家賃収入だけで生活するためには、どうしたらいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月28日
- 読了時間: 6分
金融庁が試算した「老後20～30年間で約1,300～2,000万円が不足する」老後2000円万円問題は社会に衝撃的な影響を与えました。
その影響から近年では会社員の中でも不動産投資を行う方が増えてり、REIBOXが調査した所によると、不動産投資を始める理由として最も多かったのは「将来への不安（老後や年金への不安）」でした。
家賃収入だけで生活したいと考えていても、今後の賃貸市場は人口減少の影響で賃貸空室率がさらに悪化するため不安要素が増してきます。したがって不動産投資を行う際には…
手取り金額を把握（損益分岐点を理解する）
空室長期化／家賃値下げを防ぐための空室対策を強化する
物件管理がしっかりしている管理会社に管理委託
することが非常に重要です。
本投稿は家賃収入だけで生活するためには、どのようなことをしたらいいのかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"家賃収入だけで生活する上で重要となるポイント”
１．不動産投資の理想と現実
将来への不安を少しでも軽減するために不動産投資を検討する方が多いのですが、実際に賃貸物件を所有している貸主は、将来に対する不安を感じていないのでしょうか？
具体的な悩みとして挙げていたのは、空室問題と家賃下落です。
不動産投資の理想と現実を図式化すると、このような感じになります。
新築を建てた場合、築年数が浅い間は客付けで苦戦することも少ないため、比較的スムーズに家賃収入を得ることができますが、物件資産価値は年々減少し、物件供給が過剰となるため空室や家賃下落は避けられません。
その結果、理想と現実の間には大きなギャップが生じてしまいます。
▶不動産投資の理想と現実の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．家賃収入だけで生活するためには、どうしたらいい？
不動産投資を通じて、家賃収収入のみで生活するためには…
キャッシュフローを把握する
空室対策を強化する
リスクマネジメントを理解する
ことが重要となります。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）手取り金額を把握する
家賃収入のみで生活するためには、手取り金額を正確に把握することが非常に重要です。手取り金額とは「不動産収入から必要経費を引いた金額」を指します。
手取り金額が増えれば増えるほど、家賃収入だけで生活することができます。
主な不動産収入と必要経費は以下の通りとなります。
不動産収入 | 支出 |
家賃 | 税金（固定資産税など）／損害保険料 |
管理費／共益費 | リフォーム費用 |
礼金 | 管理委託費／業務委託費 |
駐車場 | 共用部分の水道光熱費 |
２）空室対策を強化する
築年数の経過と共に物件資産価値は下がっていきます。その結果、空室長期化や家賃下落が起こりやすく、収益が減少することが予想されます。
築年数が古い物件で収益を上げるためには、資産価値を向上させるための空室対策は不可欠となります。
一般的に築年数が20年を境に、20年以内であればリフォーム／20年以上経過している物件ではリノベーションをおこなうと資産価値を維持～向上させることができ、早期客付けや収益性の向上が期待できます。
▶リフォームとリノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）リスクマネジメントを強化する
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないとされています。
しかし築年数の経過／企業・文教施設の移転／社会情勢の悪化などが起こると、好エリアに物件があっても稼働率が急激に低下することがあります。
そのため不動産投資を行う方はリスクマネジメントを強化し、リスクが発生した際にはすぐに対応できるように日頃から準備しておく必要があります。
不動産投資でよく見られる問題は、キャッシュ不足に陥ることです。空室増加により家賃収入が減少すれば、キャッシュ不足になるのは時間との問題です。また近年では日銀が利上げを相次いで発表したため、変動金利型のアパートローン金利は上昇傾向にあります。
そのため物件稼働率が悪化すると、キャッシュフローが厳しくなることが考えられます。
このような場合は無理せずに金融機関に支払い条件の変更、つまりリスケジュールをお願いするのが最善の方法です。借入金利の引き上げや格付家の低下などのデメリットがありますが、リスケジュールを行うことで、資金繰りが改善させるため…
内部留保が溜まりやすくなる
空室対策を強化することで、収益性が改善
されるため、損益分岐点が下がり、結果的にリスクを避けることが期待できます。
▶キャッシュ不足になった場合の対処方法は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿は家賃収入だけで生活するためには、どのようなことをしたらいいのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資に成功している人や不動産管理会社が共通して認識していることは、努力せずに家賃収入だけで生活できるとはだれ一人考えていないということです。
不動産投資は借主が入居することによってビジネスが成立しますが、今後賃貸空室率が全国的に悪化することは明らかになっています。そのため空室対策を強化しなければ、築浅物件でさえでも客付けに苦戦する可能性があります。
したがって副業感覚で不動産投資される方でも、最低限の不動産賃貸知識は身に着けることが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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