賃貸第二の繁忙期、早期客付け成功させるには？
一般的な賃貸アパートでは退去時期を予測することが難しく、繁忙期以外に突然空室が発生することもあります。特に5月の大型連休後から夏にかけては閑散期となるため、空室の長期化を心配する貸主もいるのではないでしょうか？
一方、8月のお盆明けから9月末ごろは、転勤や住み替えなどで賃貸需要が動くことがあり、賃貸業界では「第二の繁忙期」と呼ばれることがあります。
ただし、需要が動く時期だからといって、すべての空室が自然に埋まるわけではありません。大切なのは、第二の繁忙期を迎える前に「選ばれる状態」をつくっておくことです。
私自身、1993年築・3棟20戸のファミリー向けアパートを運営しています。2017年には入居率が77％まで低下しましたが、空室原因を見直し、2018年からリノベーションや募集方法を改善した結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
本記事では、この実体験をもとに、第二の繁忙期で早期客付けを目指すために、貸主が事前に確認しておきたい空室対策を解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
第二の繁忙期を待つのではなく、現在の募集反響を確認し、成約につながらない原因を分析する。
募集条件・家賃・共用部・内見環境・設備を確認し、空室原因に合わせて必要な対策を行う。
閑散期でも部屋探しをする人はいるため、時期に関係なく、いつでも「選ばれる状態」をつくっておく。
１．「第二の繁忙期」とは？
本題に入る前に、賃貸業界でいわれる「第二の繁忙期」について簡単に説明します。
賃貸市場では、進学・就職・転勤などが重なる1～3月に部屋探しが活発になります。一方、8月のお盆明けから9月末ごろにも賃貸需要が動くことがあり、この時期を「第二の繁忙期」と呼ぶことがあります。
その理由のひとつが、秋の人事異動に伴う転勤です。また、秋から新生活を始める学生や、結婚・同棲などをきっかけに住み替えを検討する人が部屋を探すこともあります。
ただし、弊社物件を管理している管理会社直営の仲介店舗の担当者によると、近年は秋口の定期異動が以前より少なくなり、転勤に伴う部屋探しも年間を通じて発生する傾向にあるとのことです。
そのため、「第二の繁忙期」といっても、1～3月の繁忙期と同じような需要を期待できるとは限りません。
２．第二の繁忙期を待たず、現在の募集反響を確認する
閑散期に空室が発生した場合、「第二の繁忙期までにリフォームを終わらせればいい」と考える貸主もいるかもしれません。
しかし、閑散期でも部屋探しをしている人はいます。そのため、まず仲介会社に現在の問い合わせ数や内見数などの募集反響を確認し、どの段階で成約につながっていないのかを分析することが重要です。
たとえば…
問い合わせ自体が少ない場合
→ 募集写真、家賃、設備、募集条件などを確認します。
問い合わせはあるものの内見につながらない場合
→ 募集写真や掲載内容、競合物件との違いなどを確認します。
内見は入るものの成約しない場合
→ 室内状態、設備、共用部、初期費用などを確認します。
このように、同じ「空室」でも、どの段階で成約につながっていないのかによって対策は異なってきます。
特に問い合わせが少ない場合は、賃貸検索サイトに掲載している写真も確認してください。
CHINTAIが物件詳細ページを分析したところによると、ユーザーが特に注目していたのは「物件写真・間取り」でした。また、CHINTAI掲載物件の調査では、写真を11枚以上掲載している物件は、10枚以下の物件と比べて反響率が約1.4倍高いという結果が紹介されています。
ただし、写真枚数だけが反響率を左右するものではありません。
そのため第二の繁忙期を迎える前に、掲載写真の枚数や明るさ、部屋の特徴が伝わる写真になっているかを確認することが重要です。必要に応じてステージングなどを行うのもひとつの方法です。
一方で、掲載写真を改善しても、設備や内装、間取りが現在の入居希望者のニーズに合っていなければ、成約につながらない可能性があります。
また、広角撮影などで実際より極端に広く見せると、内見時に写真との違いを感じられることもあります。そのため、実際の室内とかけ離れない範囲で、物件の魅力を伝えることが大切です。
私は、募集反響を確認する → 空室原因を分析する → 募集内容を改善する → 必要に応じてリフォームを検討するという順番が重要だと考えています。
▶築年数が経過した物件で、空室原因の分析からリノベーションの判断、ターゲット設定、費用、募集方法まで体系的に確認したい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
3．第二の繁忙期に向けて確認したい5つの空室対策
第2章で募集反響を確認し、空室になっている原因がある程度見えてきたら、第二の繁忙期に向けて具体的な対策を検討します。ここでは、貸主が確認しておきたい5つの空室対策を紹介します。
１）募集条件を見直す
最初に確認したいのが、敷金・礼金などの募集条件です。
株式会社ウチコミが入居希望者会員582人を対象に実施した調査では、80.4％が「物件の初期費用の中に不必要と感じる項目があった」と回答しています。また、93％が複数のサイトや不動産会社を比較して初期費用が安い物件を探すと回答しています。
特に礼金については、同調査の自由回答でも仕組みに疑問を感じる意見が紹介されています。
そのため、競合物件で礼金なしが多いにもかかわらず、自分の物件だけ礼金が設定されている場合は、成約時の負担になっていないか確認する必要があります。
私自身は、現在の賃貸市場では礼金を設定するメリットは小さくなっていると考えているため、競合状況を確認したうえで見直しを検討してもよいと思います。
また、集客を強化するために「ペット可」への変更を検討する貸主もいるかもしれません。
LIFULL HOME'Sの調査（2024年4月～2025年3月に掲載された全国の賃貸物件）で、ペット可物件の平均掲載日数は66.8日、ペット不可物件は83.4日と、ペット可物件の方が16.6日短いという結果が出ています。
ただし、ペット需要や競合状況はエリアによって異なります。また、鳴き声や共用部でのマナー、退去後の修繕なども考える必要があります。
そのため、「ペット可にすれば空室が埋まる」と考えるのではなく、地域の需要や管理面まで確認して判断することが重要です。
２）募集家賃が適正か確認する
次に確認したいのが募集家賃です。
これは築年数に関係なく、退去後に原状回復を行い、そのまま再募集する場合には特に確認しておきたい項目です。
リフォームやリノベーションなどによって物件の競争力が高まっていないにもかかわらず、周辺の同程度の物件より家賃が高ければ、内見者から「部屋の割に家賃が高い」と判断される可能性があります。
そのため、管理会社や仲介会社に競合物件の募集状況を確認し、自分の物件の家賃が現在の市場に合っているか比較してください。
ただし、空室だからといってすぐに家賃を下げるのではなく、募集写真や設備、募集条件などに問題がないかを確認したうえで判断することが重要です。
３）共用部分を清掃する
梅雨明けから9月末ごろまでは、連日暑い日が続くため、物件周辺では雑草が伸びやすくなります。また、共用廊下がある物件では、次のような点も確認してください。
クモの巣
虫の死骸
共用廊下や階段の汚れ
郵便受け周辺の汚れ
あわせて、ごみ置き場や駐輪場の状態も確認します。室内がきれいでも、駐車場から部屋までの共用部分が汚れていれば、内見時の印象を悪くする可能性があります。
ポイントは、「定期清掃をしているから大丈夫」ではなく、「今日内見が入っても問題ない状態か」という視点で確認することです。
共用部の清掃は、大きな費用をかけなくても改善できる空室対策のひとつです。そのため、第二の繁忙期を迎える前に必ず確認しておきたい項目です。
４）夏場の内見環境を整える
お盆明けから9月にかけては、まだ残暑が厳しい日が続きます。募集中の空室では電気が使用できないケースもあるため、エアコンを使用できず、窓を開けて内見することがあります。
しかし、残暑が厳しい時期の閉め切った室内では、暑さによって落ち着いて部屋を確認しにくくなります。
そこでおすすめなのが、募集期間中だけ電気を使用できるよう契約しておくことです。
電気が使えればエアコンを利用できるだけでなく、トイレ、洗面脱衣所、浴室などの照明をつけて室内を確認してもらうこともできます。
また、電気が使えることを事前に仲介会社へ伝えておけば、内見を担当するスタッフにも対応してもらいやすくなります。
直接的に空室を解消する対策ではありませんが、内見者が落ち着いて室内を確認できる環境を整えることも、貸主ができる工夫のひとつです。
なお、電気契約の方法やエアコンの使用については、管理会社や電力会社に確認したうえで対応してください。
５）設備の見直しを行う
築20年以上経過した物件では、キッチン、洗面台、浴室などの水回り設備に古さが目立ってくることがあります。
壁紙や床を張り替えることで室内全体の印象は改善できますが、設備そのものが古ければ、内見時に古さを感じられる可能性があります。
そのため、以前と比べて空室期間が長くなっている場合は、募集条件や家賃だけでなく、設備の古さが空室原因になっていないかも確認することが重要です。
ただし、築20年以上だからすべての設備を交換する必要があるわけではありません。
設備の状態、競合物件、想定家賃、交換費用、空室期間などを確認し、既存設備を活用する部分と費用をかけて改善する部分を分けて考えます。
長期空室による家賃損失が大きくなるのであれば、必要な設備を改善して早期成約につなげた方が、結果として費用対効果が高くなるケースもあります。
第二の繁忙期だからといって、待っていれば自然に空室が埋まるわけではありません。募集条件 → 家賃 → 共用部 → 内見環境 → 設備の順に現在の物件を確認し、空室原因に合った対策を第二の繁忙期が始まる前に行うことが重要です。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーションと、入居率・家賃収入の改善実績については「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
４．弊社物件で空室対策を続けて分かったこと
私が運営する物件は1993年築、3棟20戸のファミリー向けアパートです。
2017年には入居率が77％まで低下しました。そこで2018年から、ターゲットを意識したリノベーションや募集方法の改善を進めた結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
この経験から感じているのは、「繁忙期だから決まる」「閑散期だから決まらない」と時期だけで考えないことです。
実際に弊社物件では、2026年の繁忙期終了後となる4～7月に5件の退去が発生しました。しかし、リノベーション済みの部屋だったこともあり、閑散期でも早期成約につながった部屋があり、家賃を維持・一部値上げした条件でも成約・申込につながりました。
この実例からも、需要が少ない時期でも、競合物件と比較して「選ばれる理由」があれば成約につながる可能性があると感じています。
▶2026年の閑散期に発生した5件の退去と、その後の募集結果については「2026年の賃貸市場を自社物件で振り返る｜5件の退去・修繕・募集で分かったこと」で詳しく紹介しています。
５．まとめ
今回は、第二の繁忙期に向けて貸主が確認しておきたい空室対策について解説しました。
賃貸需要には時期による波がありますが、繁忙期を待つこと自体が空室対策になるわけではありません。 閑散期でも部屋を探している人がいる以上、現在の募集反響を確認し、成約につながっていない原因があれば早めに改善することが大切です。
募集条件や家賃の見直しだけでなく、共用部の清掃、夏場の内見環境、設備の状態など、貸主自身が改善できることはあります。
私自身の経験からも、空室対策で大切なのは「いつ募集すれば決まりやすいか」だけを考えるのではなく、「いつ募集しても選んでもらえる物件にするには何が必要か」を考えることだと感じています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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