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賃貸低コストリフォームは、デメリットだらけ。

更新日:1月22日


賃貸経営を成功させるためには、退去が発生した際「すぐに部屋を埋め、空室発生による機会損失」を可能な限り減らすことと、また退去後に行われる「室内リフォーム工事費用」を抑えることが求められています。


確かに、低予算リフォームをすることによって、空室期間を短縮することができれば一石二鳥であることには間違いありません。


ただし、築年数が20年以上経過している物件では、低コストリフォームによる空室募集は、空室を埋めるという部分においては「成功」かもしれませんが、ただ長期入居してもらえる環境かどうかというと、残念ではありますが「あまり期待することができない」のが本音です。


本投稿は、築年数が経過した物件における低コストリフォームのデメリットについてお伝えいたします。


 

▼目 次

1.低コストリフォームのデメリット

2.低コストリフォームでは収益性が高められない

3.入居者の質が悪くなる

4.同じような空室対策をしてくる可能性

5.まとめ

 

1.低コストリフォームのデメリット

築年数が20年を超えてくると、新築物件と比べると「室内の建具や設備」において明らかに古さが目立ってきます。リフォームなどをせずに募集してしまうと、家賃相場に適した募集家賃にしていたとしても、「家賃が高い」といった印象をお客様に植え付けてしまう可能性が出てきます。


そこで近年の空室対策で退去後のリフォーム費用を抑えている部屋においては、ホームステージングを強化することによって、室内印象を少しでも良くしようとする動きがとても多くなってきています。


 

▶賃貸ホームステージングの詳細は、こちらをご覧下さい。

賃貸の入居者募集にも有効!「ホームステージング」とは?効果ややり方について紹介

 

確かに、ホームステージングを強化することで入居後のイメージがつきやすくなる点においては、効果的と言ってもいいと思います。


しかし、築年数が経過している物件において低リフォームばかりをしていると、思わぬ落とし穴が待ち構えていることがあります。




これは弊社物件(築29年目)で実際に合った事例ですが、ある部屋の退去リフォーム時(洗面脱衣所のクッションフロアの張替え)を行おうとした際、事件が発生してしまいました。



それは「洗濯機置き場」周辺の床の一部が「腐って」いたことです。


これは築年数が経過している物件ではよく起こる問題であり、床下にある根太と呼ばれている床材が腐っていて、周辺の木材がカビだらけになっていました。

 

▶根太の腐食に関しては、こちらをご覧下さい。

【洗面・脱衣所】床が腐っていたので...床の根太と床板を交換リフォームしました!

 

すぐに緊急修繕を行ったので事なきを得たのですが、もしこれを放置していると最悪床がずれてしまう恐れがあったとのことです。


低コストリフォームで対応してしまうと、この様な事態を招いてしまう恐れがあるので、特に水回り部分においてはリフォームは行うべきです。




2.低コストリフォームでは収益性が高められない

収益性が期待できない

低コストリフォームのメリットは必要最低限のリフォームをすることで、支出を抑えることができる点です。


ただ、低コストリフォームは、物件資産価値が「高くなる」ことはあり得ない話となるため、家賃相場に適した家賃設定をしなければ、早期に部屋を埋めることは難しくなります。


一部のエリアを除き、エリア内の家賃相場は「築年数が経過すればするほど下落率が高くなる」ことから、部屋を埋めたとしても「今までと同じ家賃設定をすることができない」ため、利幅が年々減少してしまうことを覚悟しなければなりません。


 

▶家賃収入の影響に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】見逃しがち?アパート経営の年収を左右する6つのポイント

 




3.入居者の質が悪くなる

入居者の質が悪くなる

低コストリフォームで集客している物件では、先程紹介した通り「家賃相場を意識した集客」をしないと客付けさせることができません。


家賃単価を安くすれば反響数が増加する一方で、借主の質も悪くなることが懸念されます。


借主の質が悪くなると

  • 家賃滞納問題が発生しやすくなる

  • 借主同士のトラブルが発生しやすくなる

ことが懸念されます。


家賃滞納問題は契約時に保証会社を利用することによって、実質的に貸主側による滞納リスクはないのですが、借主同士によるトラブル(例えば騒音問題)が激化した結果、当事者の一人が退去してしまうと退去した部屋は「告知義務が発生する部屋」になってしまいます。


告知義務付き物件となってしまうと、仮に家賃帯を大幅に安くしたとしても、内見時には必ず担当者が告知しなければならなくなるので、客付けが非常に難しくなってしまいます。


 

▶借主同士のトラブルの告知義務に関しては、こちらをご覧下さい。

入居したら隣室から騒音が…契約時に“隣人問題”の告知義務はない? 弁護士に聞いた

 



4.同じような空室対策をしてくる可能性

同じような空室対策をしてくる可能性

賃貸業界において流行している「低コストリフォーム+ホームステージング」は、比較的誰でも実勢しやすい空室対策と言えます。


ただ真似しやすいものに関しては、多数の貸主が実践してくる可能性があるため、貸主的には差別化集客をしていたとしても、同質化となってしまい、最悪価格競争に巻き込まれてしまいます。




マーケティングの世界では、エリア内にあるリーダー的企業(管理会社)が『徹底的に封じ込め作戦』を行ってくることが鉄則であるため、最終的には価格競争に巻き込まれしまう可能性が高くなるので、将来性は期待できません。




弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、弊社物件は築年数が経過していることもあるので、一般的に家賃相場を意識した集客をしなければ客付けすることは難しくなります。



そこで弊社物件では2018年から空き部屋を差別化リノベーションを展開しています。


築年数が経過している物件は、ランチェスター戦略上「弱者」に該当するため、弱者の戦略で対応しなければなりません。





そこで弊社物件では…

  • 集客ターゲット層に響くようなカフェスタイルリノベーションを展開

  • 価格競争からの脱却を図るため、公式サイトを立ち上げ独自集客を確立

  • 初期費用の部分においても徹底的な差別化(仲介手数料無料など)


等を展開することによって、リノベーション時に家賃を大幅いに値上げしても、家賃以上の価値を見出すことができたため、2020年以降は増収増益+満室達成することができ、本執筆時の2023年1月22日現在も満室状態が続いています。


弊社が行っている差別化空室対策は、競合他社物件が真似したくても真似することができないため、結果的に価格競争からの脱却に成功し、安定した賃料収入を得ることに成功しています。



さらに弊社が行っている空室対策は、賃貸系メディアからも注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。






5.まとめ


今回は、低コストリフォームのデメリットについてお伝えしました。


空室対策をする際、コストをあまりかけずに客付けさせたほうがキャッシュフローが健全化するため、多くの貸主が行っています。もちろん入居期間が短期間で室内の使用状態が良ければ無理してまでリフォームを行う必要はありません。


しかし、低コストリフォームをいつも続けているような物件は、価格競争に巻き込まれやすくさらに近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となってるため、昔と比べると早期客付けが難しくなってきています。


弊社物件は今回ご紹介した空室対策を実践したことで、収益性が年々増加し、本執筆時の2023年1月22日現在では、毎月一定の利益をしっかりと確保することができています。


築年数が経過したとしても、しっかりとした空室対策を行えば資産価値を高めることができるため、安定した賃貸経営を継続することができます。






私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。


「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」


とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。



 

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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