アパートリノベーション成約が3か月もかかった意外な理由を解説
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月19日
- 読了時間: 8分
部屋探しの価値観が多様化した現代では、賃貸アパートを探している方は、単に「新しさ」を求めるだけでなく「質」の高さや、ライフスタイルに合ったおしゃれで快適な住空間を希望しています。
リノベーションはまさにこれに当てはまるため、近年ではリノベーション物件にあえて入居する方が増えています。弊社物件は築年数が古く老朽化しているため、2018年から空室を順次差別化リノベーションを展開し、最近では募集開始後1か月以内には客付けに成功していました。
ところが、2025年8月末に退去したリノベーション部屋については、成約までに約3か月かかる異例の状況となり、当初はその原因がつかめず苦慮しました。しかし後日、仲介会社の担当者からのヒアリングにより、予想外の要因が判明しました。
今回は弊社リノベーション物件の成約が、3か月もかかってしまった意外な理由について、紹介します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
弊社物件は2018年から、空室を順次「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開している。
弊社リノベーション部屋は、相場より1万円以上高い賃料で募集しているが、早期成約を実現している。
今回募集した部屋が成約までに約3か月を要したが、その要因としては、インフレによる賃料を抑えたいニーズが多かったことが推測される。
１．弊社リノベーション物件の紹介
本題に入る前に、弊社リノベーション物件について、簡単に紹介したいと思います。弊社物件は山梨県甲府市にあり、間取りは２LDK～３LDK、3棟20戸を所有しています。
山梨県の賃貸市場は、全国と比べ空室率がやや高く、さらに1990年から2000年代にかけて建設された物件が多いため、古い物件を中心に価格競争が激化しているのが特徴です。
このような厳しい市場環境の中で、弊社では2018年から20～30代の女性を主なターゲット層にした「自然素材」を用いたカフェスタイルに特化した差別化したリノベーションを実施しています。
相場より1万円以上高い賃料で募集していますが、競合物件を圧倒する高いクオリティと、魅力的なインテリア空間を実現しているため、2020年以降は成約期間の短縮と収益性の向上に成功しています。
▶弊社リノベーションの詳細、空室対策の実績については、こちらをご覧下さい。
２．8月末退去した部屋の紹介
今回ご紹介する部屋は2019年にフルリノベーションを行った２LDKの部屋です。
無垢材を用いたカフェスタイルキッチンや造作洗面台、漆喰壁、さらに浴室リノベーションなど、弊社ならではのこだわりが詰まった自慢のリノベーション部屋です。
入居期間は約5年でしたが、丁寧に使っていただいたこともあり、退去後の原状回復は漆喰のクラック修繕と一部巾木の補修のみで済んだため、オーナーが負担する原状回復費用は2万円程度と非常に少額でした。
弊社物件ではリノベーションを機に収納スペースの利便性を高めるために、一部クローゼットリフォームを行っています。しかし、こちらの部屋の収納の数はそもそも少ないので、場合によっては今後の客付けで不利になるのではと懸念していました。
そこで今回初めての試みとして、洋室内にオープンクローゼットを新設しました。この改修により衣類の収納容量が格段に増え、また借主がハンガーラックなどを購入する手間も省けるので、機能性や利便性の部分でも大幅に改善させることができます。
インフレによる物価上昇などの影響も踏まえ、再募集する際、賃料を3,000円、共益費を1,000円それぞれ値上げしました。
募集時期が第二の繁忙期とされる9月で、過去にも同じく9月に募集した部屋が早期に埋まった実績があったため、今回も当月中には成約できるだろうと考えていました。しかし、実際には客付けが思うよに進まず、大苦戦してしまいました。
３．反響が多いのに成約にならない理由
9月から募集を開始したこともあり、賃貸検索サイトの閲覧数は予想以上に多く、正直なところ月内での成約を期待していました。
しかし9月を過ぎて10月に入っても、反響はあるものの、内見予約にまでには至りませんでした。状況を改善するために、弊社物件を管理している管理会社直営の仲介会社の店長に、賃貸検索サイトの市場動向を調べてもらいました。
調査結果によると、山梨県甲府市で築年数を問わず、２LDKアパートを探している方が希望する賃料で最も多かったのは、5万円台～7万円台でした。一方、弊社物件が該当する築25年～35年の物件を探している方の希望賃料は5万円～6万円と、さらに低めでした。
弊社で募集していた部屋の賃料は、月額68,000円であったため、ニーズが求めている賃料とは大きく乖離しており、その影響で反響こそあったものの内見に繋げることができませんでした。
また仲介会社の店長が驚くべきことを報告してくれました。それは、インフレの影響により新築物件の賃料が高騰していることから、建物が完成しても入居率が伸び悩むケースが増えているとのことです。
中には広告料を1か月～2か月つけて、ようやっと満室達成ができたケースもあるとのことです。こうした状況は以前では想像しがたいものでした。
本来、新築物件は物件価値がとても高く、また賃料が高額でも一定の需要はあるため、広告料を付けなくても、早ければ建物完成前、遅くても完成後すぐに満室になるのは当たり前でした。
一般的にリノベーション物件は、新築や築年数が浅い物件を検討している方の選択肢の一つになりますが、新築物件の客付けがよろしくない状況を見ると、多くの方が賃料などの固定費を抑える傾向があると考えられます。
その影響がリノベーション物件にも波及し、結果として弊社リノベーション部屋も思うように客付けできなかったのではないかと推察しています。
４．成約の決め手になったものとは？
仲介会社の店長からは、募集部屋の賃料が市場のニーズと乖離している以上、募集条件の見直しをしなければ、空室リスクがさらに高まる可能性があるので、賃料の値下げを提案されました。
確かに値下げを行えば反響が増え、部屋も埋まりやすくなります。一方で、値下げによってリノベーション価値が下がる懸念もありました。そのため、管理会社の担当者と協議した上、もう少しだけ現状の条件で募集を続けてほしいとお願いしました。
協議したのが11月で、正直12月に入ると部屋探しをする方自体が殆どいなくなります。内見が入った際、入居後の生活イメージをより鮮明にさせた方が、成約率は高くなると判断し、LDKにホームステージングを実施しました。
実は9月の募集から過去2回内見の機会がありましたが、いずれも他社物件に流れてしまいました。この２回の内見に共通していたのは、ホームステージングを一切行っていなかった点です。
仲介会社から内見者の様子を確認したところ、部屋自体には全く問題はなく、むしろ良かったとお褒めの言葉もいただいています。
ホームステージングを行ってから1週間後、仲介会社から内見予約の連絡があり、その後内見当日に入居申込をいただきました。後日担当者から、ステージングがされていたので入居後の生活イメージが鮮明に浮かびやすかった点が、入居につながったのではと話してくれました。
５．まとめ
今回は弊社リノベーション物件の成約が、3か月もかかってしまった意外な理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は2018年から、空室を順次「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開している。
弊社リノベーション部屋は、相場より1万円以上高い賃料で募集しているが、早期成約を実現している。
今回募集した部屋が成約までに約3か月を要したが、その要因としては、インフレによる賃料を抑えたいニーズが多かったことが推測される。
インフレの影響は賃貸業界にも波及しています。かつては建物が完成する前に全室満室が当たり前だった新築物件も、賃料の高騰により、建物完成後も募集を続けるケースが増加しています。
今回弊社リノベーション部屋の客付けで時間がかかった理由としては、インフレの影響だけでなく、募集時期が悪かったことも一因として挙げられます。
因みに弊社物件と同じエリアで、同時期に建てられたファミリー物件では、2025年8月末から募集を開始し、原状回復程度のリフォームを実施。適正賃料に加えインターネット無料やペット飼育可能といった魅力的な条件となっているものの、本執筆時の2025年12月19日現在まだ成約にはなっていません。
このことから物件自体に競争力がなければ、人気設備を充実させたり、適正賃料で募集しても早期成約は難しいと考えられます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント