賃貸経営の負のスパイラルとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2023年10月28日
- 読了時間: 9分
更新日：9月5日
賃貸物件の資産価値は、築年数の経過と共に徐々に下落していき、新築時の家賃をそのまま維持し続けることはできません。
特に築10年目／20年目を迎えるタイミングでは、物件資産価値が大幅に低下する傾向があり、それに伴い家賃相場も急激に下がるケースが目立ちます。
現在の賃貸市場では、需要対して供給が過剰な状態が続いています。その結果、競争力が低下した物件は過剰な競争に巻き込まれ、家賃を値下げせざるを得ない状況に追い込まれることが多くなります。
賃貸経営において恐ろしい点は、一度家賃を下げてしまうと、それを引き上げることが極めて困難となり、気づいた時には経営が悪化しているリスクが高まる点です。
このような現象のことを「負のスパイラル」と呼ばれていますが、本投稿は、賃貸経営における負のスパイラルに陥った場合、どのように対策を講じるべきかついてお伝えいたします。
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１．賃貸経営の負のスパイラルとは？
１）賃貸経営における「負のスパイラル」の始まり
賃貸物件を募集する際、仲介会社に依頼して賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが一般的です。
しかし、一定期間募集を行っても反響や問い合わせが得られないと、家賃収入は発生しない状況が続きます。部屋が埋まらなければ、仲介会社や管理会社も掲載コストの増加や空室による管理料収入の減少が続くため、貸主に対して家賃値下げの提案を行うことがあります。
この瞬間が、賃貸経営における負のスパイラルの始まりとなります。
２）値下げして成約ができたとしても…
家賃値下げすると反響が増えるため、成約になる可能性が高まります。一見収益が戻ったように見えますが、値下げは貸主にとってデメリットしかありません。
デメリット①：家賃収入が減る
値下げした分だけ家賃収入が減少します。一度値下げすると元の家賃に戻すことは難しいため、長期的な影響は避けられません。
デメリット②：他の借主からクレームが発生しやすい
募集している部屋の家賃を値下げすると、その情報は賃貸検索サイトに反映されます。そのため同一物件内で家賃に差が生じると、管理会社や借主にクレームが寄せられることが避けられず、場合によってはトラブルに発展する可能性もあります。
デメリット③：契約更新の際、家賃値下げ要求が発生しやすい
同じ物件で先に入居した借主の家賃が高ければ、現借主に不満を抱かれる可能性があります。そのため契約更新のタイミングで、値下げした部屋と同額にするよう要求される可能性が高まります。
家賃値下げは借主と貸主双方の同意が必須で、貸主が拒否すれば、現況家賃で契約を続けることになります。ただし借主の要求を強く突っぱねてしまうと、最悪の場合、契約を更新せずに退去されてしまうリスクも考えられます。
３）キャッシュフローが難しくなる
家賃値下げが続くと利益率が低下し、損益分岐点が高くなります。その結果、少しの空室でもキャッシュフローに大きな影響を及ぼします。
特に築年数が古い物件では、経年劣化による修繕費が増加するため、収益構造はさらに厳しくなります。安易な値下げは稼働率の改善にはつながるものの、収益面では明らかにマイナスです。
４）空室の機会損失防止の提案は適切ではない
一部の賃貸空室コンサルタントの方は、「長期間空室を抱えるよりも、適正家賃まで値下げを行い早期に空室解消を目指した方が、機会損失を防げる」という提案をすることがあります。
例えば、家賃5万円の部屋が1年間空室が続き、3年間入居した場合、計算式は・・・
5万円×（36か月−12か月分の空室）＝120万円
仮に家賃を5000円値下げして、2か月後に成約となり、3年間入居した場合は・・・
4,5万円×（36か月−2か月分の空室）＝150万円
この計算式だけ見ると一見合理的に見えますが、これはあくまで机上論です。実際には適正家賃より値下げしても空室期間が長引く可能性は十分にあります。現在、全国的に賃貸空室率は増加傾向であることを考慮すると、ただ単に値下げすることで期待以上の客付け効果を得ることは難しいと言えます。
２．負のスパイラルからの脱出方法
賃貸経営の負のスパイラルから抜け出すためには、競争力が高い物件を提供することが重要です。加えて値下げをし続けたことでキャッシュフローが逼迫している場合は、思い切ってリスケジュールを検討することも有効な手段です。
ここからは負のスパイラルからの脱出方法について、お伝えいたします。
１）基本はやはり物件清掃
負のスパイラルから抜け出すためには、競争力が高い部屋を提供することがポイントになります。しかし、どんなにクオリティーが高い部屋を準備しても、物件自体に清潔感が欠けていると、成約率はどうしても上がりません。
部屋探しされる方は、平均3件程度内見しています。内見時一番最初に確認されるのは、物件周りやごみ置き場、駐輪場、共用廊下です。
これらの場所で清掃が行き届いていないと第一印象が悪くなり、成約率にも影響が出てしまいます。
賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃が成約率に大きな影響を及ぼすことをよく理解しています。そのため最低でも月に1回、可能であれば週に1回は物件清掃を行うことで、内見者の印象はガラリと変わり、成約率の向上が期待できます。
２）部屋のクオリティーを上げて、他社と差別化＆家賃UP
負のスパイラルを抜け出すためには、収益性を向上させることが不可欠です。
特に築年数が古い物件が埋まらない主な原因は、資産価値の低下にあります。そのため、リノベーションを通じて資産価値を向上させることが競争力を高めるカギとなります。
これにより、家賃値上げも可能となり、客付けに成功すれば収益性の向上が期待できるでしょう。資産価値を最大限に引き出すためには、競合他社との差別化が重要です。以下のポイントを押さえることで、他社との差を明確にし、結果的に早期客付けが期待できます。
独自性のあるリノベーションブランドの構築
クオリティーの高いリノベーションによる魅力的な物件づくり
集客面での差別化戦略
これらを徹底することで、たとえ相場より高い家賃設定でも納得感のある提案が可能となり、負のスパイラルから脱却する道が切り開けられます。
▶差別化戦略の詳細は過去記事をご覧下さい。
３）低金利融資でリフォームする
物件の収益性を向上させるためには、クオリティーが高いリノベーションやリフォームを行うことが必要不可欠です。
しかし自己資金が不足している場合、金融機関からの融資が必要になります。一般的な事業系プロパーローンの場合、金利はは2～3％台が主流であり、さらに審査基準が厳しいため、条件によっては融資を受ける難易度が高くなることがあります。
そこでおススメなのが「公的融資制度」を活用することです。この制度は市区町村が貸付を行っているもので、以下のような大きなメリットがあります。
金融機関より低金利での融資が可能
保証協会に支払う保証料の一部を負担してくれる
税金滞納がなければ融資を受けられる
融資によっては利子補給が付く場合もある
これらの理由から、公的融資は非常に利用しやすい選択肢と言えるでしょう。
▶公的融資制度の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４）リスケジュールを検討／借入先を変える
負のスパイラルに陥っている状況では、多くの場合、キャッシュフローが悪化している可能性があります。このような状態で無理に毎月の支払いを続けていると、予期せぬ突発的な支出が発生すれば資金がショートしてしまうリスクがあります。
将来的に支払いが厳しくなると予想される場合は、早めにリスケジュールを検討することが賢明です。
リスケジュールを行うことで、資金繰りが改善し、経営再建に繋がる可能性が高まります。
ただし、リスケジュールには以下のデメリットもあるため、慎重な対応が求められます。
リスケジュールを進めるには、経営再建計画を金融機関側に提示する必要がある
元金据え置き期間中は、新規融資の承認は厳しくなる
元金据え置き期間は、最大でも1年程度に制限される
リスケジュールの条件として貸出金利が引き上げられる
また、アパートローンの金利を見直したい場合には、他行への借り換えによって金利を引き下げられる可能性があります。
しかし担保能力や物件価値、現在の経営状態などが総合的に評価されるため、条件次第では借り換えが難しい場合もあります。適切な選択を行うためにも、専門家や金融機関と相談しながら柔軟に対応することが重要です。
▶キャッシュフローの改善方法については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、賃貸経営における負のスパイラルに陥った場合、どのように対策を講じるべきかについてお伝えしました。
近年の賃貸市場では、物件の供給数が完全に飽和状態となっており、単に家賃を下げるだけでは早期に借り手を見つけることが難しくなっている状況が続いています。
このような背景から、設備投資を行わず、家賃値下げのみを実施している物件では、空室期間が長期化する／資金繰りが厳しくなるケースが見受けられます。
また、賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されますが、最近では築年数のみで物件判断する傾向は減少しています。
そのため、資産価値を向上させるための差別化リノベーションを施し、家賃を値上げすることで収益性を高めれば、負のスパイラルに陥るリスクを抑えることが可能です。
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