近年では部屋探しの多様化が進んだため、築年数だけで判断されることは少なくなりました。
築古物件の収益性を高めるにはリノベーションが一番です。最近ではリノベーションを行う物件が多くなりましたが、リノベーション効果がどのくらいあるか100％理解していない貸主はとても多いと思います。
本投稿は誰も教えてくれないリノベーション効果として、どのくらい効果が期待できるのかお伝えいたします。（これからリノベーションを検討している貸主は必見です）
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．【有料級】誰も教えてくれないリノベーション効果とは？
リノベーションすると従前と比べ資産価値が高くなるため、早期客付け／家賃値上げが期待できると言われます。
リノベーションを積極的に展開している物件には次のような効果が期待でき、安定した家賃収入を得ることができています。
仲介会社が積極的に客付けしてくれる
管理会社の管理能力が高くなる
値崩れしにくいため家賃収入が安定する
金利見直し提案がしやすくなる
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
１）仲介会社が積極的に客付けしてくれる
仲介会社は物件成約に伴う報酬＝仲介手数料が唯一の売上となります。そのため成約に繋げやすい物件を最優先に紹介／案内します。
リノベーション物件は築年数は経過しているものの、部屋自体がリニューアルされているためは築年数は一切感じられず、また新築と比べて家賃がリーズナブルになっていることから、客付けしやすくなります。
またリノベーション物件はリノベーションを機に家賃値上げを行います。そのため同築年の物件と比べると成約に伴う仲介手数料の金額が高くなるため、優先的に紹介されやすくなります。
２）管理会社の管理能力が高くなる
管理会社に管理委託する場合、平均すると毎月３～5％の管理料が発生します。（集金管理物件のみ）
管理料は現在入居している借主家賃合計から天引きするため、空室が多くなる／家賃収入が下がれば管理料収入も下落します。
しかしリノベーションすると資産価値が高くなるため家賃値上げがしやすくなります。その結果物件稼働率が向上すれば管理料収入も増加することから、管理会社は貸主を「上客」として扱い、管理体制を強化してくれます。
３）値崩れしにくいため家賃収入が安定する
資産価値が低下すると家賃相場の影響を受けやすくなるため、契約更新のタイミングで借主から家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
退去防止のために値下げに応じる貸主もいますが、1回でも値下げすると次も同様の要求をされる可能性が高くなり負のスパイラルに陥りやすくなります。
一方リノベーションすることで資産価値が高くなり目減りが少なくなるため、家賃相場の影響が受けにくくなります。そのため契約更新時の家賃値下げ要求が発生しにくく、安定した家賃収入を確保することができます。
４）金利見直し提案がしやすくなる
リノベーションすることで収益性／稼働率が改善されるケースが多いです。増収増益が数年継続出来れば金融機関の信用度（格付け）は高くなるため、借入金利見直しをしてくれる可能性が高くなります。
金利が多少なりとも低くなれば、毎月の返済額を減らすことができるためキャッシュ改善が期待できます。
２．弊社実績
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。その結果本執筆時の2024年2月9日現在満室となっていますが、今回紹介したものは実際弊社代表が体験したものです。
仲介会社が積極的に客付けしてくれる
競合他社物件との完全な差別化を図るため、弊社リノベーションはカフェスタイルに特化しています。
弊社物件は物件公式サイトがあるため、入居される方の約8割は公式サイトからとなっているものの、仲介会社からも多数お問合せを頂いております。
差別化リノベーションを展開することで、募集時期関わらず反響を得ることができ、昨年度は3月末～5月にかけて3件連続で退去が発生したものの、5月頃までに3件成約となり3件全て他社仲介会社からの紹介でした。
管理会社の管理能力が高くなる
弊社物件はリノベーションを機に家賃値上げを実施しているため、同築年の物件と比べると管理会社に支払う管理料が多くなってしまいます。
そのことからもし弊社物件で設備トラブルが発生した際は優先的に対応してくれるため、物件管理体制が高くなっています。
値崩れしにくいため家賃収入が安定する
差
別化リノベーションを展開したことで早期客付けに成功し、その結果2020年以降増収増益を達成できるようになりました。
このまま年度末まで満室状態が続けば、3期連続で増収が期待できます。
金利見直し提案がしやすくなる
弊社物件は代表の祖父が相続税対策として1993年に賃貸経営を始めました。2007年祖父が亡くなった際遺留分支払いが発生し、金融機関から2,000万円借入しました。
5年ほど前にアパートローン借り換えを実施した際、遺留分の金利を大幅に下げてくれましたが、直近2年間のアパート業績が向上したため融資担当者に金利見直し提案をした所、遺留分の融資のみ金利を値下げしてもらうことができました。
３．まとめ
今回は誰も教えてくれないリノベーション効果として、どのくらい効果が期待できるのかお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
一般的な原状回復工事と比べリノベーション改修場所が多くなることから、費用がものすごく高くなります。そのため貸主の中には費用対効果がどのくらいあるのか懐疑的に感じている方もいるはずです。
ただ今回紹介したリノベーション効果を確認すれば、費用対効果は十分期待できると思っていただけるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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