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賃貸リフォーム/リノベーション検討すべきタイミングとは?

更新日:4 日前



賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が古くなると「空室が目立つ」「家賃値下げを余儀なくされる」ため収支バランスが悪化する可能性が高くなります。




また近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態。全国的に空室率が悪化→競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争が激しくなっています。そのため空室解消のために家賃値下げしても客付け効果が期待できません。



ただ上記は物件資産価値低下が問題であり、資産価値を高める「リフォーム/リノベーション」を行うと早期客付け効果/収益アップ効果が期待できます。



本投稿は賃貸リフォーム/リノベーション検討すべきタイミングについてお伝えいたします。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.なぜ賃貸リフォーム/リノベーションを行うのか?


なぜ賃貸リフォーム/リノベーションを行うのか?


築年数が経過すると新築時と比べ「修繕費支出」が多くなります。そのため費用が高額となる賃貸リフォーム/リノベーションすると収支バランスが悪化すると考えリフォーム/リノベーションに消極的な貸主は意外と多いのではないでしょうか?



結論から先に申し上げますと、賃貸リフォーム/リノベーションを行わないと収支バランスはさらに悪化し賃貸経営そのものが成り立たなくなってしまいます。



賃貸リフォーム/リノベーションを行うべき理由として、以下2点を挙げることができます。



  • 早期客付け/収益アップ効果

  • 退去抑制効果



それではそれぞれの特徴を見ていきましょう。


1)早期客付け/収益アップ効果


部屋探しされる方は平均3件内見し、内見からの成約率は約2割と言われています。そのため物件クオリティーが低いと他の物件に流れてしまうだけではなく、場合によっては仲介会社から忌避されてしまうことも考えられます。



賃貸リフォーム/リノベーションすることで「前借主の生活感」が感じられないのはもちろんのこと、ライフスタイルに合った部屋/デザイン性が高い部屋となるため、内見時の物件印象が高くなり早期客付け効果が期待できます。



またリノベーションを行うことで、同築年の物件と比べ資産価値が高くなるため従前と比べ収益アップ効果が期待できます。



2)退去抑制効果


築年数が経過すると「賃貸機能性(断熱/湿気/防音)が低下」し、約8割の借主は不満を感じると言われています。また不満を感じている約3割の借主は不満を解消するため「住み替え」を検討していることが、リクシル住宅研究所の調査で分かっています。



つまり築年数が経過した物件は室内機能性を高めるリノベーションを行うことで、退去抑制効果が期待でき長期入居に繋げられればリノベーション費用回収+利益確保ができます。



 

▶賃貸リフォーム/リノベーションの違いについては、過去記事をご覧下さい。


 


2.賃貸リフォーム/リノベーション検討すべきタイミングとは?


賃貸リフォーム/リノベーション検討すべきタイミングとは?


定期的なリフォーム/リノベーションすることで、先程紹介した通り「早期客付け/収益アップ効果」「退去抑制効果」が期待できます。



ただ貸主の中には、どのタイミングでリフォーム/リノベーションを検討すればいいかわからない方もいるはずです。



目安としては「設備減価償却が終了」する築20年を境に、20年以下は表装リフォーム/20年以上はリノベーションを検討すると効果的と言えます。



築20年を境にしている理由は以下のとおりです。



機能性低下→客付けが厳しくなる


築20年を超えてくると特に水回りの機能性(特にキッチンと浴室)が大幅に低下します。そのため既存設備を生かし表装リフォームを強化しても、内見時「古そう」「使いにくい」印象が残ってしまい客付けがしにくくなります。



 


築年数が古い物件のキッチン作業台は新築キッチンと比べ狭くなっています。そのため築20年以上の物件はキッチン交換をしないと客付けが厳しくなってしまいます。

 


表装リフォーム強化では限界


弊社物件は築23年目まで表装リフォームを強化したこともあり早期客付け/家賃相場より高くても現状家賃維持ができていました。



しかし翌年繁忙期客付けで大失敗→一気に赤字に転落してしまいました。弊社代表は「表装リフォームを強化しても室内設備の古さカバーすることはできない」と判断し翌年からリノベーションへと舵を切りました。



築年数が古い物件は競争力が低下+物件供給数が多いため、表装リフォームを強化しても客付けは厳しくなってしまいます。実際上記対応のみしか行っていない物件の中には、空室が1年以上続いている所もあります。



 

▶弊社物件がリノベーションを決意したきっかけ(詳細)は、過去記事をご覧下さい。


 


3.誰も教えてくれない賃貸リフォーム/リノベーションのメリットとは?


誰も教えてくれない賃貸リフォーム/リノベーションのメリットとは?

賃貸リフォーム/リノベーションを行うと資産価値維持/向上が期待できるため、現状家賃維持/家賃値上げしても早期客付け効果が期待できますが、実は賃貸リフォーム/リノベーションを行うことで…



  • 収支改善効果

  • メインバンクからの評価



が高くなりますが、じつは貸主の多くはこの事実を知りません。それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。



1)収支改善効果が期待できる


リノベーションを行うこと物件資産価値が向上し、従前より家賃値上げしても早期客付けが期待できるため収支改善効果が期待できます。



リノベーション前後の家賃推移


弊社物件の場合リノベーション前の2017年は年間稼働率が75%でしたが、翌年からリノベーション事業を行ったことで収支改善させることができ、直近2023年と比較すると…



  • 年間稼働率:24%改善

  • 家賃収入:約430万円アップ


することに成功。その結果2020年以降3期連続で増収増益を達成することに成功しています。


2)メインバンクからの評価が高くなる


リノベーションを行い増収増益が達成できると、必然的に銀行評価(格付け)が高くなります。



銀行評価が高くなれば「新規貸付」「金利見直し」が期待でき、弊社物件の場合昨年度借入の一部金利を引き下げてもらうことに成功。その結果キャッシュフロー改善させることができました。



 

▶弊社リノベーション効果の詳細は過去記事をご覧下さい。


 


4.まとめ


本投稿は賃貸リフォーム/リノベーション検討すべきタイミングについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





賃貸リフォーム/リノベーションは費用が高額になるこ戸もあるので、一見すると貸主にとってマイナスに見えてしまうかもしれません。



しかし適切なタイミングでリフォーム/リノベーションを行うことで…


  • 資産価値の目減りを抑える

  • リフォーム/リノベーションを行わない物件と比べ、修繕費用を抑えられる

  • 成約率が高くなる



メリットがあるため、トータル的には費用対効果は十分期待できます。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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