古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月20日
- 読了時間: 5分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、空室が埋まりにくくなります。空室期間が長くなると家賃機会損失も増加するため、貸主にとっては悩みの種となります。
しかし近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションが行われていれば、築年数を基準に物件判断される方は少なくなるため、早期客付けが期待できます。
ただし築年数が経過している物件は室内機能性が大幅に低下しているため、リノベーションのには機能性を強化しなければ入居後不満を抱くことに繋がり、長期入居に繋がりにくくなります。
本投稿は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策とは？
最近ではリノベーションを行う物件が増えていますが、多くのリノベーション物件では「防音対策」が施されていないことが多いです。
リノベーションを行う際なぜ防音対策が必要な理由について、説明いたします。
入居後の不満第一位は騒音問題
株式会社Alba Linkが発表したリリースによると引越し経験した500人を対象に「引越し後に後悔したこと」についてアンケート調査を実施た結果…
回答した約9割は引越し後に後悔している
最も多く寄せられた意見は騒音に関するもの
でした。
賃貸物件は複数の部屋が隣接しているため、ある程度の生活音は避けられませんが、受忍限度を超えると物件で生活が困難になるため、住替えリスクが高まる可能性があります。
また騒音が原因で退去となると、再募集時「告知義務」が生じるため、今後の客付けが非常に難しくなってしまいます。
対策しないと約3割は退去するリスクがある
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、築年数の経過と共に「室内機能性」（断熱、湿気、防音）は低下し、賃貸アパートに入居する約8割の借主は室内機能性に不満を抱いていることが明らかになっています。
さらに不満に感じる方の約3割は、その解消のために引越しを検討しているとのことです。
つまり築年数が古い物件をリノベーションする際、防音対策を行わなければ長期入居に繋げることが難しくなることが示唆されます。
２．生活音の種類を理解する
賃貸リノベーションで防音対策を行う前に、まずは生活音の種類を把握することが重要です。音には空気伝播音と個体伝播音の2種類あり、それぞれの特徴をまとめると以下の通りとなります。
空気伝播音：空気を介して伝わる音。音源からの距離が増すにつれて音量は半減する。
固体伝播音：床や壁を振動させて伝わる音。固体は空気に比べ密度が高く音が伝わりやすい性質のため、壁や床を厚くしても伝わってしまう。
築年数が古い物件の床には「合板フローリング」が多く使用されていますが、フローリング自体には吸音効果は全くないため、借主が生活音に配慮しない生活を送ると、騒音クレームが発生する可能性が高まります。
３．リノベーションで防音対策をどう強化するか？
リノベーションである程度の防音対策を施すことは可能ですが、固体伝播音は壁の厚さに関係なく伝わりやすいため、完全に音を遮断することはできません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、以下の対策を講じた結果、従前と比べ騒音クレームはほとんど発生しなくなりました。
漆喰を施工する
漆喰とは消石灰を主原料としたコテで塗る壁材のことですが、漆喰は多孔質構造を持つため優れた吸音性を有し、音の反響を抑える特性があります。
このため一般的な壁紙と比べると防音効果が期待できます。
クッションフロアを施工する
クッションフロアとは塩化ビニール素材で作られたクッション性が高い床材のことです。
全ての床材の中で吸音効果が期待でき、特に上階でリノベーションする際クッションフロアを張り替えることで、固定伝播音を抑えることが期待できます。
属性を高めるのも対策のひとつ
借主属性が悪くなると騒音問題に発生するリスクが高まります。そのため借主属性を高めるのも防音対策の一環と考えられます。
入居審査の際に「滞納歴がある」「入居動機が不明会」「モラルが欠如している」と仲介担当者が判断した場合、顧客属性が悪い可能性が高くなります。たとえ家賃支払い能力があっても「入居を許可しない」ことで入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。
４．まとめ
今回は古いアパートをリノベする際必ず行うべき対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションはリフォームに比べてコストが高くなるため、防音対策を行う物件は非常に限られています。
しかし賃貸物件を借りる方の約9割は騒音で悩まされているため、リノベーションの際に防音対策を行うことで、客付け強化と長期入居に繋がる可能性が期待できます。
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