地方都市で賃貸経営を成功させるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月8日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
賃貸経営は借主の入居がなければ成り立ちません。
日本の人口は2008年をピークに減少し続けており、2040年には現役世代（20～64才）の人口が2025年と比べて約1,000万人減少すると予測されています。
この現役世代の人口減少は、賃貸物件の入居率低下につながる恐れがあり、特に地方都市では人口流出が深刻化するため、賃貸経営が維持できなくなる可能性があります。
弊社物件は賃貸空室率30％台と厳しい環境にある山梨県にあり、築年数は30年を超えていますが、本執筆時の2025年８月８日現在「全室満室」を実現し、「４期連続増収増益」を達成しています。
本投稿は地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．管理会社との連携を密にする
近年の賃貸市場では、全国的に物件供給が飽和状態となり、借り手有利な状況が続いています。このため些細な管理ミスが退去の引き金になりやすく、住み替えが容易になっているのが現状です。
また物件募集しても競合物件が多いため、以前と比べて客付けの難易度が非常に高くなっています。
AlbaLinkが過去に賃貸契約経験のある全国500名を対象ににアンケートを実施したところ、そのうちの約70％が「入居を後悔した」と回答しました。
後悔の理由として最も多かったのが、騒音／設備関連／属性問題の３つでした。こうした問題は入居審査や早急な修繕対応を行うことで、一定の不満を軽減することが可能です。しかし貸主が…
設備交換を許可しない
入居優先するあまり入居審査を甘くする
と、トラブルが発生しやすくなり、退去のきっかけを作ってしまいます。
管理トラブルに対する効果的な解決策として、管理会社との連携を強化することが挙げられます。管理会社に一定の権限を与えることで、設備トラブルに迅速に対処することができ、入居審査を厳格化して属性を向上させることで、騒音トラブルなどを抑制することが可能です。
こうした取り組みによって、物件稼働率の改善が期待できます。
２．家賃下落リスク対応
賃貸物件の家賃は、一般的に築年数の経過と共に、約1％ずつ下落すると言われています。この主な理由は、時間の経過によって物件の資産価値が減少していくからです。
また築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し、市場における物件供給が過剰になることで、家賃相場の下落ペースが急速に進む傾向があります。
特に地方都市では、人口減少や供給過多が顕著で、賃貸空室率が悪化しやすい状況です。このため年数の古い物件は、価格競争に巻き込まれることが多く、適正家賃で募集しても供給量の多さが原因で、客付けが難しいケースも少なからず発生しています。
さらに適正家賃を意識した集客を試みる場合、必要に応じて家賃を引き下げなければならない場面もあります。近年ではインフレの影響により金利が上昇傾向にあり、それによって損益分岐点が高くなるため、退去が続いてしまうとキャッシュフローが悪化するリスクが大きくなってしまいます。
そのような状況下であっても、資産価値を高める空室対策を行えば、競争力が高まるため家賃値上げが可能となり、収益性の向上に繋がるケースも見られます。
弊社物件は築年数が古いため、2018年から空き部屋を順次リノベーションを展開しています。
競合他社との完全差別化を図り、カフェスタイルに特化したリノベーションを進めています。このスタイルは、成約ターゲットとなる20～30代の女層から高い支持を受けており、従前と比べ家賃値上げしても早期客付けに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社が行った空室対策はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．家賃滞納リスク
賃貸管理における最大のリスクは、やはり家賃滞納です。滞納リスクは1割以下とされていますが、金額は大きいため、1回でも滞納が発生すると回収が難しくなる可能性があります。
このリスクを軽減するため、最近では多くの物件で契約時に家賃保証会社の利用が一般的となっています。家賃保証会社を利用することで得られるメリットは、以下の通りです。
信用情報を確認できるため、入居審査時に過去の滞納歴を確認できる
万が一借主が夜逃げ／家賃滞納をした場合でも、上限付きながら保証会社が代位弁済を行う
強制退去が必要になった場合でも、訴訟費用は全て保証会社が負担
これらにより、家賃滞納や夜逃げが発生しても、貸主側のリスクはほぼゼロに抑えることができます。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は地方都市で賃貸経営を成功させる対策について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
地方都市では、大都市と比べ今後人口減少が顕著になることが予想され、それに伴い競争が一層激しくなるでしょう。このような状況でも、安定した賃貸経営を実現するためには、物件そのものに競争力を持たせることが重要です。
近年では部屋探しにおける価値観は多様化しており、リノベーションを施せば築年数の古さは、集客上特に問題にはならなくなっています。
そのため築20年以上経過した物件は、資産価値を高めるリノベーションを展開することで、安定した家賃収入を期待することが可能です。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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