2割程度低く抑えられているため、部屋探しをされる方にとっては、新たな選択肢となり、早期に部屋が埋まりやすくなります。
弊社物件はもともとリフォームに注力していたこともあり、相場より高めの設定で募集していましたが、リノベーションを機に賃料をさらに8～10％値上げして募集しています。
ただ競合物件との差別化を明確にし、ターゲット層への効果的な訴求を行うことで、相場より高いと指摘されることはありますが、早期成約を実現しています。
リノベーション後の賃料に関しては、エリアやリノベーション内容によって5～20％程度の値上げが可能になります。ただし賃料を20％台に引き上げられるのは、主に地価が高い大都市に限られ、地方都市では最大でも10％前後の値上げに留まるケースが多いのが現状です。
リノベーション費用は220万円程度で、約2年半で回収できるように計画しています。弊社では物件管理に力を入れていることから、結果的に物件を評価する借主が多く、長期入居者が多い傾向です。
その結果、物件稼働率は95％以上を維持しており、安定した賃料収入を得ることに成功しているため投資効果は非常に高いと言えます。
▶弊社リノベーションの費用回収、実績については、過去記事をご覧下さい。
５．これからの築古物件は二極化する
総務省が調査したところによると、日本の生産年齢人口（15才～64才）は、1995年をピークに減少し続けており、2050年には2021年と比べて約3割減少する見通しとなっています。
特に地方都市では、少子化や若年層の都市部流出が影響し、生産年齢人口の大幅な減少が続くと予想されています。例えば、弊社物件がある山梨県では、2020年に46.7万人だった生産年齢人口が、2050年には29.9万人まで急減する見込みです。
一方で、賃貸物件の新規供給は、近年のインフレによる建築費の高騰などを背景に減少傾向にありますが、それでも毎年34万戸の供給が続いています。
▶生産年齢人口、新築供給の詳細については、こちらをご覧下さい。
つまり人口減少と物件供給が続けば、賃貸空室室はさらに上昇することが予想され、その影響は競争力が低下した築20年以上の物件に出てくるのは、ほぼ間違いないと言ってもいいでしょう。
中でも、原状回復しかしていない物件は、適正賃料以下で募集しても選ばれない可能性が高く、空室が長期化するリスクが高まります。これは貸主にとって、大きな収益低下を意味する深刻な問題です。
しかし、築年数が古い物件はもともと好エリアに立地しているケースが多いため、一定の賃貸需要は期待できるはずです。加えて、近年では部屋探しに対する価値観が多様化しており、リノベーションを施せば賃料を値上げしても一定の需要が見込めるため、入居率や収益性の向上が期待されます。
これからの築古物件は、選ばれる物件と選ばれない物件の二極化がさらに進むと考えられます。安定した賃料収入を持続させたいならば、リノベーションへの投資は、今後避けられないと言っても過言ではありません。
６．まとめ
今回は、築古物件の空室対策でお悩みの方に向けて、有限会社山長をおすすめする理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社は1993年築のファミリー向けアパートを所有し、賃貸空室率が高いエリアにあるが、差別化リノベーションを展開したことで、2020年以降は4期連続で増収増益を達成。
弊社がリノベーションで成功した最大の理由は、ターゲット層に合わせた明確なコンセプトで部屋作りを進めたこと。
自然素材は初期費用は高いものの、ランニングコストが抑えられ、さらに価値が下がりにくいため、長期的には有利と言える。
今後の賃貸市場は、人口減少が進む一方で、一定の新築供給は続くことから、賃貸空室率はさらに上昇する。その結果、築20年以上の物件においては、二極化がさらに進むことが予想される。
需要と供給のバランスが崩壊した現代では、競争力が低下した築20年以上の物件で、安定した賃料収入を得るには、リノベーションがほぼ必須と言える状況です。
しかし今後は、空室率の改善を目指して、リノベーションを行う物件が増えてくることが予想されるため、生き残りを図るには「明確な差別化」がポイントになってきます。
築古物件の空室対策でお悩みなら、豊富な実績を持つ有限会社山長がお手伝いいたします。まずはお気軽にご相談ください。物件価値を高める最適な解決策をご提案いたします。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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