賃貸経営においては借主退去を防ぐことはできません。ただ早期に客付けをすることで空室による家賃機会損失を最小限に抑えることができ、安定的な家賃収入を得ることができます。
築年数が一定以上過ぎてしまうと競争力が低下するため、空室長期化／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし物件の資産価値を高めるリノベーションを行うことで上記懸念を解消させることができるため、近年ではリノベーションを積極的に推進する物件が増えてきています。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。
リノベーション開始当時は中々軌道に乗れず集客に苦しんでいましたが、集客方法を見直したことで2020年以降安定的な集客を行うことができ2期連続増収増益＋本執筆時の2023年9月22日現在満室状態を継続中です。
本投稿は弊社リノベ部屋の反響&成約率が高い理由について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーション事業が軌道に乗らなかったワケ
弊社物件は他社物件と比べリフォームに力を入れていたことから、客付けに苦戦することは殆どありませんでした。しかし2017年の繁忙期、部屋が全く埋まらないばかりか3月末に転勤による2部屋同時退去が発生したため、リフォームからリノベーションへと舵を切ることにしました。
2018年3月満を持してリノベーション第1号の部屋が完成／募集開始したところ反響数が伸び悩んでしまい、部屋が埋まったのはなんと同年10月。成約までに6か月以上かかってしまいました。
早期客付けがどうしてできなかったか、今だから言えることですが…
家賃相場より高めの家賃設定→賃貸検索サイトではヒットしにくい
募集媒体が賃貸検索サイト→築年数で判断されてしまえば反響数は伸びない
同サイト上におけるリノベーション定義に合致していない→専用ページに掲載できない
これら反省点を踏まえた上で、同年11月から物件公式サイトを立ち上げ独自集客を展開。またさまざまなニーズに対応できるようセカンドラインの部屋を用意したことで、一気に反響数／成約率改善に成功しました。
▶弊社代表がリノベーションへと舵を切ることになった理由については、過去記事をご覧下さい。
２．弊社リノベ部屋の反響&成約率が高い理由
１）集客方法の見直し
賃貸検索サイト内には検索画面から希望条件を入力できるため、弊社物件みたいに「築年数が古い」「家賃相場より家賃が高い」と検索にヒットさせることが難しくなるため反響数を伸ばすことができません。
そこで弊社代表は「独自集客を展開すれば家賃相場や築年数の影響を最小限に抑えられるはず」と考え、2018年11月に物件独自サイト（ホームページ／X（旧Twitter】／Instagram）を開設しました。
開設後SNSは一定の反響があったもののホームページはSEO対策が不十分であったため、ホームページ反響は殆どありませんでした。2年後からSEO対策を外部委託したことで反響数が一気に上がり、その結果弊社物件に入居する方の約8割は公式サイト経由となっています。
２）ターゲットを絞ったリノベーション
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKです。そのため入居する方の大半は20～30代カップル、新婚さんが多く女性主導で部屋探しをしています。
そこで弊社代表は、女性が好むようなリノベーション部屋を提供すれば早期客付けが可能になるのではと考え、カフェスタイルに特化したリノベーションを2018年から展開。
可能な限り自然素材の材料を室内に取り入れることで、デザイン性＋居住性改善させることができ、従前より家賃を8～10％値上げしても家賃相場の影響を受けず早期客付けに成功。その結果収益性は年々右肩上がりとなっています。
また部屋探しされている方の中には、家賃予算を抑えたいと考えてる方がいます。そこで弊社代表はリノベーションを限定的にすることで家賃帯をリーズナブルに抑えたセカンドラインの部屋を用意。
Elegant room(家賃値上げ） | | セカンドライン |
| コンセプト |
|
従前より8～10％値上げ | 家 賃 | 家賃据置（6万円～6,2万円） |
様々なニーズに応えたリノベーション部屋を用意することで、安定的な集客を実現することができています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）オーナー見学会の実施
仲介担当者が内見同行する際、どうしても抽象的な説明になってしまいます。特にリノベーション部屋は改善部分をしっかりと説明できないと入居促進に繋げられません。
弊社リノベーションは弊社代表自ら企画したものであることから、リノベーション部屋を募集する際独自の見学会を開催し代表自ら案内人を務めています。
案内する際…
実際入居している借主の声を伝える
暮らし方の提案を伝える
事で入居後の生活イメージを連想しやすくなるため、契約条件さえ合致していれば内見当日に入居申込をもらえることがあります。
▶内見時のクロージングテクニック詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）初期費用の改善
賃貸物件に入居する際初期費用を必ず支払わなければなりません。賃貸物件に入居する際、色々と出費が嵩むところに家賃4～6か月分の初期費用を支払うのは誰もが嫌な気持ちになるはずです。
そこで弊社代表は独自集客で入居申込される方を指定仲介会社に紹介／賃貸借契約を結ぶ代わりとして初期費用を大幅に安くしてもらうようにお願いすることに成功。
その結果相場の4分の1程度の費用となったことで、内見当日クロージングがとてもしやすくなり入居申込される方が増えました。
初期費用削減方法については、有償コンサルティングをおも仕込みされた方のみお伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
５）リノベーション効果
様々な問題点を解決した結果、弊社リノベーション物件は2020年以降反響＆成約率を大幅に改善させることに成功しました。
成約期間
主要都市における平均成約期間はおよそ4～5か月と言われています。一方弊社リノベーション物件では、2020年以降短期成約に成功しています。
稼働率
弊社物件の場合近年の退去件数平均は2件前後です。ただリノベーション＋集客強化したことで早期客付けに成功しているため高稼働率状態をキープしています。
年間家賃収入
2020年以降増収増益を達成しているため、年間家賃収入（売上）も右肩上がりとなっています。リノベーションを行う際借入を行っていますが高稼働率をキープしているため毎月しっかりと利益を出すことができています。
３．まとめ
今回は弊社リノベ部屋の反響&成約率が高い理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しされる方が賃貸検索サイトで築年数／家賃帯で検索すると、築年数が古い物件は反響数を上げることが難しくなります。
しかし集客方法を見直しさらに顧客が受け入れられる部屋にすることで、反響率や成約率は一気に改善され、その結他社仲介会社からも紹介されやすくなるため、特に築年数が古い物件では効果を実感できるはずです。
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