築年数が経過してくると物件資産価値が低下するため空室が埋まりにくくなります。空室期間が長くなると家賃機会損失も長くなるため貸主にとっては悩みの種になります。
しかし近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションが行われていれば、築年数で物件判断される方は少なくなるため、早期客付けが期待できます。
ただ築年数が経過している物件は室内機能性が低下しているため、リノベーションの際機能性を強化しなければ入居後不満に感じてしまうため、長期入居に繋げにくくなります。
本投稿は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策とは？
最近ではリノベーションを行う物件が増えてきていますが、多くのリノベーション物件では「防音対策」は行っていないないケースが多いです。
リノベーションを行う際なぜ防音対策を行わなければならないのか、解説します。
入居後の不満第一位は騒音問題
株式会社Alba Linkが発表したリリースによると引越し経験をもつ500人を対象に「引越し後に後悔したこと」についてアンケート調査を行ったところ…
回答した約9割は引越し後に後悔している
最も多かった意見は騒音
であったとのことです。賃貸物件はひとつの物件に複数の部屋が隣接しているため、ある程度の生活音は聞こえてしまいますが、受忍レベルを超えてしまうと物件で生活することが難しくなるため、場合によっては住替えされるリスクが高くなります。
また騒音が原因で退去となると、再募集時「告知義務」をしなければならないため、今後の客付けに不利になってしまいます。
対策しないと約3割は退去するリスクがある
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数の経過と共に「室内機能性」（断熱、湿気、防音）は低下し、賃貸アパートに入居する約8割は室内機能性に不満を感じているとのことです。
また不満に感じている方の約3割は不満を解消するため引越しを検討しているとのことです。
つまり築年数が古い物件をリノベーションする際、防音対策を行わなければ長期入居に繋げることが難しくなることがわかります。
２．生活音の種類を理解する
リノベーションで防音対策を行う場合、まずは生活音の種類を理解することが重要です。音には空気伝播音と個体伝播音の２つあり、それぞれの特徴をまとめると…
空気伝播音：空気によって伝わる音。音が発生した場所から距離が大きくなるほど音の大きさは半減する。
固体伝播音：床や壁を振動させて伝わる音。固体は期待に比べ密度が高く音が伝わりやすい性質のため壁や床を厚くしても伝わってしまう。
築年数が古い物件の床は「合板フローリング」を採用しているケースが多いですが、フローリング自体吸音効果は一切ないため、生活音に配慮した生活を送らないと騒音クレームが発生してしまう可能性が高くなります。
３．リノベーションで防音対策をどう強化するか？
リノベーションである程度の防音対策を行うことはできます。ただ固体伝播音は壁の厚さは一切関係なく音は伝わりやすくなるため、完全に音を遮断させることは不可能です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、下記対策を行ったことで従前と比べると騒音クレームはほとんど発生しなくなりました。
漆喰を施工する
漆喰とは消石灰を主原料としたコテで塗る壁材のことですが、漆喰は多孔質構造のため吸音性が高く音が反響しにくい性質を持っています。そのため一般的な壁紙と比べると防音性を期待することができます。
クッションフロアを施工する
クッションフロアとは塩化ビニール素材で作られたクッション性が高い床材のこと。
クッションフロアは全ての床材の中で吸音効果が期待できるため、特に上階でリノベーションする際クッションフロアを張り替えることで、固定伝播音を抑えることが期待できます。
属性を高めるのも対策のひとつ
借主属性が悪いと騒音問題に発展してしまう可能性が高くなります。そのため借主属性を高めるのも防音対策のひとつと言えます。
入居審査時に「滞納歴がある」「入居動機が曖昧」「モラルがない」と仲介担当者が判断した場合、属性が悪い可能性が高くなりますので、仮に家賃支払い能力があっても「入居させない」ことで入居後のトラブルを回避することができます。
４．まとめ
今回は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションはリフォームよりもコストが高くなるため、防音対策を行う物件は非常に少ないのが現状です。ただ賃貸物件を借りる方の約9割は騒音で悩んでいる方が多いため、逆にリノベーション時に防音対策を行うことで、客付け強化＋長期入居に繋げられることが期待できます。
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