【フリーレントの基礎知識】効果が期待できるフリーレントの活用方法伝授
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月4日
- 読了時間: 8分
賃貸物件の平均空室期間は、約3～4か月と言われています。
賃貸検索サイトで一定数の反響や内見があるものの、成約につながらない物件は、あと一押しで成約になる可能性が高いです。このような時は、空室対策の一つである「フリーレント」の導入を検討することをおすすめします。
しかしフリーレントの活用方法を誤ってしまうと、その効果を十分に高めることができていません。
本投稿は、効果が期待できるフリーレントの活用方法について、解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
フリーレントとは、一定期間賃料が無料になるサービスのこと。設定することで、初期費用の負担の軽減、二重家賃問題の解消につなげられるため、大きなメリットがあると言える。
フリーレントの設定期間は、賃料１か月分が一般的で、短期解約リスクを避けるために「短期解約違約金」を賃貸借契約の特約事項にいれるケースが多い。
月初から月中にかけて入居申込すると、フリーレント効果を最大限に活用できるが、多くの貸主はこの事実を知らない可能性がある。
１．フリーレントの基礎知識
本題に入る前に、フリーレントの基礎知識についてお伝えします。
フリーレントとは？
フリーレントとは、一定期間賃料が無料になるサービスのことです。ただし賃料以外にかかる費用（管理費、駐車場代など）は対象外となるため注意が必要です。
フリーレントの設定については、物件の築年数やエリアによって異なりますが、基本的には以下の特徴があります。
築10年以上の物件から設定されるケースが多く、築20年以上の物件ほぼ必須となっている
設定期間の相場は1か月が一般的だが、物件によっては2～3が月設定される場合もある。
なおフリーレントは管理会社ではなく、貸主側の裁量に委ねられているため、客付けを強化させたい場合には管理会社に提案すると募集条件に反映させることができます。
フリーレント設定のメリット
フリーレントの導入は借主と貸主双方に多くのメリットをもたらします。
フリーレントが適用されると、初期費用に含まれる前家賃の賃料部分が相殺されるため、借主は初期費用の負担を軽減できます。
ウチコミが発表したリリースによると、検討した物件で初期費用が高すぎて諦めた経験を持つ方が約６割いることが明らかになっています。フリーレントを設定することで、初期費用を削減できるため、成約率の向上が期待できます。
さらに、フリーレントは賃貸物件を住替えされる方にとっても、大きなメリットがあります。通常、引越し時に旧居と新居の賃料（前家賃）を両方支払うことになるため、その月だけは経済的な負担が増えてしまいます。
しかしフリーレントを活用することで、この二重家賃問題は解消させることができます。
▶ウチコミが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
フリーレントは貸主側にもメリットがあります。
一般的に空室期間が長くなると、賃料を下げて募集するケースが多いですが、賃料を一度でも下げると元に戻すことは難しくなります。また、既存の借主が賃料が下がったことを知ってしまうと、契約更新時に値下げを要求されるリスクが高くなります。
フリーレントの期間中は、貸主には賃料収入は発生しませんが、賃料を値下げして募集するよりも、フリーレントを設定して早期に部屋を埋めた方が、収支の面からも有利になり、契約更新時に値下げ要求が発生するリスクも少なくなります。
フリーレント設定の注意点
フリーレント期間中は、貸主には賃料収入が発生しないため、長期入居に繋げられなければ結果的に損失を招くリスクが高まります。
そのため、フリーレントを設定する際には「短期解約違約金」を必ず設定することをおすすめします。
短期解約違約金とは、指定された期日以内に借主が退去した場合に、違約金を支払う制度のことで、一般的には「1年未満」とするケースが多いです。
短期解約違約金を設定する場合には、賃貸借契約の特約事項に明記する必要があります。ただし事前に管理会社や仲介会社に相談しておけば、適切に設定してくれます。なお過去の判例から、違約金が過度に高い場合は無効と判断される可能性があるため、注意が必要です。
▶短期解約違約金が無効となるケースについては、こちらをご覧下さい。
２．効果が期待できるフリーレントの活用方法
フリーレントを設定すると、入居促進効果が期待できますが、適切に活用しなければ、その効果を十分に発揮することは難しくなります。フリーレントの効果を最大限に高めるためには、以下の対策を講じると効果的です。
月末契約にしてもらう
賃貸物件に入居される方は、契約時に契約当月分と翌月分の家賃を先払いすることになります。
当月分の家賃は日割り計算となり、翌月分は１か月分で計算されます。家賃発生日は契約日と同一のケースが多いため、契約日が月末に近いほど当月分の家賃を抑えることができ、さらにフリーレントを設定することで翌月分の家賃も軽減することが可能になります。
審査などで問題がなければ、入居申込から契約まで約２週間程度となります。そのため入居申込が月初から月中までに完了させれば、月末契約は十分に間に合い、フリーレント効果を最大限に高めることができます。
特に管理会社が直営の仲介会社を運営している場合、貸主が事前にこのことを伝えておくと、対応してくれる可能性が高くなります。フリーレントを設定する際には、月末契約にすることで、借主の経済的負担を軽減させることができるので、入居促進に繋げやすくなります。
賃貸検索サイトには掲載せず、クロージング時に伝える
空室対策の一環としてフリーレントを導入している物件は多いものの、そもそも顧客はフリーレントの意味やメリットを正確に理解していないケースが少なくはありません。
CHINTAIが調査したところによると、部屋を探す方が賃貸検索サイトを利用する際、主に物件写真や間取り情報に注目していることが分かりました。
この結果から、フリーレント情報を掲載しても、多くの人にスルーされてしまう恐れがあると言えます。
そのためフリーレント効果を最大限に発揮するためには、単にサイト掲載するだけでなく、不動産仲介会社を通じて、しっかりと顧客にアピールする方法がおすすめです。
例えば仲介担当者が内見時に、「この物件は初月家賃は無料で、とってもお得なんですよ！」と具体的な数字を使って伝えることができれば、内見者は「初期費用が抑えられる」メリットがイメージしやすくなり、入居に前向きになってくれるはずです。
見せ方や伝え方を工夫すれば、内見からの成約率は大きく向上します。
▶CJINTAIが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
敷金と礼金は撤廃する
新築物件や築年数が浅い物件では、フリーレントを付けずに賃料を高めに設定しても早期に部屋が埋まってしまいます。
一方フリーレントを検討する貸主や管理会社は、空室を早期に埋めたい目的から設定しています。つまり、フリーレントを検討した時点で、募集条件も併せて緩和させないと、客付けの部分において不利になってしまいます。
賃貸業界では昔からの商習慣の影響により、敷金と礼金を設定している物件は結構多いです。しかし近年では契約時に家賃保証会社を利用する物件が増えてきたことから、入居中に夜逃げや家賃滞納が発生しても、保証会社から代位弁済され、また謝礼金要素が強い礼金は、現代の価値観とは合いにくくなっています。
そのためフリーレントを導入検討する際は、敷金と礼金は撤廃すべきです。
３．まとめ
今回はフリーレントの基礎知識として効果が期待できるフリーレントの活用方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
フリーレントとは、一定期間家賃が無料になるサービスのこと。設定することで、初期費用の負担の軽減、二重家賃問題の解消につなげられるため、大きなメリットがあると言える。
フリーレントの設定期間は、家賃１か月分が一般的で、短期解約リスクを避けるために「短期解約違約金」を賃貸借契約の特約事項にいれるケースが多い。
月初から月中にかけて入居申込すると、フリーレント効果を最大限に活用できる。
フリーレントの特性を正しく理解することで、クロージング時の成約率は格段に向上させることが可能です。
しかし、フリーレントだけでは競合物件との差別化にはつながりません。成約率を高めるには築年数に応じたリフォームやリノベーションは不可欠で、それらの施策と組み合わせる形で、フリーレントを導入することで、より高い効果を期待できます。
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