賃貸リフォーム／リノベーション検討すべきタイミングとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月21日
- 読了時間: 7分
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が古くなると「空室が目立つ」「家賃値下げを余儀なくされる」ことから収支バランスが悪化する可能性が高まります。
また近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態にあり、全国的に空室率が悪化しています。その結果競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争にさらされています。
このため空室解消のために家賃値下げしても客付け効果が期待できません。
しかしこれらは物件資産価値低下が問題であり、資産価値を高める「リフォーム／リノベーション」を行うことで早期客付け効果／収益アップ効果が期待できます。
本投稿は賃貸リフォーム／リノベーション検討すべきタイミングについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．なぜ賃貸リフォーム／リノベーションを行うのか？
築年数が経過すると新築時と比べ「修繕費用」が増え、また客付けのために家賃値下げが必要になります。そのため費用が高額となる賃貸リフォーム／リノベーションを行えば収支バランスが悪化すると考え、消極的になる貸主は意外と多いのではないでしょうか？
結論から先に申し上げますと、賃貸リフォーム／リノベーションを行わないと収支バランスはさらに悪化し賃貸経営そのものが成り立たなくなる恐れがあります。
賃貸リフォーム／リノベーションを行うべき理由として、以下2点が挙げられます。
早期客付け／収益アップ効果
退去抑制効果
それではそれぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
１）早期客付け／収益アップ効果
部屋探しされる方は平均3件内見し、内見からの成約率は約2割と言われています。そのため物件クオリティーが低いとクオリティーが高い物件に流れるため、場合によっては仲介会社から避けられる可能性もあります。
賃貸リフォーム／リノベーションを行うことで、従前と比べ機能性や利便性が高まるだけでなく、ライフスタイルに合ったデザイン性が高い部屋となるため、内見時の物件印象が高くなり早期客付けが期待できます。
またリノベーションを行うことで、同築年の物件と比べ資産価値が高くなるため家賃値上げがしやすくなり、結果的に収益アップが期待できます。
２）退去抑制効果
築年数が経過すると「賃貸機能性（断熱／湿気／防音）が低下」し、約8割の借主は不満を抱き、その中の約3割は不満を解消するため「住み替え」を検討していることが、リクシル住宅研究所の調査で明らかになっています。
つまり築年数が経過した物件は室内機能性を高めるリノベーションを行うことで、退去を抑制することができるため、物件稼働率が改善し安定した家賃収入を得ることが期待できます。
▶賃貸リフォーム／リノベーションの違いについては、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リフォーム／リノベーション検討すべきタイミングとは？
定期的なリフォーム／リノベーションを行うことで、前述の通り「早期客付け／収益向上」「退去抑制」が期待できます。
しかし貸主の中には、どのタイミングでリフォーム／リノベーションを検討すればいいかわからない方もいるはずです。
一般的な目安としては「設備減価償却が終了」する築20年を基準に、20年以下は表装リフォーム／20年以上はリノベーションを検討するとわかりやすいと言えます。
弊社が築20年を基準とする理由は以下のとおりです。
機能性低下→客付けが厳しくなる
築20年を超えると特に水回りの機能性（特にキッチンと浴室）が著しく低下します。
そのため既存設備を活用して表装リフォームを強化しても、内見時に「古そう」「使いにくい」という印象が残り、特に女性向けの単身物件や、ファミリー物件では客付けが厳しくなります。
築年数が古い物件のキッチン作業台は新築キッチンと比べ狭くなっています。そのため築20年以上の物件はキッチン交換をしないと客付けが厳しくなってしまいます。
表装リフォーム強化では限界
弊社物件では築23年目まで表装リフォームを強化していたため、家賃相場より高い設定で募集してもスムーズな客付けができていました。
しかし翌年繁忙期客付けで大失敗し、一気に赤字に転落してしまいました。弊社代表は「表装リフォームを強化しても水回りの老朽化を補うことはできない」と判断し、リノベーションに舵を切る決断を下しました。
築年数が古い物件は競争力が低下し、物件供給も多いため、表装リフォームを強化しても客付けは厳しくなります。実際上記対応のみを行った物件の中には、空室が1年以上続いているケースもあります。
▶弊社物件がリノベーションを決意したきっかけ（詳細）は、過去記事をご覧下さい。
３．誰も教えてくれない賃貸リフォーム／リノベーションのメリットとは？
賃貸リフォーム／リノベーションを行うと資産価値が向上し、早期客付けが期待できます。しかし実際には賃貸リフォーム／リノベーションを行うことで…
収支改善効果
メインバンクからの評価
が高くなりますが貸主の多くはこの事実を認識していません。それではそれぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
１）収支改善効果が期待できる
賃貸リフォーム／リノベーションを行うと物件資産価値が向上するため、従前より家賃値上げしても早期客付けが可能となります。その結果空室による家賃機会損失が減少し収支改善が期待できます。
弊社物件の場合リノベーション前の2017年は年間入居率が75％でしたが、翌年からリノベーション事業を行ったことで収支が改善され、2024年度と比較すると…
年間稼働率：約20％向上
家賃収入：約430万円増加
することに成功しました。その結果2020年以降４期連続で増収増益を達成しています。
２）メインバンクからの評価が高くなる
リノベーションを行い増収増益が複数年続くと、銀行評価（格付け）が向上します。
銀行評価が高くなれば「新規貸付」「金利見直し」が期待でき、弊社物件の場合「借入金の一部金利を引き下げ」「複数の大型融資の一本化」ができ、その結果キャッシュフローが大幅に改善されました。
▶弊社リノベーション効果の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は賃貸リフォーム／リノベーション検討すべきタイミングについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸リフォーム／リノベーションは高額な費用がかかる場合があり、一見すると貸主にとってマイナスに思えるかもしれません。しかし適切なタイミングでリフォーム／リノベーションを行うことで…
資産価値の目減りを抑える
リフォーム／リノベーションを行わない物件と比べ、修繕費用を抑えられる
成約率が高くなる
メリットがあるため、総合的に見れば費用対効果は十分期待できます。
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