近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。特に競争力が低下した築年数が古い物件は適正家賃で募集しても客付けで苦戦してしまうことがあります。
そのため一部の貸主は「背に腹は代えられない」として属性が悪い方でも入居させてしまうケースがあります。属性が悪い方を入居させてしまうと「入居後クレーマー」と化してしまい管理会社／貸主に迷惑行為を行うだけではなく賃貸経営に様々な悪影響を及ぼしてしまいます。
そこで本投稿はクレーマーを入居させるとどうなるか、またクレーマーを入居させない方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．クレーマーを入居させるとどうなる？
賃貸物件でクレームを起こす方は入居審査の段階で管理会社／仲介会社が「問題がある」と認識しているケースが圧倒的に多いです。管理会社は入居後適切な管理を行いたいため属性が悪い方には入居させたくないと考えています。
しかし集金管理物件では貸主が最終的に入居可否を決めるため、仮に管理会社が属性が悪い理由で入居拒否を提案しても貸主一存で入居が決まってしまうことがあります。
入居審査時に管理会社が問題視する方の特徴としては…
家賃保証会社審査で過去に滞納していることが分かった
内見時の内見者の服装／言動に違和感を感じた
入居動機が曖昧
水商売系の方
です。上記に該当する方が入居すると「騒音トラブル」「家賃滞納トラブル」のどちらかが発生する可能性が高くなります。
賃貸借契約書には騒音行為／家賃滞納は固く禁止されています。管理会社が注意喚起を何度も行っても改善が期待できない場合賃貸借契約を破棄することは可能です。
しかし借主を退去させるとなると「正当事由」が必要となり司法判断で決着させる以外方法はありません。そのため手間と費用が掛かるのはもちろん、騒音が原因で借主が退去するとその部屋は「告知義務対象物件」となるため客付けが厳しくなります。
▶騒音が原因で退去した事例はこちらをご覧下さい。
▶騒音が原因による退去が告知義務対象になる理由はこちらをご覧下さい。
２．クレーマーを入居させない3つの方法
クレーマーが入居すると物件稼働率低下／家賃滞納発生リスクは急上昇してしまうため安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
ただ入居審査時に以下を注意すると、クレーム発生率を大幅に抑えることができます。
家賃値下げを安易にしない
属性が悪い方は入居させない
過去に滞納があったか？
それではそれぞれの注意点を見ていきましょう。
家賃値下げを安易にしない
「空室が長引いているから家賃値下げしたい」と考えている貸主はものすごく多いと思います。確かに
家賃値下げすれば賃貸検索サイト内の反響数が増加するため成約率が高くなります。
ただ家賃値下げするとそれだけ属性が悪い方が入居しやすくなるため、騒音トラブルなどが発生しやすくなります。
これは弊社無料コンサルティングに申込された方が教えてくれたのですが、築40年近い物件を購入し低所得者向けに激安家賃＋ペット3匹までOKにして募集していたところ、借主が夜逃げしペットを30匹飼育していたことが分かったとのことです。
その物件では当時保証会社を利用していなかったため、原状回復は全額貸主負担で対応したとのことです。
問題行動を起こす方は生活費を抑えたいと考えている可能性が高いです。そのため募集時は適正家賃より高めで募集すると効果的です。
属性が悪い方は入居させない
水商売系／服装や言動に問題がある方は仮に家賃支払い能力があっても入居させない方がトラブル発生率を抑えられます。
水商売をされている方は昼夜逆転＋職業上飲酒されている状態で深夜帯～夜明けに帰宅されますが、深夜帯は少しの生活音でも意外と隣室／階下に響いてしまうため生活音トラブルに発展しやすくなります。
トラブルが長期化すると住替えされる可能性が高くなるだけではなく、告知義務対象物件となってしまうため安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
また内見時言動／服装について仲介担当者が違和感を感じると、入居後クレーマーと化してしまう可能性が高くなります。上記に該当する方は「怒りの沸点が低い」ため、些細なことでもイライラしてしまいがちになります。
先程もお伝えした通り借主が問題行動を起こしても借家権があることで、強制退去させることは非常に難しいです。トラブルを避けるには属性が悪い方は入居させないのが唯一の方法です。
過去に滞納があったか？
賃貸物件に入居する際家賃支払い能力を確認するため、入居後家賃滞納が発生する確率は1割以下と言われています。
近年では入居時に家賃保証会社を利用するケースが増えたため、万が一滞納が発生しても管理会社が代位弁済請求することで保証会社が家賃を立替て支払ってくれます。
家賃滞納する人は滞納癖があり罪悪感を感じていない方が多いのが特徴で、弊社物件でも過去2回家賃滞納が発生しましたが、入居で焦っていたこともあり滞納歴がある方を入居させてしまいました。
家賃保証会社を利用している場合、貸主的には滞納リスクは一切ありません。家賃を連続して3か月以上滞納すると家賃保証会社は強制退去させるべく訴訟を起こします。訴訟に踏み切ると貸主側が負けることはほぼないため、最終的には強制退去が決定します。
ただ強制退去を行うとなると、裁判所から派遣された執行官立ち合いのもと、家賃保証会社担当者／管理会社担当者／万が一に備えて引越し業者など複数人が集まることになるので、物件イメージは確実に低下してしまいます。
強制退去は誰一人得することはありません。強制退去を防ぐには滞納歴がある方は入居させないことはもちろんですが、転職を繰り返している／家賃支払い能力がギリギリの方は入居させない方が無難です。
３．まとめ
今回は本投稿はクレーマーを入居させるとどうなるか、またクレーマーを入居させない方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
クレーマーを入居させてしまうと物件稼働率は確実に悪化してしまいます。また問題が多発する物件は仲介会社も忌避するため客付けにも影響が出てしまいます。
安定した賃貸経営を行うのであれば、属性が高い方に入居してもらう以外方法はありません。
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