地方都市で賃貸経営を成功させるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月16日
- 読了時間: 5分
賃貸経営は借主の入居がなければ成り立ちません。
日本の人口は2008年をピークに減少し続けており、2040年になると現役人口（20～64才）が2025年と比べて約1,000万人減少するとが予測されています。
現役人口の数が減少は賃貸入居率の低下を招くため、特に地方都市では人口流出が懸念され賃貸経営が成り立たなくなる可能性があります。
弊社物件は賃貸空室率ｗ全国ワースト3位の山梨県にあり、築年数は30年目を迎えていますが、本執筆時の2025年５月16日現在「全室満室」「４期連続増収増益」を達成しています。
本投稿は地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．管理会社との連携を密にする
地方都市の賃貸空室率は近年深刻な問題となっております。因みに弊社物件がある山梨県甲府市の賃貸空室率は約30％と言われています。
近年の賃貸市場は全国的に物件供給が飽和状態にあり、些細な管理ミスが退去の原因となりやすく住み替えが容易になってしまいます。また物件募集しても競合物件が多いため昔と比べると客付けが非常に難しくなっています。
AlbaLinkが過去に賃貸契約を結んだことがある全国500人にアンケート調査したところ、入居を後悔したと回答した方はなんと7割いたとのことです。
後悔した理由として最も多かったのが、騒音／設備関連／属性問題です。これらの問題は入居審査／早期に修繕対応することで不満を抑えることができますが…
貸主が設備交換を許可しない
貸主が入居優先するあまり入居審査を甘くする
と、これらのトラブルが発生しやすくなります。
対処としては、管理会社との連携を強化し管理会社に一定の権限を与え設備トラブルを早急に解決させる／入居審査を厳しくすることで属性が高められ騒音トラブルが減り、結果として物件稼働率が改善されます。
２．家賃下落リスク対応
賃貸物件の家賃は、一般的に年ごとに約1％の割合で下落すると言われています。その理由は築年数の経過と共に物件資産価値が減少するためです。
築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し、物件供給が過剰となるため家賃相場の下落率が急激に増加します。
適正家賃を意識した集客を行うと損益分岐点が高くなり、少しの退去でキャッシュフローが悪化するリスクが高まりますが、資産価値を高める空室対策を行えば、競争力が高まるため家賃値上げは十分可能で収益性を向上させることができます。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き部屋を随時リノベーションを展開しています。
競合他社との完全差別化を図ったカフェスタイルリノベーションは、成約ターゲットとなる20～30代女性に強くアピールできるため、従前と比べ家賃値上げしても早期客付けに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が行った空室対策はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．家賃滞納リスク
賃貸管理における最大のリスクと言えばやはり家賃滞納です。滞納リスクは1割以下とされていますが金額は大きいため、1回でも滞納が発生すると回収が困難になる可能性があります。
そのため近年では滞納リスクを避けるために、多くの物件で契約時に家賃保証会社を利用することが一般的です。家賃保証会社を利用することで…
信用情報を確認できるため、入居審査時に過去の滞納歴を確認できる
万が一借主が夜逃げ／家賃滞納しても、上限があるが保証会社が代位弁済してくれる
万が一強制退去となった際も、訴訟費用は全額保証会社負担
となることから、滞納が発生しても貸主側のリスクは殆どありません。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は地方都市で賃貸経営を成功させる対策について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
空室率30％エリアで築30年越えの弊社物件が賃貸経営で成功しているのは、競合物件との徹底的な差別化を図っていることが大きな要因であると考えています。
差別化を図ることで長期入居しても物件価値の目減りが小さくなるため、家賃値下げ交渉が入りにくくなり、安定した家賃収入を得ることができます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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