弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1月30日
- 読了時間: 12分
賃貸経営は借主の退去を完全に防ぐことはできませんが、退去しても早期客付けができれば空室による賃料損失を最小限に抑えられるため、安定した賃料収入を得ることができます。
ただ、建物の築年数が経過すると競争力が低下するため、空室長期化や賃料の値下げを余儀なくされ賃貸系が厳しくなる可能性が高くなります。
しかし近年では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古くてもリノベーションを行うことで、築年数で物件判断される方は少なくなっています。そのため最近では積極的にリノベーションする物件が増えています。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを展開しています。
最初の頃は中々軌道に乗れず集客に苦しんでいましたが、集客方法をなどを見直した結果、2020年以降安定的な集客を実現し、４期連続増収増益を達成。本執筆時の2025年５月17日現在満室を維持しています。
本投稿は弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由について、解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
弊社物件では収益改善を目的に、2018年にリノベーションを実施。しかし当初は、賃貸検索サイトだけで集客していたため、検索に引っかからず成約までに時間を要した。
検索時に賃料や築年数の影響を回避するために、物件公式ウェブサイトを開設した結果、成約期間の短縮に大きな効果をもたらした。
多様なニーズに応えるため、賃料を高くしたフルリノベーション部屋に加え、リーズナブルな賃料のセカンドラインを設定。その結果、従前と比べ反響数や成約率が大きく向上した。
１．リノベーション事業が軌道に乗らなかったワケ
弊社物件は他社物件と比べてリフォームに注力していたため、これまで相場よりも高い賃料設定で募集しても客付けに苦戦することは殆どありませんでした。しかし2017年の繁忙期において客付けで大失敗したことを契機に、リフォームからリノベーションへと方針転換しました。
2018年3月、満を持してリノベーション第1号の部屋が完成し、募集開始しました。しかし繁忙期中にも関わらず反響数が伸び悩み、部屋が埋まったのは同年10月。成約までに6か月以上を要しました。
一般的にリノベーションを行うと早期成約が期待できると言われていますが、なぜ弊社リノベーションは早期成約に至らなかったのか？その原因について、深く分析した結果、以下のような要因が浮かび上がりました。
相場より高めの賃料設定したことにより、賃貸検索サイトの反響が伸びなかった。
リノベーション後、初の募集だったため、他社仲介会社に物件情報が十分周知されていなかった可能性が高い。
同サイト上におけるリノベーション定義に合致していないため、専用ページに掲載できなかった。
これら反省点を踏まえ、同年11月から物件公式サイトを立ち上げ独自集客を展開しました。また多様なニーズに対応できるよう、賃料を抑えたセカンドラインを用意し、その結果、反響数や成約率を大きく改善することに成功しました。
▶弊社代表がリノベーションへと舵を切ることになった理由については、過去記事をご覧下さい。
▶セカンドラインの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由
弊社物件がある山梨県は、エリア空室率が約25％と、全国平均よりも高い水準となっています。さらにリノベーションを機に賃料を値上げしていますが、同築年の相場と比べると1万円以上高いですが、募集を行うと、平均1か月前後で成約に至っています。
弊社リノベーション物件が早期客付けに成功している主な理由としては、集客方法の見直しや明確なターゲット設定に基づいたリノベーションの実施が挙げられます。それでは弊社が取り組んだ施策について紹介します。
１）集客方法の見直し
賃貸検索サイトの普及により、賃料やエリア、間取りなどの希望条件を入力することで、条件に該当する部屋を短時間で探すことができます。
しかし競争力が低下している物件は避けられる傾向があり、弊社物件のように「築年数が古い」「相場より賃料が高い」ような物件は検索結果に表示されにくく、反響数を増やすことが難しいという課題があります。
仲介会社は賃貸検索サイトに掲載料を支払って、物件掲載を行っています。そのため一定の反響が得られないと、特に一般媒介契約の物件は「成約の見込みがない」と判断し、掲載を取りやめてしまうことがあります。
▶この詳細については、こちらの動画をご覧下さい。
ただ賃貸アパートを最も利用している20～30代は、調べ物をする際、Google検索だけではなく、SNSを積極的に活用していることが、LINEヤフー株式会社の調査で明らかになっています。
背景には、時短検索やリアルな情報を求めていることが伺えます。
つまり「独自の集客戦略を展開し、物件の魅力を伝えれば、相場や築年数の影響を最小限に抑えられる」と弊社代表は考え、2018年11月に物件専用のウェブサイト（ホームページ／X／Instagram）を開設しました。
サイト開設後、SNSでは一定の反響が見られ、SNS経由での成約を実現することができました。
一方でホームページはSEO対策が不十分だったため、「山梨 賃貸 おしゃれ」といった特定ワードでGoogle検索してもトップページに表示されず、ホームページからの反響を得ることはできませんでした。
しかし2年後に専門業者にSEO対策を委託したところ、表示回数が劇的に増え、その結果「山梨 賃貸 おしゃれ」で検索すると、公式サイトがトップページに表示されるようになりました。
現在では、公式サイト経由で物件に入居する方が、全体の約8割を占めるまでに成長したため、募集時期に関わらず早期成約を実現しています。
この成功事例は、独自の集客戦略を展開することが、相場や築年数といった外部要因に左右されずに、物件の魅力を直接顧客に伝えるための有効な手段であることを示しています。
▶LINEヤフー株式会社が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
▶独自集客の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）ターゲットを絞ったリノベーション
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKで、入居する方は20～30代カップル、新婚夫婦が多いです。
ファミリー物件は女性主導で部屋探しする傾向が強く、また同世代女性は「おしゃれなカフェのような空間で寛ぎたい」方が多いため、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
可能な限り自然素材の材料を室内に取り入れることで、デザイン性と機能性を向上させ、さらに競合物件との明確な差別化を実現したことによって、従前より賃料を8～10％値上げしても相場の影響を受けず早期客付けに成功しています。
一方で賃料を抑えたいと考えてる方向けに、リノベーションを限定的にすることでリーズナブルな賃料にしたセカンドラインの部屋も用意しています。様々なニーズに応えたリノベーション部屋を提供することで、安定的な集客を実現しています。
Elegant room(家賃値上げ） | | セカンドライン |
| コンセプト |
|
従前より8～10％値上げ | 賃 料 | 賃料据置（6万円～6,2万円） |
なおインフレの影響により、リフォーム費や光熱費、さらに借入金の金利上昇を受け、2024年度以降、再募集部屋の賃料を2,000円、共益費を1,000円値上げしています。また契約更新する借主にも、共益費だけ1,000円値上げしています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）オーナー見学会の実施
仲介担当者が内見同行する際、室内説明は抽象的になりがちです。特にリノベーション物件は築年数が古く室内機能性が低下しているため、どのように改善されたか具体的に説明しなければ入居促進に繋げられません。
弊社リノベーションは代表が企画し、また独自集客を展開しているため、物件募集時は独自の見学会を開催しています。公式サイト経由で内見が入った際は、代表自ら内見同行しています。内見時に以下のポイントを内見者に伝えています。
実際の借主の声を伝える
リノベーション物件は、その魅力的なデザインやリーズナブルな賃料が注目される一方で、築年数が古いことから「快適に暮らせられるのか」といった懸念も生まれてしまいます。
しかし内見時に、過去の借主のリアルな体験談などを伝えることで、入居後の生活がより具体的にイメージしやすくなるため、安心感を高めることができます。
暮らし方の提案を行う
弊社リノベーションコンセプトは「賃貸でもおうちカフェを楽しめる」というテーマを掲げ、白を基調とした温かみがあるインテリアテイストとなっています。
そのためリノベーション後の暮らし方やライフスタイルの提案を行うことで、内見者は入居後の生活イメージをしやすくなります。
周辺環境の利便性を伝える
内見者は物件周辺環境や利便性についてまだ理解していません。そこで内見時に周辺環境を詳しく説明することで、物件に入居することによる生活利便性を実感してもらうことができます。
内見からの成約率は一般的には約2割と言われていますが、弊社物件の場合は驚異の約8割。内見時において内見者が知りたい情報をしっかりと伝えていることが、高い成約率を実現する大きな要因となっています。
▶内見時のクロージングテクニック詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）初期費用の改善
賃貸物件に入居する際、初期費用を必ず支払わなければなりません。初期費用の相場は賃料4か月～6か月分とされていますが、入居する以外にも引っ越し費用や、新生活に必要な家具や家電を購入しなければならないため、初期費用を抑えたいと考える方は相当数いるはずです。
そこで弊社代表は物件公式サイトから入居申込された方を指定仲介会社に紹介し、賃貸借契約することで、初期費用を大幅に抑えることに成功しました。
その結果、相場の4分の1に抑えた見積りを内見時に提示できることにより、クロージングが非常にスムーズになり早期客付けがしやすくなりました。
初期費用削減方法については、有償コンサルティングをおも仕込みされた方のみお伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
５）リノベーション効果
様々な問題点を解決した結果、弊社リノベーション物件は2020年以降反響＆成約率を大幅に改善させることに成功しました。
成約期間
主要都市における平均成約期間はおよそ4～5か月と言われています。一方弊社リノベーション物件では、2020年以降短期成約に成功しています。
稼働率
弊社物件における近年の年間退去件数平均は2件前後です。ただリノベーションと集客強化したことで早期客付けに成功し高稼働率状態をキープしています。
年間家賃収入
リノベーションを機に賃料を値上げし、さらにリノベーション済みの部屋に入居していた借主が退去した後も、賃料や共益費を値上げしているため、2020年以降は4期連続で増収増益を達成しています。
リノベーションを行う際には、手元資金を確保するために、金融機関から融資を受けています。ただしプロパー融資ではなく、低金利で返済期間が長めな公的融資制度を活用しているため、キャッシュフローが厳しくなることはありません。
▶弊社空室対策実績の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーションの反響&成約率が高い理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件では収益改善を目的に、2018年にリノベーションを実施。しかし当初は、賃貸検索サイトだけで集客していたため、検索に引っかからず成約までに時間を要した。
検索時に賃料や築年数の影響を回避するために、物件公式ウェブサイトを開設した結果、成約期間の短縮に大きな効果をもたらした。
多様なニーズに応えるため、賃料を高くしたフルリノベーション部屋に加え、リーズナブルな賃料のセカンドラインを設定。その結果、従前と比べ反響数や成約率が大きく向上した。
部屋探しされる方が賃貸検索サイトで築年数や賃料を基に検索すると、築年数が古い物件は反響を得るのが難しくなります。
しかし集客戦略を見直しさらに顧客にとって魅力的なリノベーションを行うことで、反響率や成約率は大幅に向上し、その結果他社仲介会社からも紹介されやすくなります。
特に築年数が古い物件では、その効果を実感できるでしょう。
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