近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、築年数関わらず物件資産価値を維持する空室対策を行わなければ、早期客付けはできないと断言してもいいと思います。
そこで重要となるのが賃貸リフォーム＆リノベーション。
適切な賃貸リフォーム＆リノベーションを行えば、退去後すぐに内見＆入居申込が入ることも珍しくはありませんので空室による家賃機会損失を最小限に抑えられ、安定的な賃貸経営を行うことができます。
ただ賃貸リフォーム＆リノベーションの正しい知識を持っていないと、全てが逆効果になりいつまでたっても客付けができません。
そこで本投稿は賃貸オーナーは必ず知るべき賃貸リフォーム＆リノベーションの基礎知識について解説します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リフォーム＆リノベーションとは？
本題に入る前に賃貸リフォーム＆リノベーションのおさらいをしたいと思います。まず初めにそもそも賃貸リフォーム＆リノベーションのは法的定義は存在しません。
よく賃貸検索サイト内に「○○アパートリフォーム済み」とありますが、これは物件募集する仲介会社／管理会社担当者が室内作業から判断したものといった方が正解かもしれません。
それではどのような作業を行えば賃貸リフォーム％＆リノベーションと言えるのでしょうか？弊社代表は以下の通りと考えています。
賃貸リフォームとは？
賃貸リフォームとは入居時の状態に戻す作業のこと。
入居期間が長くなると自然損耗／経年劣化が発生し見た目的に古さを感じてしまいます。そこで古くなった内装張替えや一部設備を修繕を行うことで、見た目の古さを解消し清潔感がある部屋を提供することができます。
賃貸リノベーションとは？
賃貸リノベーションとは古くなった室内設備や内装、間取りを現在のライフスタイルに合った部屋にすることです。
築年数が20年以上経過すると新築時と比べ設備や間取りが老朽化し、現在のライフスタイルとは合わなくなるため適正家賃で募集しても客付けが難しくなります。
内装や設備、間取り変更を行うことで見た目の古さは一気に解消し、物件資産価値も向上するため家賃値上げしても早期客付けは十分期待できます。
２．賃貸リフォーム＆リノベーションの考え方
賃貸リフォーム＆リノベーションを行う際、タイミングを理解すると費用対効果が十分期待できるため安定的な家賃収入を得ることができます。
賃貸リフォーム＆リノベーションのターニングポイントは築20年目。
なぜ築20年を賃貸リフォーム＆リノベーションのボーダーラインにした方がいいのでしょうか？それは設備の減価償却が関係しています。
設備の減価償却／寿命は概ね15～20年です。設備価値がある段階では大規模修繕は一切行う必要がなく、表装リフォームを強化すれば早期客付けは十分期待できます。
一方築20年を超えると減価償却は終了し、また見た目の古さ／使い勝手が明らかに悪くなるためリフォームを強化しても設備の古さが目立ってしまうため訴求力が低下→適正家賃以下で募集しても客付けで苦戦してしまいます。
そこで設備／間取りを一新するリノベーションすることで資産価値向上→家賃値上げしても訴求力の方が上回っているため早期客付けは十分可能です。
３．賃貸リフォーム＆リノベーションのメリット、デメリットを理解する
賃貸リフォーム＆リノベーションにはそれぞれメリット／デメリットがあります。賃貸リフォーム＆リノベーションの特性を理解した上で施工しないと後悔してしまうことがあるため注意が必要です。
賃貸リフォームのメリットとは？
賃貸リフォームは原状回復に戻す意味合いが強いため、基本的に内装張替えがメインとなります。短期間でリフォームが終わるため早期募集ができる点はメリットで、また必要箇所のみリフォームすればリフォーム費用を抑えられる効果があります。
賃貸リフォームのデメリットとは？
賃貸リフォームしても付加価値は高まっていないため家賃値上げは難しく、また競合物件も同様のリフォームを行う可能性が高く募集時期が悪いと空室期間が長くなる恐れがあります。
またリフォームしても物件価値価は高まっていないため、家賃相場の影響を受けやすく契約更新時家賃値下げ交渉が入りやすいのもリフォームの特徴と言えます。
賃貸リノベーションのメリットとは？
古くなった室内設備や内装、間取りをリニューアルすることで物件資産価値／魅力が高まるため、家賃値上げができ収益性を伸ばすことができます。
また近年では築年数だけで物件判断される方は少なく、リノベーションすることで訴求力が高まるため仲介会社からの紹介が多くなり早期客付けが期待できます。
賃貸リノベーションのデメリットとは？
賃貸リノベーションのデメリットはリフォームと比べ修繕費用が高額になるため、貸主の経営状態によっては借入が発生してしまう点です。また工期も長くなるため客付けに時間がかかることがあります。
またリノベーションすると回収までに時間がかかります。回収目安は約3年と言われていますが、3年以内で回収ができるのか、またどれだけの利益が確保できるのかあらかじめ予測しなければ収益性を伸ばすことができません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化知ったリノベーションを展開しています。
原則リノベーションを機に家賃8～10％値上げし、リノベーション費用は200万円～250万円で約2年半で回収できるようにしています。
クオリティーが高いリノベーションを行っていることもあり、リノベーション改修期間前に退去される方は全体の1～2割程度。ただ退去となっても早期客付けに成功しているため、予測通りの収益を確保することができ、3期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸オーナーは必ず知るべき賃貸リフォーム＆リノベーションの基礎知識についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
利回り／費用を抑えたい観点から築20年以上経過した物件を所有する貸主の中には、原状回復程度のリフォームを行うケースが多いです。
ただ物件供給数が飽和状態となっている現在、付加価値が高まらないリフォームは、家賃値下げしても客付けが難しいのが現状です。
また競争力が高まらない物件は仲介会社側も成約が期待できないと判断し、積極的な紹介をしてくれない可能性があります。そのため賃貸経営を安定化させるには築年数に応じた賃貸リフォーム＆リノベーションを行うことが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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