古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月1日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
築年数が進むにつれて物件の資産価値が下がり、空室が埋まりにくくなる傾向があります。空室期間が長くなると家賃収入の機会損失も増え、貸主にとって大きな悩みとなることは否めません。
しかし近年、部屋探しのニーズが多様化しつつあり、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数を基準に物件判断する人は少なくなるため、早期客付けが期待できます。
ただし築年数が古い物件は室内機能性が著しく低下しているため、リノベーションを行う際には機能性を強化することが重要です。それを怠ると借主の不満が募り、長期入居に繋がりにくくなります。
本投稿は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策とは？
近年では、リノベーションを行う物件が増加傾向にありますが、多くの場合「防音対策」が十分に行われていないのが現状です。
ここではリノベーションの際に、防音対策がなぜ必要なのか、理由を詳しく解説します。
入居後の不満第一位は騒音問題
株式会社Alba Linkが発表したリリースによると過去に引越しを経験した500人への「引越し後の後悔」に関するアンケート結果では、以下のことが明らかになりました。
約9割の回答者は、引越し後に何らかの後悔をしている
最も多く寄せられた意見は騒音に関連するもの
賃貸物件は複数の部屋が隣接しているため、ある程度の生活音は避けられません。しかし、騒音が受容できる範囲を超えた場合、居住を続けることが困難になり、住み替えリスクが高まる可能性があります。
また騒音が原因で退去となると、再募集時には「告知義務」が生じるため、今後の客付けが非常に難しくなってしまいます。
防音対策を怠ると、借主流出のリスクが高まる
さらにリクシル住宅研究所の報告によれば、物件の築年数が古くなるほど「断熱・湿気・防音」といった室内機能性が低下することが指摘されています。この調査では、賃貸アパートに入居する約8割の借主が、機能性に不満を感じていることが判明しました。
加えてその内の約3割の借主は、これらの問題解消を目的として、引越を検討しているという結果が出ています。
これらのデーターから考えると、築年数の古い物件をリノベーションする際に、防音対策をあらかじめ実施することで、借主の満足度を高め、長期的な入居継続に繋がる可能性があると示唆されます。
２．生活音の種類を理解する
賃貸リノベーションで防音対策を行う前に、まずは生活音の種類を理解しておくことが重要です。音には大きく分けて「空気伝播音」と「個体伝播音」の2種類あり、それぞれ異なる特徴を持っています。
これを簡単に整理すると、以下のようになります。
空気伝播音：空気を介して広まる音。音源からの離れるほど、音量が減少するという性質がある
固体伝播音：床や壁などの構造物を振動させて伝わる音。固体は空気に比べ密度が高く音が伝わりやすい性質のため、壁や床を厚くしても伝わってしまう。
築年数が古い物件の床には「合板フローリング」がよく使用されていますが、残念ながらこのフローリングには吸音効果は期待できません。そのため、もし上階の借主が生活音への配慮に欠けた生活を送ると、階下の借主から騒音クレームが発生する可能性が高まります。
賃貸物件で快適な住環境を保つためには、こうした生活音の特徴を抑えた上で防音対策を計画、実施することが求められます。特に、物件の構造上の弱点や築年数の影響を考慮して、適切に対処することが、長期間住むうえでストレスを軽減するカギとなるでしょう。
３．リノベーションで防音対策をどう強化するか？
リノベーションによる防音対策はある程度可能ですが、固体伝播音に関しては、壁の厚さに関係なく伝わりやすいため、完全に音を遮断することはできません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を順次リノベーションしていますが、以下の対策を講じた結果、従前と比べ騒音クレームはほとんど発生しなくなりました。
漆喰を施工する
漆喰とは消石灰を主原料としたコテで塗る壁材で、多孔質構造を持つため優れた吸音性に優れています。この特性により、隣室への音の反響を抑えることができ、一般的な壁紙よりも防音効果が期待できます。
クッションフロアを施工する
クッションフロアとは塩化ビニール素材で作られた、クッション性が高い床材のことです。
全ての床材の中で吸音効果が期待でき、特に上階でリノベーションする際クッションフロアを張り替えることで、固定伝播音を抑えることが期待できます。
属性を高めるのも対策のひとつ
借主の属性が低下すると、騒音問題などのトラブルが発生するリスクが高まります。そのため借主属性を向上させることも、防音対策のひとつと考えられます。
入居審査の際に、「滞納歴がある」「入居動機が不明瞭」「モラルが欠如している」と仲介担当者が判断した場合、借主としての属性が低い可能性があります。たとえ家賃支払い能力があっても「入居を許可しない」ことで、入居後に起こり得るトラブルを未然に防止することができます。
４．まとめ
今回は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションはリフォームに比べてコストが高くなるため、防音対策を行う物件は非常に限られています。
しかし賃貸物件を借りる方の約9割は騒音で悩まされているため、リノベーションの際に防音対策を行うことで、客付け強化と長期入居に繋がる可能性が期待できます。
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