築古物件お悩み解決なら（有）山長へ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年3月27日
- 読了時間: 6分
更新日：7月2日
築年数が古い物件を所有している貸主の中には、いくつかの悩みを抱えているケースがよく見受けられます。たとえば、こんな状況に心当たりはないでしょうか？
エリア内の空室率が悪化し、価格競争が激化。その結果、いつまで経っても空室が埋まらない。
空室を早期に埋めるために管理会社から家賃値下げを提案されたが、それで解決できるか不安。
空室対策の必要性は理解しているものの、有効的な方法がわからず手探り状態。
思い切ってリフォームを実施したものの、客付けがうまくいかず困っている。
築年数が経過した物件を抱える貸主にとって、空室問題は頭を悩ませる重要な課題ですよね。しかし、このような問題には専門的なノウハウが必要になる場合があります。
そんな時には、実績豊富な有限会社山長へ、ぜひ一度ご相談ください。
築年数が古い物件の空室対策に特化したサポートで、安心して問題解決に取り組めるお手伝いをいたします。
おススメな理由①：日本一空室率が悪い山梨県で築古物件を再生させた実績あり
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台で、この数値は全国的にも高水準です。山梨県の賃貸市場は、築20年以上経過した物件が非常に多いことに加え、供給過多のため価格競争が激化しているという特徴があります。
弊社では1993年築の２DLK～３LDKの物件を3棟を所有しており、2016年までは表装リフォームを強化しすることで、客付けで苦戦することはありませんでした。
しかし翌年の繁忙期には、集客に大きな失敗し赤字を計上する結果となりました。
この経験を契機に、リフォームからリノベーションへと方針を転換。顧客ニーズを捉えた差別化リノベーションを行い、物件専用のウェブサイトを開設することで集客力を強化しました。その結果、2020年以降は4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率は95％以上を維持しています。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
おススメな理由②：集客ターゲットを狙った徹底的な差別化リノベーションを展開
リノベーション賃貸物件に興味を持つ顧客は、既存物件では得られない「個性」や「ライフスタイル」を重視した住居を求めています。
しかし多くのリノベーション物件では、設備や内装、間取りを一新するだけで、物件自体に独特の個性が感じられません。その結果、競合と差別化できず、時間の経過と共に物件の価値が下がり、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ファミリー向け物件の場合では、女性が部屋探しの主導権を握ることが多く、特に20～30代の女性には「家で落ち着きたい」という強い願望があります。この世代は、部屋全体が統一感のあるデザインであることを重視する傾向です。
弊社物件はもともと２LDK～３LDKで、20～30代のカップルや新婚夫婦が多く入居しています。そこで弊社ではリノベーションコンセプトとして「賃貸にいながらおうちカフェを楽しめる」を掲げ、自然素材を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
自然素材の無垢材や漆喰を可能な限り取り入れ、白を基調としたシンプルナチュラル空間を提供することで、顧客一人ひとりの「個性」や「ライフスタイル」に応じた暮らしが可能となります。
その結果、物件を募集し始めると反響が増え、多くの場合、約1～2か月以内には成約に繋がっています。
一方で、コストが高い無垢材や漆喰をリノベーションで使用すると、ランニングコストが増えるのではと、懸念する声が聞かれることもあります。しかし、実際には無垢材や漆喰ならではのメリットが多数あり、この心配は杞憂である場合が多いです。
無垢材については、日常的に使用していると多少の汚れが付くことがありますが、大半は通常の室内クリーニングで十分落とせます。また、長く使い続けることによって特徴的な飴色に変色し、時間とともに深みのある雰囲気が演出されるため、リノベーション価値が損なわれにくいというメリットがあります。
同時に漆喰についても、経年によってクラックが入ることがありますが、多少であれば上から補修可能です。むしろ、補修跡を「ひとつの味わい」として捉える方も少なくはありません。そのためこれらは集客において大きなデメリットとはならないと言えるでしょう。
こうした自然素材を活用したデザインと居心地の良さは、ファミリー層から熱い支持を得ており、それぞれのお客様に快適で満足度の高い住まいを提供する、確かなポイントにもなっています。
▶弊社の差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
おススメな理由③：安定した家賃収入を得ることができる
リノベーションは間取りの変更や内装の刷新、設備交換など大規模な工事を伴うため、どうしても費用が高額になりがちです。そのためリノベーションを行う場合は、入居中に投資した資金を回し、安定した家賃収入を確保することが重要です。
そして物件稼働率を限りなく100％に近づけることで、初めて費用対効果を十分に期待できると言えます。
弊社が所有する物件は3棟20戸あり、そのうち15戸はリノベーション済みです。リノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集し、近年ではインフレの影響も相まって、退去後に更に家賃値上げして募集していますが…
平均成約期間は約1か月、早ければ退去後数日で申込が入る
平均入居期間は約6年で、リノベーション費用は約2年半で回収可能
リノベーション価値の目減りが小さいため、退去後家賃値上げしても早期客付けに成功
しているため、2020年以降家賃収入は右肩上がりに推移し、2023年度以降は物件稼働率が99％台と高水準を維持しているため、安定した家賃収入を得ることができています。
▶弊社リノベーション実績は、過去記事をご覧下さい。
まとめ
これからの賃貸市場は、空室率が全国的に悪化する見通しです。特に競争力が低下した築年数が古い物件は、価格競争が一層激化するとともに、物件間の二極化が進むことが予想されます。
しかし競合物件との差別化を図り、資産価値を最大化させるようなリノベーションを行うことで、早期客付けや安定した家賃収入を得ることが期待できます。
築古物件の空室対策でお悩みなら、豊富な実績を持つ有限会社山長がお手伝いいたします。まずはお気軽にご相談ください。物件価値を高める最適な解決策をご提案いたします。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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