賃貸リフォーム＆リノベーションの基礎知識
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月3日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場は物件供給が過剰であるため、物件の築年数に関わらず物件資産価値を維持するための空室対策が不可欠であり、これを怠ると早期客付けは難しくなります。
そのため賃貸リフォームとリノベーションが、重要な役割を果たします。
適切な賃貸リフォーム＆リノベーションを行えば、退去後すぐに内見や入居申込が入ることも多く、空室による家賃機会損失を最小限に抑え、安定した賃貸経営が可能となります。
しかし賃貸リフォーム＆リノベーションに関する正しい知識がなければ、逆効果となり客付けが進まないこともあります。
そこで本投稿は賃貸オーナーは必ず知るべき賃貸リフォーム＆リノベーションの基礎知識について解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リフォーム＆リノベーションとは？
本題に入る前に賃貸リフォーム＆リノベーションについて再確認したいと思います。まず初めに賃貸リフォーム＆リノベーションには法的な定義が存在しないことを理解しておく必要があります。
賃貸検索サイト内に「○○アパートリフォーム済み」と記載されていることがありますが、これは物件を募集する仲介会社／管理会社担当者が室内の作業を基に判断した結果であると言えます。
それではどのような作業が賃貸リフォーム＆リノベーションと見做されるのでしょうか？弊社代表は以下のように考えています。
賃貸リフォームとは？
賃貸リフォームとは入居時の状態に戻す作業のこと。入居期間が長くなると自然損耗／経年劣化が発生し見た目に古さを感じてしまうことがあります。
そのため古くなった内装張替えや一部設備を交換することで、見た目の古さを解消し入居時の状態に戻しつつも清潔感がある部屋を提供することができます。
賃貸リノベーションとは？
賃貸リノベーションとは古くなった室内設備や内装、間取りを現在のライフスタイルに適した形に改修することです。
築年数が20年以上経過すると新築時と比べ設備や間取りが老朽化し、現在のライフスタイルに合わなくなるため適正家賃で募集しても客付けが難しくなります。
内装や設備、間取り変更を行うことで見た目の古さを一掃し、物件資産価値も向上させることができるため家賃値上げしても早期客付けは十分期待できます。
２．賃貸リフォーム＆リノベーションの考え方
賃貸物件のリフォーム＆リノベーションを行う際には、適切タイミングを把握することで費用対効果が十分期待できるため安定的な家賃収入を得ることができます。
特に築20年目がリフォームやリノベーションの重要な節目となります。
なぜ築20年を基準にすることが推奨されるのでしょうか？それは設備の減価償却が影響しているからです。
設備の減価償却や寿命は概ね15～20年とされており、設備の価値が残っている間は大規模な修繕は行う必要がなく、表装リフォームを強化すれば早期客付けは十分期待できます。
逆に築20年を超えると減価償却は終了し、また機能性や利便性の低下が顕著になるため、リフォームを強化しても設備の古さが目立ち魅力が低下します。その結果、適正家賃以下での募集でも客付けが難しくなります。
そこで設備／間取りを一新するリノベーションすることで資産価値向上し、家賃値上げしても魅力が上回るため、早期客付けが十分に可能となり、費用対効果が期待されます。
３．賃貸リフォーム＆リノベーションのメリット、デメリットを理解する
賃貸リフォーム＆リノベーションにはそれぞれメリット／デメリットがあります。これらの特性を理解した上で施工を行わないと後悔する可能性があるため注意が必要です。
賃貸リフォームのメリットとは？
賃貸リフォームは原状回復を目的とするため、基本的に内装張替えがメインとなります。短期間でリフォームが完了するため早期募集ができる点はメリットで、また必要箇所のみリフォームすることでリフォーム費用を抑えることができます。
賃貸リフォームのデメリットとは？
賃貸リフォームしても付加価値は向上していないため家賃値上げは難しく、また競合物件も同様のリフォームを行う可能性が高いため…
競争力が向上していないため、客付けに有利になるとは言えない
契約更新時に家賃値下げ要求を受けるリスクが高まる
点はデメリットと言えます。
賃貸リノベーションのメリットとは？
古くなった室内設備や内装、間取りをリニューアルすることで物件資産価値や魅力が向上し、家賃値上げができ収益性を向上させることができます。
また近年では部屋探しの価値観が多様化し、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。リノベーションすることで物件の訴求力がが増し、仲介会社からの紹介が増加し、早期客付けが期待できます。
賃貸リノベーションのデメリットとは？
賃貸リノベーションのデメリットはリフォームと比べ修繕費用が高くなるため、自己資金が不足している場合は借入が必要になることです。また工期が長くなるため期間中は客付けすることができません。
さらにリノベーションを行うと投資の回収に時間がかかります。回収目安は約3年と言われていますが、3年以内で回収ができるのか、またどれだけの利益が得られるかを事前に予測しなければ収益性を向上させることは難しいです。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
原則としてリノベーションを機に家賃8～10％値上げし、リノベーション費用は200万円～250万円で約2年半で回収できるように計算しています。
クオリティーが高いリノベーションを行っているため、リノベーション改修期間前に退去される方は全体の1割程度です。
ただ退去があっても早期客付けに成功しているため、予測通りの収益を確保できており、４期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸オーナーは必ず知るべき賃貸リフォーム＆リノベーションの基礎知識についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
利回り／費用を抑える観点から築20年以上経過した物件を所有する貸主の中には、原状回復程度のリフォームを行うケースが多く見られます。
しかし物件供給が飽和状態となっている現在、付加価値が高まらないリフォームでは、家賃値下げしても客付けが難しいのが実情です。
また競争力が低い物件は仲介会社側も成約の見込みがないと判断し、積極的な紹介を行わない可能性があります。
そのため賃貸経営を安定させるには、築年数に応じた賃貸リフォーム＆リノベーションを行うことが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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