ターゲット変更で空室率改善する間取りリノベ術
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7 日前
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賃貸経営の大きなメリットは、借り手さえ確保できれば、安定した賃料収入が得られる点です。しかし建物の築年数が経過するにつれて、次第に競争力が低下し空室が目立ちやすくなります。
適切な空室対策を施すことで、築年数に関係なく早期成約が可能になりますが、空室対策を行っても結果が出ない場合、物件の間取りがターゲット層のニーズ合っていない可能性が考えられます。
本投稿は、ターゲット層を見直すことで空室率の改善を図る、間取りリノベーションの手法について、解説していきます。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
間取りリノベーションで空室率が改善できる理由は、ターゲット層のニーズに合いやすくなり、競合物件との差別化が図れるから。
古いアパートをリノベーションする際は、市場調査を通じて顧客ニーズや競合物件の状況を把握し、データをもとにターゲット層を明確に定めることが重要。
弊社物件は築年数が古く、一部の部屋の間取りは３DK、３LDKのため、2018年から退去を機に２LDKに間取りリノベーションを行った結果、空室率を大幅に改善させている。
１．なぜ間取りリノベーションで空室率が改善できるのか？
近年の賃貸市場の特徴としては、部屋探しの価値観が多様化しており、物件の築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数で選ばれるケースは減少傾向となっている点です。
さらに、昨今のインフレの影響によって新築物件の賃料が軒並み上昇しています。その一方で、実質賃金は伸び悩んでいることを踏まえると、新築同様に改修されたリノベーション物件は、新築や築10年以内の物件を探している方にとっては有力な選択肢に入りやすくなります。
その結果、結果的にターゲット層のニーズを十分に満たせるため、賃料をアップしても早期成約が可能になってきます。
またファミリー向けアパートに入居されている20～30代カップルや新婚夫婦の中には、戸建て住宅や分譲マンションに住替えされることが多いものの、インフレによる価格高騰や将来的な金利上昇への不安から、以前と比べると購入を控える方が増えています。
こうした背景を踏まえると、ニーズにマッチした間取りリノベーションを行うことで、長期入居につながりやすく、安定した賃料収入を得られやすくなります。
間取りリノベーションを実施することで得られる主なメリットは、以下の通りです。
ニーズと適合しやすい
かつては部屋数が多い物件が特に人気を集めていたこともあり、少なくとも2000年以前に建てられたファミリー向けアパートでは、間取りはDKで部屋の一室に和室が設定されていました。
しかしライフスタイルの変化に伴い、ファミリー向けアパートでは、家族と一緒に快適で広々としたリビング空間を重視するニーズが高まりました。
また洋式での生活が当たり前となっている現代では、和室付きの物件を選ぶ方は減少しています。加えて、近年の賃貸業界では、退去費用をできるだけ抑えたいと考える方が増加しています。
和室があると退去時の表替え費用は借主負担となり、結果として顧客のニーズに合わなくため、和室があるDK物件は適正賃料以下で募集しても、なかなか借り手が見つかりにくいのが現状です。
ただし、ダイニングとキッチンの境にある壁を撤去することで、開放的のある広いリビング空間が生まれます。さらに和室を洋室にリフォームすることで、現代のライフスタイルに合った部屋を提供できるようになり、物件の競争力が高まります。
その結果、築年数が古くても早期成約が実現しやすくなります。
収納スペースの改善
ダイワハウスの調査によると、賃貸アパートやマンションに入居されている方の約7割は、備付収納に不満を感じていることが明らかになりました。その中でも、洋服を収納するスペースが足りないとの声が多いようです。
近年建てられた新築物件では、居住スペースを多少犠牲にしてでも収納スペースを充実させる傾向が見られ、物件によってはウォーキングクローゼットが設置されているケースもあります。
一方、築年数が古いアパートでは、新築物件と比べて収納スペースが少なく、また中棚が設置されているため、利便性が大きく劣っているのが特徴と言えます。
しかし中棚を撤去し、ハンガーポールを設置すればクローゼットとして活用することができ、さらに壁面に棚を設置することにより、収納容量を増やすことができます。工夫次第で築年数が古いアパートでも、快適な収納空間を作り出すことが可能になります。
▶ダイワハウスのリリースについては、こちらをご覧下さい。
ターゲット層の明確化
間取り変更を行うことで、ターゲット層をより明確に設定できるため、入居率の向上に寄与する可能性が高まります。
例えば企業や学校の移転が起きてしまうと、その周辺にある単身者向けアパートの入居率は大幅に低下しやすくなります。
しかし、もし物件があるエリアが閑静な住宅街であれば、ワンルーム2戸を一つの部屋にまとめるリフォームすることで、１LDKの間取りが生まれ、20～30代のカップル層に訴求することができます。
さらに最近では少子化の影響により、３LDKの需要が低下していますが、２LDKにリフォームすることにより、通常の２LDKと比べ広いLDKを提供することができます。
これにより、広々とした部屋に住みたい入居希望者にとっては、魅力を感じられるため、早期成約が期待できます。
２．ターゲット設定と市場分析
古いアパートをリノベーションする際に重要になるのが、市場調査を通じて顧客ニーズや競合する物件の現状をしっかりと把握し、そのデータに基づいてターゲット層を明確に絞り込むことです。
しかし、物件の間取りによっては、顧客が求めているニーズは大きく異なるため、この点には十分注意を払う必要があります。
例えば、単身者向けアパートで求められているのは、生活の利便性や優れたコストパフォーマンス、そして限られたスペース内でも効率よく活用できる収納機能です。
一方、ファミリー向けアパートではさらに多岐にわたり、実用性に加えてデザイン性にも配慮しなければならず、広い収納スペースや快適なコミュニケーション空間が重視される傾向にあります。
このようにターゲット層や間取りによるニーズの違いを無視してしまうと、せっかくリノベーションを行っても顧客の期待を満たすことができないため、結果として募集しても客付けがうまくいかなくなる可能性が高まります。
３．間取りリノベーションの具体案
さてここからは、単身者やファミリー向けアパートでよく行われている間取りリノベーションについて、具体的にご紹介していきます。
単身者向けアパート
単身者向けアパートで行われることが多い間取りリノベーションとは、3点ユニットの分離、キッチンリニューアル、収納強化です。それではそれぞれのポイントについてみてきましょう。
3点ユニットの分離
3点ユニットとは、浴室とトイレ、洗面台が一つの空間にあるバスルームのことで、特に、築年数が古い単身向けアパートに設置されています。
しかし単身者向けアパートを探している方の多くは、トイレと浴室が別になっている物件を希望される方が圧倒的に多く、また3点ユニットは浴室とトイレが同じ空間にあるため、清潔感を重視する方には敬遠されがちです。
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に、人気設備ランキングを発表していますが、番外編として「敬遠される設備」も合わせて公表しています。その中で3点ユニットは毎年ワースト3位以内に必ずランクインしています。
そのため物件に3点ユニットが設置したままでは、たとえ賃料を大幅に値下げしたとしても借り手は見つかりにくくなります。
3点ユニットを分離する方法はいくつかありますが、分離すると室内の居住スペースが狭くなり客付けに影響を及ぼすことも考えられます。このため改装する場合は一度、管理会社や仲介会社に相談し、最適な方法を確認されることをおすすめします。
▶3点ユニットの分離方法、対応方法の詳細は、こちらをご覧下さい。
キッチンリニューアル
単身者向けアパートの場合、賃料に見合った部屋を提供すれば、設備が老朽化していても客付けに影響は出ないと考える貸主は一定数います。
しかし昨今のインフレの影響により、単身者の自炊率が上昇していることが、キューピー株式会社の調査で明らかになっています。
単身者向けアパートはスペースが限られているため、ファミリー向けアパートのように広めのキッチンを導入することは難しくなりますが、既存のキッチンをリニューアルすることで、利便性を向上させることが可能になります。
こうした改善を行うことで、内見時の第一印象は格段に良くなり、早期成約につながりやすくなります。
▶キューピー株式会社のリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
壁面収納
単身者向けアパートの最大の悩みといえば、やはり収納スペースではないでしょうか？
室内には収納スペースがあるものの、収納容量は限られてしまうため入居後に、後付けのハンガーラックなどを用意しなければならなくなります。
しかしリノベーションを機に壁面収納を新設するば、この問題は一気に解消できます。収納力が格段にアップするだけでなく、競合物件との差別化を図る大きなアピールポイントになるため、入居促進効果が高まります。
ファミリー向けアパート
一方、ファミリー向けアパートでよく行われる間取りリノベーションは、DKからLDKへの変更、壁付けから対面キッチンに改修する工事、そして収納スペースの拡張リフォームの3点です。
それでは、これらのポイントを一つずつ見ていきましょう。
DKからLDKに変更
先程もお伝えしましたが、ファミリー向けアパートを探している方は、リビングスペースを重要視しているため、間取りがDKのままでは賃料を下げてもニーズと一致しにくくなります。その結果、賃貸検索サイトの検索に該当しにくくなり、空室が長期化しやすくなります。
しかしDKをLDKにリフォームすることにより、リビング空間が生まれるだけでなく、ベランダからの自然光が室内全体に行き渡りやすくなるため、より明るい居住空間を提供することができます。
リフォームする際には、内装の全面的な張り替えが必要になり費用が高くなりますが、LDKへの変更によって反響数の増加が期待でき、入居促進につながりやすくなります。
そのため費用対効果の観点から見ても、高い効果が見込める施策と言えます。
▶LDKリフォームを成功させるコツについては、過去記事をご覧下さい。
壁付けから対面キッチンに変更
キッチンの位置は、ライフスタイルの変化に伴い、大きく変化しています。
ファミリー向けアパートの場合、かつては壁付けキッチンが主流でしたが、近年では調理中でも家族とのコミュニケーションが取りやすく、さらに配膳や片付けが非常にラクになる対面キッチンが非常に人気を集めています。
そのため、ファミリー向け新築物件では対面キッチンが一般的になっていますが、築年数が古い物件では依然として壁付けタイプとなっています。しかし最近では、リノベーションをきっかけに壁付けから対面キッチンに変更するケースが増えています。
対面キッチンに変更することにより、物件自体の価値が高まるため、賃料の値上げがしやすくなるものの、値上げには限度があり、またコストも100万円程度かかります。
コストを抑えたい場合は、無理に対面キッチンに変更する必要がなく、同型の最新キッチンを導入するだけでも賃料アップは可能であり、また集客において不利になることはあまりないので、こちらをおすすめします。
▶キッチンリフォームの注意点については、過去記事をご覧下さい。
収納リフォーム
築年数が古いアパートにはクローゼットが設置されていないことが多いため、リフォームやリノベーションのタイミングで、クローゼットに改修するケースが非常に多いです。
収納を現代のライフスタイルに合わせることで、収納容量が大幅に改善されるため、内見時の物件印象を高めることができます。
また和室がある物件では、リノベーションを機に洋室に間取り変更することが多いですが、押入もクローゼットにするケースがあります。
ただ、嵩張る荷物や布団などを収納する場合、押入の方が使いやすいため、必ずしもクローゼットに変更する必要はなく、襖をフラッシュドアに変更する程度でも十分な集客効果があります。
▶収納リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
間取りリノベーションを行うことにより、物件の付加価値や競争力が増すため、結果として賃料を値上げしても早期に部屋が埋まりやすくなります。
ただし、競合物件も同様の対応を講じる可能性が高いため、集客面で優位に立つには、競合が追随できない設備を導入することがポイントになります。
そこで特におすすめしたいのが、宅配ボックスの設置です。
株式会社つなぐネットコミュニケーションズが発表したリリースによると、50戸未満の賃貸アパートにおける宅配ボックス設置率は3割以下にとどまっています。
また、LIFULL HOME'Sのリリースでは、宅配ボックスを設置した物件は相場より13,000円高く貸し出していることが明らかになっています。
このことから、間取りリノベーションを機に宅配ボックスを導入することで、強気の賃料設定にしても、早期成約を実現できるといえます。
▶株式会社つなぐネットコミュニケーションズ、LIFULL HOME'Sのリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
４．ターゲット変更で空室率を改善した間取りリノベ事例
弊社では祖父が相続税対策のために、1993年にファミリー向けアパート3棟20戸建設しました。当時の間取りの構成は、３DKが8戸、２LDKが8戸、そして３LDKが4戸でした。
しかし時代とともに、３DKや３LDKの需要が低下し空室が目立つようになってきたため、2018年から20～30代女性をターゲット層にカフェスタイルに特化した２LDKリノベーションを退去を機に、順次進めています。
間取りリノベーションを行うことによって、現代のライフスタイルに合致しやすくなり、さらに機能性や競争力が向上するため、従前と比べて空室率を大幅に改善させることに成功しました。その結果、本執筆時の2026年1月9日現在、満室を継続しています。
今回は、３DKと３LDKの部屋をそれぞれ２LDKに間取りリノベーションし、早期成約を実現した実際の事例についてご紹介します。
３DK→２LDKにリノベーション
2023年5月、約10年入居していた３DKの部屋が、借主の契約満了により退去となりました。退去後にDKをLDKに変更する間取りリノベーションを行ってから、募集を開始しようと考えていましたが、退去数日後に内見予約が入りました。
退去直後でリノベーション前のため、内見の際には他室のリノベーション写真を見せながらの説明となりました。
ただ内見者は、以前から弊社リノベーション物件をに興味を持たれていたこともあり、リノベーション前ではありましたが、内見当日に入居申込をいただきました。
リノベーション前はダイニングとキッチンの間に壁があったため、日中でも室内が暗く感じられていました。しかし、リノベーション後は白を基調としたシンプルで明るいインテリアに一新し、開放的で明るい空間へと生まれ変わりました。
さらに、洋室にある収納スペースをクローゼットリフォームしたことで、収納容量も従前と比べ大幅にアップしました。
こちらの部屋は部分リノベーションを行い、賃料をリーズナブルに設定していますが、借主からはコストパフォーマンスが高いと好評で、現在も入居されています。
▶こちらの部屋のリノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
３LDK→２LDKにリノベーション
一方、こちらの部屋はもともと３LDKの間取りでしたが、2017年に２LDKに間取りを変更しました。2025年1月それまで住んでいた借主が、戸建て住宅に住替えのため退去となりましたが、当時はまだリノベーションを行っていませんでした。
一般的に繁忙期にリノベーションを行うと、客付けに影響を及ぼす可能性があるので、物件によっては行わないケースがありますが、弊社物件では、募集時期に関わらずリノベーションを積極的に行っています。
この部屋についても、退去後わずか数日で内見が入り、内見時は他室リノベーション写真を提示しながら内見を行った結果、内見当日に入居申込が入りました。
こちらの部屋はリノベーションを機に賃料を12％値上げするため、キッチン、洗面台、浴室はフルリノベーションを実施しました。
さらに室内機能性とデザイン性を高めるため、壁材には自然素材の漆喰を採用しています。漆喰は壁紙と比べて3倍以上のコストがかかりますが、工夫を凝らすことでコスト削減が可能になります。
リノベーション後、借主と話す機会がありましたが、LDKの開放的な広さや仕上がりが予想以上だったと、非常に高く評価していました。
▶こちらの部屋のリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が漆喰にこだわる理由については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーションの詳細、空室対策実績は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、ターゲット層を見直すことで空室率の改善を図る、間取りリノベーションの手法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
間取りリノベーションで空室率が改善できる理由は、ターゲット層のニーズに合いやすくなり、競合物件との差別化が図れるから。
古いアパートをリノベーションする際は、市場調査を通じて顧客ニーズや競合物件の状況を把握し、データをもとにターゲット層を明確に定めることが重要。
弊社物件は築年数が古く、一部の部屋の間取りは３DK、３LDKのため、2018年から退去を機に２LDKに間取りリノベーションを行った結果、空室率を大幅に改善させている。
築年数が古くなった物件を間取りリノベーションすることで、顧客のライフスタイルに合った快適な住環境を提供できる上、新築物件よりも賃料がリーズナブルなため、空室率の改善効果が期待できます。
その一方で、リノベーションを行ってもその価値は、新築物件を超えることはできないため、新築並みの賃料設定は難しくなります。そのためリノベーションコストが高くなると、回収までに時間がかかり費用対効果の面ではメリットが得られにくくなります。
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