【フリーレントの基礎知識】効果が期待できるフリーレントの活用方法伝授
フリーレントとは、一定期間の賃料を無料にする募集条件のことです。
空室募集で一定数の反響や内見があるものの成約につながらない場合、家賃そのものを下げする前に、初期費用の負担を軽減できるフリーレントを検討する方法があります。
特に賃貸物件の住み替えでは、旧居と新居の家賃負担が重なることがあるため、フリーレントを活用することで借主の負担を抑えられる場合があります。
一方、設定期間や募集時の伝え方を誤ると、貸主の負担が増えるだけで十分な効果につながらない可能性もあります。
本記事では、フリーレントの基礎知識と、貸主として押さえておきたい効果的な活用方法について解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
フリーレントは、家賃を下げずに借主の初期費用負担を軽減できる空室対策のひとつ。
フリーレントは掲載するだけでなく、内見時に初期費用の軽減額を具体的に伝えることが重要。
フリーレントだけに頼らず、物件力や敷金・礼金などの募集条件も併せて見直すことが重要。
１．フリーレントの基礎知識
本題に入る前に、フリーレントの基礎知識についてお伝えします。
フリーレントとは？
フリーレントとは、一定期間賃料が無料になるサービスのことです。
ただし、一般的には賃料部分が無料になるもので、管理費や共益費、駐車場代などは対象外となる場合があります。そのため、実際にどこまで無料になるのかは募集条件を確認する必要があります。
フリーレントを設定するかどうかは、物件の築年数だけで決まるものではなく、エリアの賃貸需要や競合物件の募集条件、空室期間などによって異なります。
また、フリーレントの期間は1か月とする物件が多いものの、募集状況によっては2～3か月程度設定される場合もあります。
フリーレントの設定は貸主側の判断が必要となるため、空室対策として導入を検討する場合は、管理会社に相談した上で募集条件に反映させることができます。
フリーレント設定のメリット
フリーレントの導入は、借主だけではなく貸主側にもメリットがあります。
まずフリーレントが適用されると、初期費用に含まれる前家賃のうち、対象となる賃料部分の負担を抑えることができます。
ウチコミ！が発表した「賃貸契約時の初期費用に対する意識調査」によると、検討した物件の初期費用が高すぎて諦めた経験がある方は約6割となっています。
そのため、フリーレントによって初期費用の負担を軽減することは、内見者が物件を検討しやすくなる要因のひとつと考えられます。さらに、フリーレントは住み替えをする方にとってもメリットがあります。
賃貸借契約のタイミングによっては、旧居と新居の家賃支払いが重なり、一時的に負担が大きくなることがあります。フリーレントが設定されていれば、新居側の賃料負担を抑えられるため、二重家賃の負担軽減につながります。
▶ウチコミが発表したリリースの詳細は、賃貸契約時の初期費用に対する意識調査をご覧下さい。
また、フリーレントは貸主側にもメリットがあります。
空室が長期化すると、賃料を下げて募集することを検討する貸主もいます。しかし、一度賃料を下げると、その後の募集で元の賃料に戻すことが難しくなる場合があります。さらに、既存の借主との賃料差が広がることで、契約更新時に賃料値下げ交渉が発生する恐れがあります。
フリーレント期間中は貸主に対象となる賃料収入が発生しませんが、賃料そのものを下げずに入居時の負担を軽減できる点は大きな特徴といえます。
そのため、家賃を下げる前の空室対策として、競合物件の募集条件や空室期間などを確認した上で、フリーレントの導入を検討する方法があります。
▶家賃を下げる前に確認したい募集条件や設備、清掃などの対策については、関連記事「家賃を下げる前に行うべき空室対策」をご覧ください。
フリーレント設定の注意点
フリーレント期間中は賃料収入が発生しないため、入居後すぐに退去されてしまうと、貸主側の負担が大きくなる可能性があります。
そのため、フリーレントを設定する場合は、短期解約違約金について管理会社や仲介会社に相談しておくことをおすすめします。
短期解約違約金とは、契約で定めた一定期間内に借主が解約した場合に、契約内容に応じて違約金が発生する特約です。短期解約違約金を設定する場合は、賃貸借契約の特約事項などに内容を明記する必要があります。
ただし、違約金の金額や設定期間によっては、その全部または一部が無効と判断される場合があります。そのため、フリーレントと短期解約違約金を組み合わせる場合は、管理会社などに相談した上で、契約内容を適切に設定することが重要です。
▶短期解約違約金が無効となるケースについては、こちらをご覧下さい。
２．効果が期待できるフリーレントの活用方法
フリーレントを設定すると、借主の初期費用を抑えられるため、入居促進効果が期待できます。
ただし、フリーレントを設定するだけで空室が埋まるとは限りません。物件の競争力や競合物件の募集条件を確認したうえで、契約条件や初期費用、内見時の伝え方なども併せて見直すことが重要です。
フリーレントを空室対策として効果的に活用するためには、以下のような方法があります。
フリーレント期間を明確にする
賃貸借契約では、契約開始日に合わせて契約当月の日割り家賃や翌月分の家賃を先払いするケースが一般的です。そのため、契約時には家賃を含めたまとまった初期費用が必要になります。
一般的には契約開始日から家賃が発生しますが、フリーレントを設定することで、一定期間の家賃を無料にすることができます。
ただし、入居希望者が契約開始日を自由に決められるとは限りません。実務上は申込みから2週間程度で契約開始となるケースも多く、それ以上先の契約開始を希望しても、対応が難しい場合があります。
そのため貸主がフリーレントを導入する際には、契約開始日を調整することを前提にするのではなく、募集条件として「フリーレント1か月」など、家賃が無料になる期間を明確にしておくことが重要です。
具体的な契約開始日や契約時に必要となる初期費用については、実際の契約内容によって異なるため、入居希望者には仲介会社から説明してもらうとよいでしょう。
また、空室が長期化しているからといって、フリーレント期間を2か月、3か月と長くすれば入居が決まりやすくなるとは限りません。
私自身、賃貸経営を続ける中で感じているのは、内見者が最終的に入居を決める際には、フリーレントなどの募集条件だけではなく、間取りや設備、内装、清潔感などを含めた「部屋全体のクオリティ」が重要になることが多いです。
そのため、フリーレントは初期費用の負担を軽減できる募集条件のひとつですが、フリーレントだけに頼るのではなく、まずは内見者から選ばれる部屋になっているかを見直す必要があります。
▶空室対策として物件の競争力を高めるリノベーションの考え方や具体的な進め方に関しては、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
賃貸検索サイトへの掲載だけでなく、クロージング時にも伝える
CHINTAIが公開しているデータによると、賃貸検索サイトの物件詳細ページでは「物件写真・間取り」が特に見られており、写真を重視して物件を探しているユーザーが多いことが分かります。
また、CHINTAI掲載物件のデータでは、写真を11枚以上掲載している物件は、10枚以下の物件と比較して約1.4倍高い反響率だったとされています。
この結果からも、賃貸検索サイトでは魅力的な写真を掲載し、部屋の特徴を分かりやすく伝えることが、内見などの反響につなげるうえで大切だと考えられます。
フリーレントを設定している物件では、その情報は賃貸検索サイトの募集条件にも掲載されますが、内見時に仲介担当者から改めて説明してもらうことで、入居希望者にメリットが伝わりやすくなります。
例えば…
「この物件は1か月分の家賃がフリーレントになるため、通常の契約と比べて初期費用を抑えることができます」
と説明してもらえば、内見者もフリーレントによる金銭的なメリットを具体的に理解しやすくなります。
さらに、初期費用の見積書を提示して、実際にどの程度負担を抑えられるのかを確認できれば、「初期費用を抑えて借りられる物件」であることがより伝わりやすくなります。
つまり、賃貸検索サイトでは写真で部屋の魅力を伝えて内見につなげ、内見時にはフリーレントによる初期費用軽減のメリットを改めて伝えることで、募集条件としての訴求力を高めることができます。
▶CHINTAIが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
敷金・礼金など初期費用も併せて見直す
フリーレントを設定する目的のひとつは、入居希望者の初期費用を抑え、物件を検討しやすくすることです。
そのため、フリーレントだけを設定するのではなく、競合物件の募集条件を確認したうえで、敷金・礼金などの初期費用についても併せて見直すことが重要です。
例えば、周辺の競合物件が敷金・礼金なしで募集しているにもかかわらず、自分の物件だけ敷金・礼金が設定されている場合、フリーレントを設定していても初期費用全体では競合物件より高くなる可能性があります。
ただし、敷金には退去時の原状回復費用や未払い債務などとの関係もあるため、すべての物件で一律に撤廃すべきとは言えません。
フリーレントを導入する際は、競合物件の募集条件や物件の状況を確認したうえで、必要に応じて敷金・礼金などの初期費用も見直すことが重要です。
弊社ではフリーレントと初期費用の見直しを組み合わせています
弊社が運営する1993年築のファミリー向けアパートでは、2018年から空室を順次リノベーションし、競合物件との差別化を図る空室対策を行っています。
その一方で、リノベーションによる物件力の向上だけではなく、フリーレントを含めた初期費用の見直しも行っています。
現在はフリーレントを1か月に設定し、法人契約を除いて敷金・礼金を無料としています。また、物件公式サイト経由で申込みされた方については仲介手数料を無料とし、賃貸検索サイト経由の場合は通常どおり仲介手数料1.1か月分が発生する仕組みにしています。
さらに、家賃保証会社に支払う初回保証料についても特別価格を設定しているため、一般的な募集条件と比べて初期費用を抑えやすくしています。
内見時には初期費用の見積書を提示し、「実際に契約する場合はいくら必要になるのか」を具体的に確認してもらっています。フリーレントだけをアピールするのではなく、初期費用全体でどの程度負担を抑えられるのかを伝えることで、内見者にもメリットを理解してもらいやすくなります。
弊社物件では、リノベーション前の2017年には年間入居率が77％まで低下しましたが、2018年からリノベーションを開始し、募集条件や集客方法などの見直しも進めた結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
この経験からも、フリーレントは単独で空室問題を解決する施策ではなく、物件の競争力を高め、初期費用などの募集条件を見直したうえで活用する空室対策のひとつだと考えています。
３．まとめ
今回は、フリーレントの基礎知識と効果的な活用方法についてお伝えしました。
フリーレントは、家賃そのものを下げずに借主の初期費用負担を軽減できるため、空室対策として活用できる募集条件のひとつです。ただし、フリーレントを設定するだけで空室が埋まるとは限りません。
弊社でもフリーレント1か月に加えて、敷金・礼金などの初期費用を見直していますが、それと同時にリノベーションによる物件力の向上や集客方法の改善にも取り組んでいます。
この経験からも、空室対策ではフリーレントだけに頼るのではなく、競合物件の募集条件を確認し、内見者から選ばれる部屋になっているかを見直したうえで活用することが重要だと考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が実際に行ってきた空室対策と入居率改善の結果については、「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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