学生向け賃貸アパートの場合卒業と同時に退去となるため、退去予測を把握することはできますが一般的な賃貸アパートの場合、退去を予測するのは非常に難しいです。
特に5月の大型連休後～8月お盆前までの閑散期に退去が発生してしまうと部屋探しする方が少ないため空室が長期化しやすいのですが、8月お盆明けから始まる第二の繁忙期で一気に客付けさせることが期待できます。
そこで本投稿は賃貸第二の繁忙期で早期客付けを成功させる秘訣についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸業界の繁忙期とは？
賃貸業界の繁忙期は年2回あり、一番の繁忙期は1月～3月です。同時期は進学や就職、転勤など新年度に向けて多くの方が部屋探しされるため一年の中で最も客付けしやすい時期と言えます。
ただ5月の大型連休を過ぎると部屋探しされる方は極端に減少し、8月お盆前まで続きます。特に7月は一年の中でも部屋探しされる方が少ないため同月は夏枯れと言われています。
賃貸業界ではお盆期間中は夏季休暇に入りますが、お盆明けから9月にかけて部屋探しされる方が増え始めます。同時期は会社の定期異動と重なり特にファミリー物件に入居される方が多くなります。
ただし近年では異動時期を通年にしているケースもあるため、昔と比べると部屋探しされる方はそこまで多くないのが現状です。
２．賃貸第二の繁忙期、早期客付け成功させるには？
8月お盆明けから10月までの第二の繁忙期は、閑散期客付けで失敗した物件にとって千載一遇のチャンスです。
ただ部屋探しされる方は正直そこまで多くはありません。少ないチャンスをモノにするには以下4点の空室対策を強化することが重要です。
ネット戦略を重視したリフォームを行う
共用部清掃を重視する
募集部屋は必ず通電させておく
初期費用をオトクにして入居促進に繋げる
それではそれぞれの空室対策を見ていきましょう。
１）ネット戦略を重視したリフォームを行う
賃貸物件を探される方は物件情報が充実している賃貸検索サイトを利用することが多いのですが、at－homeが発表したリリースによると部屋探しされる方はインターネットで物件を探す際に、必ず見たい物件設備の写真上位3つはいずれも水回り（浴室、トイレ、キッチン）です。
また部屋探しされる方は平均3件内見しているため、第二の繁忙期で反響数を上げるには…
水回りリフォームを強化、特に築年数が古い物件のキッチンは交換検討
トイレ／浴室の状態が良ければ内装変更だけで清潔感が出る空間になる
ので対応した方が訴求効果が高くなり入居促進に繋げやすくなります。
水回りリフォームは費用が高額になるため貸主の中にはリフォームするより家賃値下げしたほうがいいと考える方がいます。ただ部屋探しされる方は水回りを意識しているため内見時「古臭い」「利便性が期待できない」と家賃が安くても他の物件に流れてしまいます。
弊社物件は築年数が古いため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを随時展開し、水回りリフォームを強化しています。今年5月末に1件退去が発生しましたが今月下旬に入居申込が入りました。
一方弊社物件エリア内にある競合物件は、弊社物件とほぼ同条件ではあるものの、水回りリフォームを行っていないため家賃を安くして募集していますが4か月たった現在でも空室が続いています。
こちらの物件の家賃機会損失は約20万円。キッチン交換費用は概ね30～50万円なのでこのままの状態にするより最低でもキッチン交換した方が投資に対する費用対効果は十分に期待できます。
２）共用部清掃を重視する
夏場は雑草が増えやすくまた共用廊下がある物件では、虫の死骸／クモの糸が大量に発生するため物件清掃が行き届いていないと、内見時の物件印象がマイナスになり客付けに影響が出てしまいます。
清掃が集客上重要なのは他の業界でも同様で、飲食店の場合店内が汚ければ約6割の人は次はいかないと回答しています。
そのため最低でも月に1回、出来れば週1回は物件清掃を行い、いつ内見があっても清潔な状態で内見者を迎えられるようにすると仲介会社側も積極的に紹介してくれる可能性が高くなります。
３）必ず通電させておく
夏の時期に部屋探しされる方にとって室内内見は体力的にとても厳しくなります。窓を開けても室内はムシムシ状態で、さらに基本的に募集部屋は通電していないためエアコンを使うことができません。
そこでおススメなのが募集時に「短期電気契約」を結んでおくことです。電気が使えればエアコンが使えるため涼しい場所で室内説明＆クロージングをすることができます。
ちょっとした配慮が入居の決め手になるため、夏場に募集する物件はぜひ短期電気契約を結んだ方がメリットは大きいと言えます。
４）初期費用をオトクにする
部屋探しされる方にとって費用が高額になる初期費用は少しでも抑えたいと考えています。少なくとも内見が入った時点で物件最終候補のひとつに入っていますが、初期費用がオトクになっていれば入居の決め手になる可能性が高くなります。
初期費用の相場は家賃4か月前後と言われていますが…
フリーレント設定
敷金／礼金無料化
月初～月中に入居申込された方のみ月末契約にしてもらう
だけでも約1～2か月分の費用を抑えることができます。多くの貸主は初期費用の金額はあまり意識していませんが、初期費用が安くなれば内見者は必ず興味を示してくるため入居促進に繋げやすくなります。
３．まとめ
今回は賃貸第二の繁忙期で早期客付けを成功させる秘訣をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は競争が激化しているため、物件価値を高める空室対策を行わないと適正家賃以下に家賃設定しても空室期間は長くなってしまいます。
また仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を一件でも多く獲得したいと考えているため、物件クオリティーが低い物件に仮に内見予約が入っても、クオリティーが高い他の物件を積極的に紹介する可能性が高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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アパート経営、空室対策コンサルタント
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