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賃貸リノベーション見積もりを取る時の注意点とは?

更新日:4月11日


近年では空室対策でリノベーションする物件が多くなってきました。どの物件でもリノベーションする前施工会社に見積もりを取っているはずです。



見積もりを貰う際、施工業者に対し確認作業を行わないとトラブルに発展する可能性が高くなり、弊社物件でも過去に見積書をめぐって施工会社とトラブルになった痛い経験があります。



本投稿は賃貸リノベーション見積もりを取るときの注意点をお伝えいたします。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】



1.賃貸リノベーション見積もりを取る際の注意点とは?


賃貸リノベーション見積もりを取る際の注意点とは?

賃貸リノベーション見積もりを取る際、貸主が注意しなければならない点は以下の5つです。



  • リノベーションの希望を伝えておく

  • 「一式」の意味

  • 相見積もり

  • 違約金

  • 緊急修繕



それではそれぞれの注意点を見ていきましょう。



1)リノベーションの希望を伝える


一般的にリノベーションを行う場合、設備や内装交換/間取り変更することが多いため、工事規模が大きくなるとリノベーション費用は高くなります。



ただし設備や内装グレードを下げる/既存設備を有効活用することで、リノベーション予算を抑えることは可能です。



リノベーションを行う時には貸主側のリノベーション希望を施工会社に伝える(おおよそでも構いません)と見積もりが作りやすくなります。


2)「一式」と記載がある場合内容を確認する


賃貸リノベーション工事は施工内容が明確になっていることから単位欄に「単価」「数量」など具体的な金額を入れるのが適切な見積書ですが、「一式」記載が多い見積書は一度内訳を確認したほうがいいです。




一式表記が多い見積書は、場合によっては相場からかけ離れた金額を提示(品質が悪くなる)している可能性が高くなります。


3)相見積もりをとる時には?


同じリノベーションでも施工会社が異なれば、金額に差異が発生します。そのためリノベーションする時には相見積もりをとり施工費用が安い会社に委託したいと考えがちになります。



ただ施工費用があまりにも安い場合、品質などに問題があると考えた方が無難です。そのため相見積もりをとる際には、施工内容をしっかりと確認した上で決めることをおススメします。



4)違約金設定されているか?


リノベーション工事を行う際、予備日設定しているため工期が遅延することは殆どありません。



工期が遅延するケースとしては


  • 施工会社側(職人配置ミス/施工ミス)

  • 貸主側(追加工事が発生)

  • 施工会社/貸主のいずれにも該当しない(資材不足など)



があり施工会社側ミスによる遅延は「債務不履行」となるため遅延損害金を請求することができます。



しかし貸主の中には工事請負契約書を作成しないままリノベーション工事を行う方もいますが、トラブル回避のためにも契約書は作っておいた方が無難です。



6)緊急修繕が発生することもある


一般的にリノベーションは築年数が20年以上経過した物件で行うことが多いです。築年数が経過すると「目視できない部分で劣化」が発生していることがあります。



弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からリノベーションを随時行っていますが、数年前に行ったリノベーションで、洗面脱衣所の床材を張り替えようとしたところ根太が腐食していました。


根太が腐食してしまうと床が外れる恐れがあったため緊急修繕を行いました。


2.弊社物件で実際にあった見積書トラブルとは?


見積書トラブル

先程もお伝えした通り弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。知人が内装会社を経営していたこともあり、リノベーションを行う時にはいつも同じ会社を使っていました。



数年前のことですが、退去直後入居申込が入ったためすぐにリノベーション工事を行いました。入居日は既に決まっていたため、工期遅延は絶対に許されない状況でした。



しかし施工会社側の下請け会社のミスにより工期が遅れ、一部工事は入居後に行うことになってしまいました。



当方としては施工会社に損害賠償を請求したかったのですが、そもそも工事請負契約書を作成しておらず、見積書内にも遅延損害金に関する記載がなかったことから、遅延に対する補償を受け取ることができず、泣き寝入りしてしまいました。



施工会社側のミスによる遅延は、貸主だけではなく管理会社/借主/内見者にも迷惑をかけることになります。そのためたとえ知人にリノベーションを依頼するにしても、契約書並びに遅延損害に関してはしっかりと話し合うことが非常に重要であると、今回のトラブル経験で強く感じました。



3.まとめ


今回は賃貸リノベーション見積もりを取るときの注意点をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。




リノベーション見積もりを依頼する場合は、必ず施工会社と打ち合わせを行い、出来れば工事請負契約書を作成してもらう/できない場合は見積書内に違約金設定することで、リノベーショントラブルを回避させることが期待できます。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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