賃貸リノベーション見積もりを取る時の注意点とは？
近年では、部屋探しに対する価値観が多様化するなか、築年数が経過した賃貸物件でも、リノベーションによって室内のデザインや設備が改善されていれば、入居希望者に選ばれる可能性があります。
そのため、築古アパートの空室対策として、リノベーションを検討する貸主もいるのではないでしょうか？
リノベーションは工事内容によって費用が大きく異なるため、施工会社から見積もりを取り、工事内容や金額を十分に確認することが重要です。
しかし、工事金額の安さだけで施工会社を選んだり、見積書の内容を十分に確認しないまま工事を発注したりすると、追加費用や工期遅延などのトラブルにつながることがあります。
弊社では2018年から所有物件のリノベーションを順次進め、信頼関係のある施工会社に工事を依頼してきました。しかし、長年の信頼関係から工事請負契約書を作成しないまま工事を依頼した結果、工期が遅延し、一部の工事を入居後に行うことになった苦い経験があります。
本記事では、貸主の立場から、リノベーションの見積もりを取る際に確認すべき5つの注意点と、弊社物件で実際に発生した施工トラブル、その経験から学んだ対策を解説します。
▶なお、見積もりの確認だけでなく、空室対策リノベーションの進め方や費用対効果について詳しく知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションの見積もりは金額だけで判断せず、施工範囲や使用材料、工期などを十分に比較・確認する。
見積書に不明な点があれば、その場で施工会社に確認し、工事内容や追加費用の条件を曖昧にしない。
工期遅延などのトラブルに備え、工事発注前に必ず工事請負契約書を交わし、契約条件を明確にする。
１．賃貸リノベーション見積もりを取る際の注意点とは？
賃貸リノベーションの見積もりを取る際には、工事金額だけでなく、施工内容や契約条件などを確認することが重要です。
特に、次の5つのポイントを押さえておくことで、施工会社との認識の違いや、工事開始後のトラブルを防ぎやすくなります。
リノベーションの希望や予算を施工会社に伝える
見積書の「一式」表記と工事内容を確認する
相見積もりは金額だけでなく施工内容も比較する
工期遅延時の責任や契約条件を確認する
想定外の追加修繕に備える
それでは、それぞれの注意点を詳しく見ていきましょう。
１）リノベーションの希望を伝える
一般的にリノベーションでは、設備や内装の交換、間取り変更などを行うため、工事範囲が広くなるほど費用も高くなる傾向があります。
ただし、設備や内装のグレードを調整したり、既存設備を有効活用したりすることで、工事費用を抑えられる場合があります。
そのため、施工会社に見積もりを依頼する際には、希望する工事内容と予算の目安をあらかじめ伝えておくことが重要です。
例えば、キッチンや浴室など優先して改修したい場所、既存設備を活用したい場所、間取り変更の有無などを伝えることで、施工会社も工事内容を具体的に検討しやすくなります。
ただし、予算を抑えることだけを優先し、内見者が重視する設備の改修まで見送ってしまうと、かえって客付けが難しくなる可能性があります。
株式会社AZWAYが2026年3月に公表した調査によると、回答者341人のうち63.6％が「水回りが汚い／古さが強い（キッチン・風呂・トイレ）」ことを、物件を候補から外したくなる条件として挙げています。
水回りの設備交換はリノベーション費用の中でも高額になりやすい工事ですが、予算が厳しいからといって改修をすべて見送るのではなく、設備の状態に応じて交換や補修、美装などを検討することが大切です。
弊社でも、リノベーションを行う際には、入居希望者への訴求力を考えながら改修箇所の優先順位を決め、既存設備を活用できる部分では費用を抑えるようにしています。
また、見積もり金額が予算を超えた場合は、必要な工事まで一律に削減するのではなく、改修の優先順位を見直すことが大切です。
▶リノベーション予算の決め方や資金調達については、関連記事「賃貸リノベーションに必要な資金計画の立て方」をご覧ください。
２）見積書に「一式」と記載がある場合は内容を確認する
リノベーションの見積書には、工事項目ごとに数量・単位・単価・金額などが記載されています。その中には、工事内容をまとめて「一式」と表記している場合があります。
「一式」という言葉に聞き慣れていない方もいると思いますので、簡単に説明します。
「一式」とは、複数の作業や材料などをまとめて、一つの工事項目として金額を表示する方法です。 例えば、キッチン工事に必要な材料費や施工費などを個別に記載せず、「キッチン工事 一式 ○○万円」と表示する場合があります。
「一式」表記そのものが問題というわけではありませんが、具体的にどこまでの工事が含まれているのか分からない場合は、施工会社に内訳を確認することが重要です。
例えば、キッチン工事が「一式」と記載されている場合、既存設備の撤去・処分費、新しい設備の設置費、給排水工事、電気工事などが含まれているかを確認します。
見積もり段階で工事範囲が曖昧なままだと、施工開始後に「その工事は見積もりに含まれていない」といった認識の違いが生じ、追加費用につながることがあります。
そのため、「一式」と記載されている項目については、必要に応じて内訳や施工範囲を確認し、見積書や仕様書などに明記してもらうことをおすすめします。
３）相見積もりをとる時には？
同じリノベーション工事でも、施工会社によって見積もり金額が異なることがあります。
そのため、初めて依頼する施工会社の場合などは、複数社から相見積もりを取り、工事内容や金額を比較することも有効です。ただし、見積もり金額が最も安い施工会社を選べばよいとは限りません。
例えば、A社とB社で見積もり金額に差があっても、使用する設備や材料、施工範囲、既存設備の撤去費用などが異なっていれば、単純に金額だけで比較することはできません。
また、見積もり金額が安いからといって、必ずしも施工品質が低いわけではありません。施工方法や仕入れ条件などによって費用が異なる場合もあります。
そのため相見積もりを取る際には、できるだけ同じ工事条件を提示したうえで、施工内容・使用材料・工期・保証内容などを比較することが重要です。
特に賃貸物件では、工事が予定どおり完了しなければ募集開始や入居可能時期に影響するため、施工会社の工程管理体制についても確認しておくと安心です。
４）違約金設定されているか？
リノベーション工事では、施工会社が予定工期を設定しますが、工事内容の変更や資材調達の遅れなどによって、完成が遅れる場合があります。工期遅延の原因としては、主に次のようなケースが考えられます。
施工会社側の事情（職人の手配ミス、施工ミスなど）
貸主側の事情（工事内容の変更、追加工事の依頼など）
その他の事情（資材の供給遅延、想定外の建物劣化など）
工期が遅延した場合、原因や契約内容によって責任の所在や損害賠償の可否が異なります。
施工会社の責任によって契約上の完成期限を守れなかった場合には、債務不履行として損害賠償請求が認められる可能性があります。ただし、遅延したという事実だけで必ず賠償を受けられるわけではありません。
そのため、工事を依頼する際には工事請負契約書を交わし、完成予定日・工事範囲・支払条件・工期遅延時の対応などを明確にしておくことが重要になってきます。
また、遅延損害金や違約金に関する取り決めを設ける場合には、その適用条件や金額の算定方法についても施工会社と確認しておく必要があります。
特に入居日が決まっている場合は、工事が遅延すると借主にも影響するため、引き渡しまでの工程に余裕を持たせることが大切です。
▶なお、工期遅延による損害賠償の考え方については、鎌倉総合法律事務所の解説記事「工事が遅延した場合、損害賠償請求できる？」をご参照ください。
５）緊急修繕が発生することもある
築年数が経過した賃貸物件では、見た目に問題がなくても、床下や壁の内部など、目視できない部分で劣化が進んでいることがあります。そのため、リノベーション工事を開始してから想定外の不具合が見つかり、追加修繕が必要になる場合があります。
弊社でも、過去の工事で、洗面脱衣所の床材を張り替えようとしたところ、床下の根太が腐食していることが判明しました。
根太は床を支える重要な構造部材であり、腐食した状態を放置すると床の安全性に影響を及ぼすおそれがあるため、腐食が確認された部分の根太を交換しました。当初の工事内容に含まれていなかったため、追加費用が発生しました。
このように、築古物件のリノベーションでは、見積もり段階ですべての劣化を把握できるとは限りません。
そのため、工事予算とは別に予備費を確保し、追加修繕が発生した場合の費用や工期への影響について、事前に施工会社と確認しておくことが重要です。
弊社では、こうした経験も踏まえ、リノベーション予算を検討する際に工事費の10％程度を予備費として確保するようにしています。
２．弊社物件で実際にあった見積書トラブルとは？
弊社では、1993年築の賃貸アパートを所有しており、2018年から空室が発生した部屋を順次リノベーションしています。
弊社物件では管理会社に管理を委託しているため、リノベーション工事も管理会社を通じて依頼することができます。しかし、管理会社を経由すると工事費用に管理手数料などが上乗せされる場合があるため、知人が経営する内装会社に直接リノベーション工事を依頼していました。
その会社には長年工事を依頼しており、それまで大幅な工期遅延も発生していなかったことから、工事請負契約書を作成せずに工事を発注していました。
ある部屋では、リノベーション工事の着手前に入居申込が入り、入居日も決まっていました。そこで、元請けとなる内装会社に入居日までに工事を完了できるか確認したところ、対応可能との回答を得たため、工事を依頼しました。
しかし、元請け会社の協力会社のミスによって工期が遅延し、入居日までに工事を完了させることができませんでした。すぐに、仲介会社を通じて契約者に事情を説明して謝罪し、一部の工事を入居後に行うことについて了承をいただきました。
弊社としては、元請け会社から工期内に完成できるとの回答を得ていたにもかかわらず、約束した期日までに工事が完了せず、契約者にもご迷惑をおかけしたことを重く受け止めました。また、元請け会社側の事情による遅延だったことから、損害賠償を請求したいと考えました。
しかし、工事請負契約書を作成しておらず、見積書にも工期遅延時の損害賠償に関する取り決めがなかったことから、補償について元請け会社との合意に至らず、結果として補償を受けることはできませんでした。
なお、契約書がない場合でも、契約の成立や債務不履行の事実、損害などを立証できれば、損害賠償請求が認められる可能性はあります。ただし、契約条件が明文化されていないと、工期や責任の範囲をめぐって争いになりやすくなります。
今回の経験から痛感したのは、施工会社との信頼関係があったとしても、口頭での確認だけでは不十分だということです。
このトラブル以降、改めて内装会社に工事請負契約書の作成をお願いしましたが、応じてもらうことができなかったため、その会社との取引を終了しました。
その後、別のリフォーム会社に工事を依頼することにしましたが、工事請負契約書を交わすことを依頼条件として提示したところ、了承を得ることができました。
現在では、そのリフォーム会社に工事を依頼し、工事内容や完成予定日などの契約条件を明確にしたうえで、リノベーションを進めています。
今回の失敗は決して望ましい経験ではありませんでしたが、工事金額だけでなく、契約内容や工程管理まで確認する必要性を学ぶきっかけになりました。
▶なお、弊社が実際に行ってきたリノベーションの施工内容や空室対策の実績については、「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーションの見積もりを取る際の注意点と、弊社が実際に経験した施工トラブルについてお伝えしました。
賃貸リノベーションは、築年数が経過した物件の競争力を高め、空室対策や収益改善につながる可能性がある一方で、工事内容や契約条件の確認不足によって、思わぬトラブルが発生することもあります。
私自身、長年付き合いのある施工会社だから大丈夫だと考えていましたが、工期遅延が発生した際、工事請負契約書を交わしていなかったため、補償を受けることができませんでした。
この経験から学んだのは、施工会社との信頼関係と、契約内容を明確にすることは別問題だということです。
どれほど信頼できる施工会社であっても、不明な点はその場で確認し、工事発注前には必ず工事請負契約書を交わすことが大切です。もし契約書の作成に応じてもらえない場合は、別の施工会社への依頼も検討してください。
私自身の失敗経験が、同じようなトラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸リノベーションを進めるための参考になれば幸いです。
賃貸リノベーションを検討しているものの、「何から始めればよいのかわからない」「見積もり金額が適切なのか判断できない」とお悩みのオーナー様は、有限会社山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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