賃料アップ狙いの賃貸リノベーション！やる所・捨てる所
近年の賃貸市場では、インフレの影響により新築物件の賃料が上昇しています。一方で実質賃金は伸び悩んでいるため、建物完成前に満室となるケースは以前より難しくなっています。
そのため、築年数が古くても、現代のライフスタイルに合わせてリノベーションされた物件は、新築よりも賃料を抑えながら付加価値を高められることから、入居希望者にとって選択肢のひとつとなります。
オーナー側にとっても、入居率や収益性の改善が期待できる一方、リノベーションは改修範囲が広くなるほど費用も高くなります。
賃料アップを目的にリノベーションする場合、重要なのはすべてを新しくすることではなく、入居希望者が価値を感じる部分を優先して改修することです。改修の必要性が低い部分まで手を加えると、賃料の値上げ幅に対して工事費が大きくなり、投資回収に時間がかかります。
本投稿では、賃料アップを目的としたリノベーションを行う際に、改修すべき箇所と優先度が低い箇所をどのように判断するかについて、詳しく解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションで物件の付加価値を高めることで、賃料アップや収益性の改善が期待できる。
賃料の値上げには限度があるため、工事費と値上げできる賃料のバランスを考えることが重要。
すべてを新しくせず、入居希望者が価値を感じる箇所を優先して改修することで、過剰投資を抑えられる。
１．賃貸リノベーションのメリットと問題点
最近では築年数が古くなった物件を積極的にリノベーションする動きが広まっています。一体なぜリノベーションに注目されているのでしょうか？
その理由の一つに、貸主と借主双方にメリットが期待できる点が挙げられます。ここではリノベーションが注目されている背景と問題点について、お伝えいたします。
賃貸リノベーションが注目される理由とメリット
かつての部屋探しの基準として「築年数」を重視する傾向があったため、部屋探しする方は築年数が浅い物件を選ぶことが多かったです。
そのため築年数が古い物件は敬遠されがちでしたが、近年では部屋探しにおける価値観が多様化し、ライフスタイルに合った空間を希望する方が増えてきています。
新築物件や築10年以内の物件に入居したいニーズは、以前と変わらず根強いものの、画一的な室内デザインやインフレによる賃料上昇といった問題点も顕著となっています。
一方でリノベーション物件は、築年数は経過しているものの、室内設備や間取りは現代のライフスタイルに合わせて改修されているため、古さや生活のしづらさは感じられません。
さらに、ターゲット層に適したインテリアスタイルが取り入れられ、また新築物件と比べて賃料が2割程度安いこともあるので、近年ではあえてリノベーション物件を選択される方が増加しています。
一方で、リノベーションは築年数が古い物件を所有している貸主にとっても、大きなメリットがあります。
出口戦略として効果的
一般的に物件の築年数が30年以上を超えると、設備の老朽化による修繕費が増加し、さらに建物の減価償却が終了することで節税効果も期待できなくなってきます。
そのため、建物の立地が良く、今後も需要が期待できるエリアであれば、出口戦略として建て替えを検討するケースが多くなります。
しかし近年のインフレの影響により、建築費は30年前と比べて約2倍近く上昇していることから、十分な頭金を用意しなければ、従前と同等の賃料収入を確保することが難しくなり、賃貸経営を行うメリットは薄れてしまいます。
一方でリノベーションは、建て替えに比べて50～70％程度の費用で行うことができ、また資産価値が高まるため、リノベーションを機に賃料を値上げできるため、収益性を高めやすくなります。
さらにリノベーションによって収益性を改善した後に、建て替えを行えば相当数の頭金を確保できるため、頭金をあまり用意できない貸主と比べると、安定した賃料収入を得られる可能性があります。
▶出口戦略の詳細については、関連記事「築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性」をご覧ください。
空室対策になる
部屋探しをされる方は賃貸検索サイトで、水回り写真を確認するため、設備が古く原状回復しか行っていない古い物件は、たとえ賃料が安く設定しても空室が長期化しやすい傾向です。
一方でリノベーションされた物件は、新しい設備を導入し、さらに間取りも現代のライフスタイルに合うように改修しています。加えてターゲット層にマッチしたインテリアデザインを取り入れることで、より魅力的な住空間が提供できます。
特に女性からの関心が高いリノベーション物件は、ファミリー向けアパートの場合、部屋探しの主導権を握ることが多い女性にとっては魅力的な部屋に映ります。
そのため原状回復しか行っていない物件と比べると、入居促進につながるため空室対策としても効果が期待できると言えます。
収益性を向上させることができる
近年の賃貸市場は物件供給量が多いことから、借り手にとって有利な状況が続いています。その影響で内見時や契約更新時には賃料の値下げを要求されるケースが増え、客付けや退去予防のためにやむなく同意していることは多いのではないでしょうか？
しかしリノベーションを行うことで状況は大きく変わります。リノベーションによって従前と比べ資産価値が高まるため、賃料の値上げがしやすくなるため、収益性をアップさせることが可能です。
さらに相場より高めの賃料設定にしても、物件価値が賃料以上であるため、値下げ要求が起きにくくなり、また価値の目減りも抑えられるため、契約更新時に賃料の値下げを要求されることは減少し、安定した賃料収入が得られやすくなります。
賃貸リノベーションの問題点とは？
賃貸リノベーションは収益性の向上や入居率の改善などのメリットが期待できますが、その一方で、リノベーションは単なるリフォームとは異なり、全面的な改修が必要になるため、コストが高くなる点には注意しなければなりません。
リノベーションにかかる費用は、室内の広さや設備のグレードなどによって費用は異なりますが、一室あたり300万円～500万円程度となることが一般的です。
今後複数の部屋を順次リノベーションを行う場合には、総額で数千万円に達する可能性があり、さらに工事中に予期せぬ追加工事が発生することもあるので、貸主にとっては悩みの種になります。
とはいえ、リノベーションによって物件の付加価値を高めることができれば、賃料アップも期待できます。ただし、リノベーション後の賃料を新築と同水準まで引き上げられるとは限りません。
ただし、これはあくまで目安であり、実際の適正賃料は立地や築年数、競合物件、改修内容などによって異なります。
そのため、新築物件以上の賃料設定にすると、借り手側は「高額すぎる」といった印象を受けやすく、新築物件との競争の中で、不利な立場になってしまいます。その結果、空室が解消できなくなってしまう恐れがあります。
加えて、リノベーション費用が高すぎると、回収までに時間がかかり過ぎてしまい、場合によっては回収が終了する前に借主が退去することが考えられます。
よって、リノベーションを検討する際には、賃料の引き上げ幅とコストバランスを十分に考慮することが重要です。
▶賃貸リノベーションが注目される理由の詳細に関しては、以下をご覧ください。
２．賃料アップ狙いの賃貸リノベーション！やる所・捨てる所
賃料アップを目的としたリノベーションでは、すべてを新しくするのではなく、入居希望者が部屋を選ぶ際の訴求力や、集客・入居率への影響を考えながら、改修する箇所に優先順位をつけることが重要です。
つまり、費用をかけるべき箇所と、既存の状態を活かしても問題ない箇所を見極めることが、リノベーション費用を抑えながら賃料アップを目指すうえで重要になります。
ここからは、リノベーションで重点的に対応すべき箇所と、手を加えなくても集客上大きな影響が出にくい箇所について、詳しく解説していきます。
リノベーションで重点的に対応すべき箇所
①水回り一新
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しをされる方が賃貸検索サイトを利用する際、約半数以上が水回り設備の写真を確認していることが明らかになっています。
水回りは年数以上に古さが目立ちやすく、特に女性は清潔感や利便性を重視するため、サイト上の写真で設備の古さが目立つと、比較検討の段階で不利になる可能性があります。
▶at－homeが発表したリリースについては、こちらをご覧下さい。
水回りを全て一新するとなると、おおよそ150万円程度のコストがかかるものの、改修を行わない築20年以上の物件の中には、相場より賃料を大幅に下げて募集しても、空室が長引く傾向となっています。
水回りリフォームすることで、機能性やデザイン性が大幅に向上するだけでなく、賃貸検索サイト内の反響を高めることができ、さらに、新築物件と同等の設備環境を提供できるため、内見時の第一印象は大幅に向上し、入居促進につながりやすくなります。
視点を変えれば、水回りリフォームし早期に部屋が埋まれば、空室による家賃機会損失を抑えられることから、投資に対して十分な費用対効果が見込めると言えます。
老朽化した設備の中でも特に入居希望者が敬遠する設備として、和式トイレ、3点ユニット、バランス釜を挙げることができます。
これらの設備は、全国賃貸住宅新聞社が毎年10月に公表している「入居希望者に敬遠される設備TOP10」で必ずワースト3位以内に含まれています。
特に和式トイレやバランス釜が募集部屋にある時点で、たとえ相場より大幅に低い賃料で貸し出しても、内見すらされないことが多いです。そのため、これらの設備がある場合は、費用がかかっても最新設備に入れ替えることを強くおすすめします。
▶入居者から敬遠される設備の詳細については、こちらをご覧下さい。
②間取りを変更する
かつてのファミリー向けアパートは部屋数が多いほど人気が高かったため、少なくとも2000年までに建設された物件の中には、間取りをDKにするケースが多かったです。
しかしライフスタイルの変化に伴い、部屋数の多さより開放的な空間を求めるニーズが増えたため、今ではリビングで寛いだり家族とのコミュニケーションを重要視する傾向が強まっています。
その結果、間取りがDKのままでは、賃料を下げても空室が長期化してしまいます。
さらに、近年では少子化の影響により、３LDKの部屋を求めるニーズは減少傾向となっています。また３LDKは２LDKと比べ賃料が高めに設定されているので、反響を高めることが難しく、思うように客付けがうまくいかないことが多いです。
しかしダイニングとキッチンの境にある壁を撤去すれば、LDK空間が生まれ、さらに３LDKもリビングと隣接する1部屋をつなげれば、２LDKに間取りを変えることができます。
間取り変更を行う際には、内装は全て張り替えが必要になりますが、ニーズに合わせた間取りにすることで、物件の競争力が増し、結果的には早期成約につながりやすくなります。
▶間取り変更によるリノベーション事例については、関連記事「【成功事例】アパートリノベーションの間取り変更」をご覧ください。
③内装の張り替え
壁紙や床材は時間の経過と共に、日焼けや汚れなどの経年劣化が発生しやすく、見た目的にも古さを感じてしまいます。
壁紙は一面から張り替えが可能なため、経年劣化した箇所のみを変えることでコストを抑えることができますが、そうすると新しい部分と古い部分の差が目立ち、部屋全体のイメージが悪くなってしまいます。
さらに、築年数が古いファミリー向けアパートでは、ダークブラウン系の合板フローリングが施工されていますが、若い世代は明るく開放的な空間を希望しています。
そのためダークブラウン系の床材では、ターゲット層のニーズと合わず、リノベーション効果を最大化させることが難しくなる恐れがあります。
リノベーションを機に内装を張り替える際には、ターゲット層の好みに合わせたインテリアテイストを採用するのが有効です。具体的には、内装色は白を基調とした2色以下にまとめることで、明るく魅力的な空間を実現できます。
この様な工夫をこらすことで、部屋全体の雰囲気を大幅に向上させることが可能になります。
▶賃貸リノベーションでの内装選びについては、関連記事「【2025年】効果的な賃貸内装リフォームとは？」をご覧ください。
④エアコンの入れ替え
経年劣化による設備故障などが発生していなければ、設備が古いという理由だけで、必ずしも貸主が交換する必要はありません。そのため、リノベーション時にエアコンが正常に動作していれば、製造年数が古くても、そのまま活用するケースもあります。
しかし、製造から10年以上経過したエアコンは、経年劣化による故障リスクが考えられるほか、最新モデルと比べて省エネ性能で劣る場合があります。
さらに近年は、光熱費の上昇は借主にとって気になるポイントです。株式会社NEXERと株式会社太陽工務店の調査では、約8割が光熱費について「負担に感じている」と回答しています。
こうした点を踏まえると、リノベーション時は「まだ使えるから残す」という判断だけではなく、製造年数や状態、省エネ性能などを確認したうえで、エアコンを交換するか判断することが重要です。
特に賃料アップを目的としたリノベーションでは、必要に応じて新しいエアコンへ交換することで、入居後の暮らしまで考えた設備として、内見時の訴求材料のひとつにすることができます。
▶株式会社NEXERと株式会社太陽工務店が発表したリリースについては、こちらをご覧下さい。
⑤宅配ボックスの設置
ネットショッピングの普及に伴い、配達員の負担増加や受け取り側の手間が社会問題となっています。しかし、宅配ボックスを設置することにより、これらの問題を解決することができます。
そのため近年では、部屋探しの際に宅配ボックスが、必須設備として注目されています。
一方で、エス・ディ・エス株式会社が発表したリリースによると、集合住宅の約42％は宅配ボックスが設置されていないのが現状で、新築物件や築年数が浅い物件では導入が進んでいるものの、築20年を境に設置率は大幅に低下しています。
さらにLIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、部屋探しをしている方の約6割近くが、宅配ボックスを必須条件にしていることが明らかになっています。
これを踏まえると、リノベーションのタイミングで宅配ボックスを設置することで、設備条件を重視する入居希望者への訴求力向上が期待できます。
▶エス・ディ・エス株式会社、LIFULL HOME'Sのリリースについては、こちらをご覧下さい。
手を加えなくても集客上問題はない箇所
①高額な設備
年数が経過した設備は見た目の古さが目立つだけでなく、機能性や利便性も低下しているため、リノベーションを機に設備を一新することで、リノベーション効果を大幅に向上させることができます。
ただし、クオリティーが高すぎる設備を導入すると、コストが高額になるばかりではなく、回収までに時間がかかり、また利回りにも影響が出てしまいます。そのため導入する際は、標準仕様を選ぶのがおすすめです。
例えば築年数が古いファミリーアパートの場合、壁付けキッチンが設置されていることが多いですが、近年の傾向としては、対面キッチンが主流となっているので、リノベーションを機に対面キッチンを検討する貸主はいると思います。
しかし変更するとなると、給排水管などの移設工事が必要になり、総額で100万円程度の費用が発生してしまいます。一方で、同型のキッチンを入れ替えることにより、既存の配管を活用できるため、コストを抑えることができます。
▶壁付けキッチンを無理に対面式へ変更しなくてもよい理由については、関連記事「【空室対策】壁付けキッチンは変えなくてもいい理由」をご覧ください。
②トレンドを意識した室内デザイン
室内内装を全面的に張り替えする際、トレンドを取り入れれば集客効果が高まると考える貸主は、少なくないと思います。
ただしトレンドは一過性のものであり、ブームが去ればそのデザインが古臭く感じたり、飽きられてしまう恐れがあります。
そのためリノベーションを行う際には、トレンドに左右されにくい北欧テイストやシンプルナチュラルなど無難なインテリア空間を作ったほうが、内見者や借主に安心感と心地よさを提供でき、訴求効果も高めることができます。
③集客上そこまで重要ではない設備
年数が経過した水回りは、基本的にはリノベーションのタイミングで交換することが理想ですが、トイレ本体やシャワー付き洗面台については、設備の状態が良ければ、既存設備をそのまま使用しても、集客に大きな影響はありません。
ただし室内の内装は全て張り替えないと、設備の古さが目立ってしまい、室内全体の印象を損ねるため、張り替えは必須となります。
▶リノベーションで最も重要なのは、限られた予算をどこに投資するかです。費用対効果の高い空室対策については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で、詳しく解説しています。
３．賃貸リノベーションで収益アップに成功した事例を紹介
弊社では1993年にファミリー向け賃貸アパートを3棟建設し、賃貸経営を始めました。当時の間取りの構成は３DK8戸、２LDK8戸、３LDK4戸でした。
ライフスタイルの変化により、次第に３DKや3LDKの需要は低下。これを受け、退去を機にそれぞれ２LDKにリフォームを行ったことで、2016年までは早期成約を実現しました。
しかし、翌年の繁忙期、これまでの成功事例がまったく通用せず、客付けに失敗し、赤字になったことを契機に、リフォームからリノベーションへと方針転換を図りました。
▶リフォームからリノベーションに方針転換した詳細については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
競合物件には模倣できない、自然素材を活かしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、賃料も従前と比べ8～10％値上げして募集しました。
ところが内見者から「部屋自体は気に入っているが、予算が合わない」といった声を多数いただいたため、一部の部屋については部分リノベーションを行い、フルリノベーションとの差別化を図りながら、リーズナブルな賃料設定にしました。
カフェスタイルキッチンと和室を琉球畳に変更する点については、フルリノベーションと部分リノベーションとも共通していますが…
フルリノベーション：洗面台と浴室はそれぞれ改修を行う
部分リノベーション：洗面台と浴室は既存設備を活用
といった明確な違いがあります。これに伴い1部屋当たりの施工費用も異なり、フルリノベーションは約230万円、部分リノベーションは部屋の状態によって異なりますが、約120万円程度となっています。
▶フルリノベーション、セカンドラインの概要については、プレスリリースをご覧下さい。
この結果、部屋探しをされる方にとっては、予算に応じて部屋を検討できるようになり、弊社としても競合物件との差別化を図りながら、充実したリノベーション部屋を提供できるようになりました。その結果、従前と比べて入居率と年間家賃収入を大幅に改善することができました。
2018年から順次リノベーションを進めた結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持し、年間家賃収入もリノベーション前と比べて430万円増加しています。
また一般的なリノベーション物件は、コストを抑えるために、内装を張り替える際、壁紙が使われていますが、壁紙は経年劣化しやすいため、概ね6年周期で張り替えが必要になります。
一方弊社では、フルリノベーション部屋のみ、自然素材の漆喰を施工。漆喰は壁紙と比べ3倍近いコストがかかるものの、紫外線による劣化が少なく、長期的にはランニングコストの大幅削減につながっています。
こちらの部屋は2019年にフルリノベーションを施し、その後入居が決まり、2025年8月末に退去となりましたが、借主属性が高かったことや壁材に漆喰を採用していたこともあり、退去後の原状回復費用は、わずか15,000円程度でした。
▶こちらのリノベーション部屋の原状回復の詳細については、関連記事「5年入居したリノベ部屋の原状回復費用が意外な結果に！」をご覧ください。
▶弊社が漆喰にこだわる理由については、関連記事「弊社が賃貸リノベーションで漆喰にこだわる理由とは？」をご覧ください。
▶弊社リノベーション空室対策成功事例、リノベーション詳細は、以下の関連記事をご覧ください。
４．まとめ
本投稿は、賃料アップを目的としたリノベーションを実施する際に、改修が必要な箇所と改修の優先度が低い箇所をどのように区別すべきかについて、お伝えしました。
リノベーションを行うことで、従前と比べて資産価値が高まるため、賃料の値上げがしやすくなりますが、一方で新築物件よりも価値を高めることはできないため、賃料の値上げには限度があります。
そのため改修を行う際には、顧客が価値を実感できる箇所のみに限定することで、過剰投資を抑えられ、資金の回収をより早くすることができるため、リノベーション効果を高めることができます。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーション内容や収益改善の実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。そのような場合は、（有）山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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