築年数が経過した古い物件を再生させるためには、リノベーションするのが一番の近道で可能な限り顧客のニーズに沿った部屋にすることが重要となります。
築年数が古いファミリー物件には「壁付けキッチン」が採用されていますが、若い世代はリビングの様子を伺いながら料理ができる対面キッチンを希望されています。
そのためリノベーションする際、壁付けから人気が高い対面キッチンに変更を検討する貸主は多いと思いますが結論から先に申し上げますと、壁付けタイプを踏襲しても空室対策上不利になることはありません。
本投稿は空室対策する際、壁付けキッチンは変えなくてもいい理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"空室対策で壁付けキッチンを変えなくてもいい理由”
１．対面キッチンが人気な理由
近年施工された新築物件、また戸建て住宅では対面キッチンを採用することが多いです。
対面キッチンの人気が高いのは「リビングの様子」を伺いながら料理ができるからです。
ファミリー物件に入居される方は主に子育てをされている方／検討中の方です。壁付けキッチンではリビングの様子を確認する場合「振り向く」必要がありますが、対面キッチンでは直接確認することができるため、若い世代から圧倒的な支持があります。
２．【空室対策】壁付けキッチンは変えなくてもいい理由
築年数が古い物件では壁付けキッチンが採用されています。集客効果を高めるリノベーションを検討する際、壁付けから対面に変更したほうがいいと考える貸主は非常に多いと思いますが、正直なところあまりメリットはありません。
メリットがあまりない理由として、以下の2つが挙げられます。
部屋が狭くなる
費用対効果が懐疑的
それではそれぞれの理由をみていきましょう。
１）部屋が狭くなる
壁付けから対面にキッチン変更した場合、室内の専有面積が少なくなってしまいます。
対面キッチンを設置する場合、約4帖のスペースを確保しなければなりません。そのためLDKが10帖前後ではリビング・ダイニング空間は実質6帖程度となり顧客によっては圧迫感を感じてしまいます。
また対面キッチンにすることで、ダイニング⇔キッチン導線が長くなるためこちらも顧客によっては不快に感じる方がいます。
２）費用対効果が懐疑的
壁付から対面キッチンに変更する場合…
既存キッチンの解体費用
キッチン本体費用
水道／ガス配管工事
人件費
内装にかかる費用
が発生するため、どんなに安くても100万円近い金額が発生してしまいます。
キッチン交換費用が高くなればその分家賃に上乗せしなければなりませんが、家賃設定を高くしすぎてしまうと反響／成約率が悪化しリノベーション効果を最大化させることが難しくなってしまいます。
また対面キッチンに変更することで集客効果は期待できるものの、「入居の決め手」にはならないことを踏まえると、無理してまで対面キッチンに変える必要性はあまりありません。
▶リノベーションの失敗例については、過去記事をご覧下さい。
３．弊社リノベーションキッチン紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。
弊社物件のキッチンはもともと壁付けタイプでしたが、上述の通り対面キッチンに変更しても費用対効果は期待できないと判断し、既存キッチンを生かしたカフェスタイルキッチンを導入しています。
リノベーションを機にキッチンパネル／無垢材扉に変更したことで、温かみがあるおしゃれなキッチンに生まれ変わりました。また壁付けタイプのデメリットを解消するため、キッチンカウンターを新設。
先日リノベーションした部屋にはIKEA製カウンターを導入しましたが、借主から使いやすくて重宝していると嬉しい報告がありました。
▶弊社リノベーションキッチンについては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室対策する際、壁付けキッチンは変えなくてもいい理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
壁付けから対面キッチンにすることで、一定の集客効果は期待できます。
しかし費用対効果で考えると対面キッチンに変更してもそれほど恩恵はないのが正直なところです。それなら新しい壁付けキッチンを導入しカウンターを新設した方が効果的です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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