金融庁が「老後20～30年間で約1,300～2,000万円が不足する」と試算したいわゆる老後2000円万円問題は社会に衝撃的な影響を与えました。
そのことから近年では会社員の方でも不動産投資をされている方が目立ち、REIBOXが調査した所によると、不動産投資を始めるきっかけとして最も多かった意見は「将来への不安（老後や年金への不安）」でした。
家賃収入だけで生活したいと思っていても、今後の賃貸市場は人口減少の影響により空室率がさらに悪化するため不安要素が強くなります。そのため不動産投資する際には…
手取り金額を把握（損益分岐点を理解する）
空室長期化／家賃値下げを防ぐ空室対策を強化する
物件管理がしっかりしている管理会社に管理委託
することがとても重要となります。
本投稿は家賃収入だけで生活するためには、どのようなことをしたらいいのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃収入だけで生活する上で重要となるポイント”
１．不動産投資の理想と現実
将来への不安を少しでも解消するために不動産投資を検討する方が多いのですが、実際に現在賃貸物件を所有している貸主は将来への不安はないと考えているのでしょうか？
具体的な悩みとして挙げていたのが、空室と家賃下落。
不動産投資の理想と現実を図式化するとこのような感じです。
新築を建てた場合、築年数が浅いうちは比較的順調に家賃収入を得られますが、資産価値は年々下落するため空室や家賃下落はどうしても発生してしまいます。
そのため理想と現実とでは大きなギャップが生じてしまいます。
将来的にも安定した家賃収入を得るためにはどのような対策を講じればいいのか、次章で解説していきます。
▶不動産投資の理想と現実の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．家賃収入だけで生活するためには、どうしたらいい？
不動産投資を行い家賃収入だけで生活していくためには…
キャッシュの流れを把握する
空室対策を強化する
リスクマネジメントを理解する
ことが重要となります。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）手取り金額を把握する
家賃収入だけで生活するためには手取り金額を把握することがとても重要となります。手取り金額とは「不動産収入から必要経費を引いたもの」です。
手取り金額が増えれば増えるほど家賃収入だけで生活することができます。
主な不動産収入と必要経費は以下の通りとなります。
不動産収入 | 支出 |
家賃 | 税金（固定資産税など）／損害保険料 |
管理費／共益費 | リフォーム費用 |
礼金 | 管理委託費／業務委託費 |
駐車場 | 共用部分の水道光熱費 |
２）空室対策を強化する
築年数の経過と共に物件資産価値は低下します。そのため空室や家賃下落が発生しやすくなり収益が低下することが予想されます。
築年数が古い物件の収益を上げるためには、資産価値を高める空室対策をすることが重要となります。
一般的に築年数が20年を境として、20年以内であればリフォーム／20年以上経過している物件ではリノベーションすると資産価値を高めることができ、早期客付け／収益性UPが期待できます。
▶リフォームとリノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）リスクマネジメントを強化する
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかし築年数の経過／企業・文教施設の移転／社会情勢の悪化などにより、稼働率や空室率が一気に悪化することがあります。
そのため不動産投資される方はリスクマネジメントを強化し、リスクが発生した際にはすぐに対応できるように日頃から考えなければなりません。
不動産投資でよくありがちなのが、キャッシュ不足に陥ることです。空室増加により家賃収入が減少すれば、キャッシュ不足になるのは時間との問題。
その際には、金融機関に支払い条件の変更＝リスケジュールを検討してもらうようお願いすることになりますが、キャッシュ改善に向けてしっかりと対策を講じられるかどうかで、金融機関の信用度は大きく異なります。
▶キャッシュ不足になった場合の対処方法は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿は家賃収入だけで生活するためには、どのようなことをしたらいいのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資に成功している人／不動産管理会社の共通認識として、努力もしないで家賃収入だけで生活できるとはだれ一人考えていません。
不動産投資は借主が入居することによってビジネスが成立しますが、今後空室率が悪化することはわかりきっているため、空室対策を強化しなければ築浅物件でさえでも客付けに苦戦する可能性があります。
そのため副業感覚で不動産投資される方であっても、最低限の知識は身に着けるべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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