賃貸第二の繁忙期、早期客付け成功させるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年7月25日
- 読了時間: 6分
更新日：3月14日
学生向け賃貸アパートの場合では、卒業と同時に退去するため、退去予測は比較的把握しやすいですが、一般的な賃貸アパートの場合、退去を予測するのは非常に難しいです。
特に5月の大型連休後～8月お盆前までの閑散期に退去が発生すると、部屋探しする方が少ないため空室が長期化しやすくなります。
しかし8月お盆明けから始まる第二の繁忙期では、一定の賃貸需要が見込まれるため一客付けしやすくなります。
そこで本投稿は賃貸第二の繁忙期で早期客付けを成功させる秘訣についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸業界の繁忙期とは？
賃貸業界は年2回繁忙期があり、一番の繁忙期は1月～3月です。同時期は進学や就職、転勤など新年度に向けて多くの方が部屋探しを行うため、一年の中で最も客付けしやすい時期と言えます。
しかし5月の大型連休を過ぎると部屋探しされる方は極端に減少し、8月お盆前まで続きます。特に7月は一年の中でも部屋探しされる方が少なく、同月は夏枯れと呼ばれています。
賃貸業界ではお盆期間中は夏季休暇に入りますが、お盆明けから9月にかけては部屋探しされる方が増え始めます。同時期は会社の定期異動と重なり特にファミリー物件に入居される方が多くなります。
ただし近年では異動時期を通年化しているケースが増え、昔と比べると部屋探しされる方はそこまで多くないのが現状です。
２．賃貸第二の繁忙期、早期客付け成功させるには？
8月お盆明けから10月までの第二の繁忙期は、閑散期客付けで失敗した物件にとって千載一遇のチャンスです。
ただ部屋探しされる方は正直そこまで多くはありません。少ないチャンスを活かすには、以下4点の空室対策を強化することが重要です。
ネット戦略を重視したリフォームを行う
共用部清掃を重視する
募集部屋は必ず通電させておく
初期費用をオトクにして入居促進に繋げる
それではそれぞれの空室対策を詳しく見ていきましょう。
１）ネット戦略を重視したリフォームを行う
賃貸物件を探される方は物件情報が充実している賃貸検索サイトを利用することが多いですが、at－homeが発表したリリースによると部屋探しされる方はインターネットで物件を探す際に、必ず見たい物件設備の写真上位3つはいずれも水回り（浴室、トイレ、キッチン）です。
また部屋探しされる方は平均3件内見しています。第二の繁忙期で反響数を上げるには…
水回りリフォームを強化、特に築年数が古い物件のキッチンは交換検討
トイレ／浴室の状態が良ければ内装変更だけで清潔感が出る空間になる
ため、対応することで訴求効果が高まり入居促進に繋げやすくなります。
水回りリフォームは高額な費用がかかるため、貸主の中にはリフォームするより家賃値下げしたほうが良い考える方がいます。
しかしただ部屋探しされる方は水回りを重視しているため、内見時に「古臭い」「利便性が期待できない」と感じると、たとえ家賃が安くても他の物件に流れてしまいます。
弊社物件は築年数が古いため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを随時展開し、水回りリフォームを強化しています。2024年5月末に1件退去がありましたが、退去3日後に入居申込が入りました。
一方弊社物件エリア内にある競合物件は、築年数はほぼ同じにも関わらず、水回りリフォームを行っていないため家賃を安くして募集していますが4か月たった現在でも空室が続いています。（2024年7月現在）
この物件の家賃機会損失は約20万円。キッチン交換費用は概ね30～50万円であるため、このままの状態にするよりも、最低でもキッチン交換した方が投資に対する費用対効果は十分に期待できるといえるでしょう。
２）共用部清掃を重視する
夏場は雑草が増えやすく、共用廊下がある物件では、虫の死骸／クモの糸が大量に発生するため物件清掃が行き届いていないと、内見時の物件印象が悪化し、客付けに影響を及ぼすことがあります。
清掃が集客上重要なのは他の業界でも同様で、飲食店の場合店内が汚ければ約6割の人は次はいかないと回答しています。
そのため最低でも月に1回、出来れば週1回は物件清掃を行い、いつ内見があっても清潔な状態で内見者を迎えられるようにすることが大切です。そうすることで仲介会社側も積極的に紹介してくれる可能性が高くなります。
３）必ず通電させておく
夏の時期に部屋探しされる方にとって室内内見は体力的に非常に厳しくなります。窓を開けても室内はムシムシ状態で、さらに基本的に募集部屋は通電していないためエアコンを使うことができません。
そこでおススメなのが募集時に「短期電気契約」を結んでおくことです。電気が使えればエアコンが利用できるため、涼しい環境で室内説明やクロージングを行うことができます。
ちょっとした配慮が入居の決め手になるため、夏場に募集する物件はぜひ短期電気契約を結んだ方がメリットは大きいと言えるでしょう。
４）初期費用をオトクにする
部屋探しされる方は費用が高額になる初期費用を少しでも抑えたいと考えています。少なくとも内見が入った時点で物件最終候補のひとつに入っていますが、初期費用がオトクであれば入居の決め手になる可能性が高まります。
初期費用の相場は家賃4か月前後と言われていますが…
フリーレント設定
敷金／礼金無料化
月初～月中に入居申込された方のみ月末契約する
だけでも約1～2か月分の費用を抑えることが可能です。多くの貸主は初期費用の金額はあまり意識していませんが、初期費用が安くなれば内見者は必ず興味を示してくるため入居促進に繋げやすくなります。
３．まとめ
今回は賃貸第二の繁忙期で早期客付けを成功させる秘訣をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は競争が激化しているため、物件価値を高める空室対策を行わないと適正家賃以下に家賃設定しても空室期間は長くなってしまいます。
また仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を一件でも多く獲得したいと考えているため、物件クオリティーが低い物件は仮に内見予約が入っても、クオリティーが高い他の物件を積極的に紹介する可能性が高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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