賃貸空室対策リノベーションは本当に必要？
空室対策リノベーションは、家賃値下げや原状回復だけでは空室が埋まりにくい築20年以上の賃貸物件にとって、有効な改善策の一つです。
しかし、「本当にリノベーションは必要なのか」「工事費に見合う効果は得られるのか」といった疑問や不安から、実施をためらっている貸主の方も多いのではないでしょうか？
築年数が経過した賃貸物件では、供給状況や競合物件との関係によって、適正家賃で募集しても客付けが難しくなるケースがあります。
そのため、敷金・礼金無料やフリーレントなどの募集条件を見直す方法もありますが、競合物件との差別化につながらなければ、それだけで安定した客付けにつなげることは難しい場合があります。
本記事では、1993年築20戸の自社アパートで2018年から空室対策リノベーションを実践・検証してきた経験をもとに、リノベーションが本当に必要なのか、その効果や費用対効果について詳しく解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
空室対策リノベーションは、築20年以上の物件で競争力を高める有効な改善策の一つ。
家賃値下げや広告料の増額などの空室対策は一定の効果が期待できるが、長期的には限界やリスクがある。
リノベーションを成功させるには、集客ターゲットの明確化と差別化戦略が欠かせない。
ホームページやSNSを活用した情報発信を組み合わせることで、集客効果をさらに高めることが期待できる。
空室対策リノベーションは、物件価値を高めながら空室改善と収益改善の両立を目指す経営戦略。
１．賃貸空室対策リノベーションが必要な理由
築年数が経過した物件において、空室対策リノベーションが必要とされる理由は、主に以下の3点に集約されます。
集客力の向上
収益性が改善される
長期入居に繋げられる
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
集客力の向上
近年の賃貸市場では「部屋探しの多様化」が進む中、物件を選ぶ際のポイントとして、築年数よりも部屋のクオリティーを重視する傾向が見られます。特にリノベーション物件は以下の点が魅力的です。
築年数は古くても室内がリニューアルされているため、室内のデザイン性や使い勝手が改善されている
新築より家賃がリーズナブルで、部屋探しの選択肢が広がる
リノベーション物件によっては、新築物件以上にデザイン性が高いケースもある
こうした理由から、築年数だけではなく、リノベーションされた室内のデザイン性や使い勝手を重視して物件を選ぶ方もいます。そのため、築20年以上の物件でも、リノベーションによって競合物件との差別化を図ることで、集客面での競争力を高められる可能性があります。
収益性UPが期待できる
リノベーション物件は同築年の物件と比べ「資産価値」が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。しかし家賃を大幅に上げた場合、本当に顧客が見つかるのかという不安を抱える貸主も少なくありません。
実は、リノベーション物件を選ぶ方の中には「新築／築浅物件を希望しつつも、家賃予算が合わず断念」した方が多く含まれます。近年のインフレの影響で建築部材や人件費が高騰し、新築物件の家賃は今までと比べて１～2割程度上昇しています。
そんな中で、リノベーション物件は新築物件と比べて、10～30％家賃が抑えられているため、家賃予算内に収まりやすいという大きなメリットがあります。このことで選択肢が広がり、結果として物件への需要が増加。
リノベーションによって家賃や稼働率を改善できれば、収益アップにつながる可能性があります。
ただし、リノベーション後の家賃設定には注意が必要です。弊社では、新築家賃相場の8割以内をひとつの目安として家賃設定を検討しています。新築との家賃差が小さくなるほど、リノベーション物件を選ぶ価格面でのメリットが薄れる可能性があるためです。
長期入居に繋げられる
適切な物件管理を心がけることで、同築年の物件と比べデザイン性に優れているリノベーション物件は長期入居者を得られる可能性が高まります。
さらにリノベーションを行うことで従前と比べ資産価値が向上し、契約更新時に多くの貸主が直面する家賃値下げ要求が発生しにくくなるというメリットも得られるでしょう。
結果として長期入居者が多くなれば、安定した家賃収入を得ることができ、リノベーション前と比べると収益性の向上が期待できます。
▶空室対策リノベーションの考え方や具体的な進め方についてさらに詳しく知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
２．賃貸空室対策リノベーションを行う前に見直したい空室対策
近年では様々な空室対策が紹介されていますが、以下に掲げる空室対策は、一定の効果が期待できると言われています。
管理会社の変更
入居条件の緩和
広告料の増額
ステージング
これらの対策は一見有効に思える反面、貸主が考えている以上にリスクが伴うケースがあります。そのため正直なところ、あまりおススメできない空室対策です。
状況によっては、トラブルに発展する可能性が高くなります。
管理会社変更
物件の空室率が上昇したり、管理クオリティーの低下が見られたりする場合、管理会社の募集方法や管理体制が、その一因となっている可能性があります。
このような状況では、現在の管理状況を確認したうえで、必要に応じて他の管理会社への変更を検討することも選択肢のひとつです。しかし、管理会社を変更する際、特に確認しておきたいのが、家賃保証会社との保証契約や、借主が利用している家財保険の扱いです。
管理会社を変更する場合、利用している家賃保証会社や家財保険の契約内容によっては、契約変更や再手続きが必要になることがあります。そのため、変更前に現在の契約がそのまま継続できるのか、新たな手続きが必要なのかを確認しておくことが重要です。
また、管理会社変更に伴って別の家賃保証会社との契約が必要となる場合には、借主に新たな保証料の負担が発生する可能性があります。こうした追加負担は借主とのトラブルにつながる可能性もあるため、誰が費用を負担するのかを含め、事前に確認しておく必要があります。
▶管理会社変更に関しては、関連記事「管理会社を変えることが、空室対策上重要なのか？」をご覧ください。
入居条件緩和
近年では空室対策の一環として、入居条件を緩和する取り組みが注目されています。例えば外国人受け入れやペット飼育を許可することで、賃貸ニーズを引き出し、入居率の向上が期待できるでしょう。
入居条件を緩和している物件はまだまだ少ないため、これにより潜在的な顧客層を狙うことが可能になります。さらに高額な費用をかけずに効果的な空室対策が実現できる点は、貸主にとって大きなメリットと言えるでしょう。
ただし入居条件の緩和は、住環境に変化をもたらす可能性があります。
例えばペットによる騒音問題や、文化的背景による生活習慣の違いからくる管理トラブルが増える懸念があります。場合によっては、これらの問題が原因で退去者が増える可能性も否定できません。
▶入居条件の緩和については、関連記事「絶対にやってはいけない空室対策とは？」をご覧ください。
広告料
広告料とは貸主が仲介会社に支払う広告費のことで、物件成約を促進するための主要な手段のひとつです。広告料を設定することで、以下のメリットが期待できます。
成約時、仲介会社は仲介手数料と広告料を獲得できるため、優先的に物件紹介してもらいやすくなる
内見者から値引き交渉があった場合でも、広告費を調整することで柔軟に対応ができ、成約率を高められる
一方で、近年の部屋探しの傾向として、仲介店舗への来店数は年々減少傾向にあります。また広告料を設定している物件は、客付けに苦戦している物件に集中しています。
築年数が古い物件は供給数が多く競争が激しいため、昔と比べると広告料付き物件に対する費用対効果は、あまり期待できなくなっています。
▶賃貸広告料に関しては、関連記事「広告料増額しても、空室対策にはならない理由」をご覧ください。
ステージング
リノベーション前の弊社物件 リノベーション後の弊社物件
近年の空室対策として、「低予算リフォーム＋ホームステージング」があります。これは、最低限のリフォーム（主に原状回復）を施した部屋にホームステージングを加えることで、早期客付けを目指す手法です。
ホームステージングによって室内の印象を高め、客付けにつながるケースもあります。一方、弊社では、築年数が経過した物件において「原状回復＋ホームステージング」だけで長期的な競争力を高めることには限界があると考えています。
その理由は、以下の4点です。
同質化による過当競争
ホームステージングは導入コストが低いため、多くの物件で採用されやすく、結果的に市場での差別化が困難になりがちです。この状態はコモディティ化を引き起こし、それに伴って過当競争が生じやすくなります。
競争力の低下
部屋探しされる方は平均3件内見しています。そのため、低予算リフォームとホームステージングだけで整えられた物件は、費用をかけてリフォームやリノベーションされた物件と比較した場合、競争力は低下してしまいます。
その結果、内見者から魅力的な選択肢として認識されにくくなり、空室期間の長期化に繋がる可能性があります。
見えない劣化による管理トラブル
適切なリフォーム／リノベーションを行っている物件では、施工中に経年劣化から発生した破損や不具合を発見・修繕する機会があります。これにより、入居後の管理トラブルを大幅に抑えることができます。
一方で、ホームステージングによる見た目の改善だけに依存すると、設備や配管などの見えない劣化や不具合に気付く機会が少なくなり、入居後の修繕につながる可能性があります。
資産価値と収益性の限界
低予算リフォームしか行わない物件は、物件資産価値の向上が見込めないため、結果として収益性を伸ばすことができません。長期的な視点で見ると、適切な投資を行い物件価値を高めた方が、安定した収益を得られやすくなります。
３．賃貸空室対策リノベーションで成功するには？
リノベーションを行うと収益アップや早期客付けが期待できますが、費用対効果を最大化させるためには、以下の3つの対策を行うと効果的です。
集客ターゲットの明確化
差別化戦略
集客の見直し
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
集客ターゲットの明確化
近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いています。そのためリノベーションを行う際は「明確な集客ターゲットの設定」が重要になります。
物件があるエリアの分析
リノベーションを行う前に、物件があるエリアの利便性や住環境を調べるとターゲット層の特定が容易になります。物件から最寄り駅までの距離、周辺の商業施設や公園の存在、学校までの距離を確認することでターゲット層を絞りやすくなります。
入居している借主属性の把握
現在の借主の年齢層や家族構成を把握することで、リノベーションの方向性を検討しやすくなります。
例えばファミリー向け物件では、20～30代のカップルや新婚世帯をターゲットとして想定するケースがあります。その場合、水回りの使いやすさや収納スペースなど、ターゲットが重視するポイントを踏まえて改修内容を検討することが重要です。
一方、単身者向け物件では、家具・家電付きやインターネット無料など、想定する入居者のニーズに合わせた設備やサービスを検討する方法もあります。
成約のカギとなる要因の決定
リノベーションを成功させるためには、ターゲットが物件選びで何を重視するのかを把握し、成約につながる要素を見極めることが重要です。
例えばカップルや新婚世帯をターゲットとする場合は、水回りの使いやすさや収納、室内のデザインなど、想定する入居者が重視するポイントを踏まえてリノベーション内容を検討します。
▶リノベーションコンセプトについては、関連記事「リノベーションコンセプトが重要な理由」をご覧ください。
差別化戦略
集客ターゲット／リノベーションコンセプトが明確になっても、競合物件と重複してしまうと意味がありません。
リノベーションで成功するには、リノベーションコンセプトを軸にした差別化戦略を打ち出すことが重要です。具体的には以下の4点となります。
ブランドイメージ
商品
サービス
流通チャンネル
▶差別化戦略については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？」をご覧ください。
集客の見直し
物件募集する際には、賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。しかし同サイトは希望条件を入力できるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となります。
リノベーション物件の場合、同サイト内のリノベーション定義に合致すれば専用ページに掲載できますが、定義から外れると通常掲載になり、反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおすすめなのがSNS媒体を使った独自集客です。SNS集客には以下メリットが期待できます。
ターゲット層へ直接的なアプローチができる
賃貸物件を最も利用している20～30代は日常的にSNSを利用しています。物件情報をハッシュタグをつけて投稿することで、ターゲット層に直接アプローチすることが可能です。
物件の認知度向上
SNSは、家賃や築年数などの条件で物件を絞り込む賃貸検索サイトとは情報の届き方が異なります。そのため、検索条件に左右されずに物件を知ってもらうきっかけを作ることができます。
ビジュアルを重視したプロモーション
SNSでは写真や動画を用いたビジュアルプロモーションがしやすく、物件の魅力を視覚的にアピールすることができます。
▶SNSを活用した集客については、関連記事「SNS普及により、空室対策に変化が発生しています」をご覧ください。
弊社事例
2018年から弊社物件では、空室発生時に順次リノベーションを行い、現在は全20戸中15戸を改修しています。
弊社では単に室内を新しくするのではなく、前述した「集客ターゲットの明確化」「競合物件との差別化」「集客方法の見直し」を組み合わせながら、空室改善に取り組んできました。
その結果、リノベーション開始後は入居率や家賃収入の改善につながっています。
競合物件との違いを明確にし、ターゲットに合わせた部屋づくりと集客を行ってきたことが、弊社物件の空室改善につながったと考えています。
▶弊社リノベーション詳細は、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶弊社が自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、「賃貸空室対策でリノベーションは本当に必要なのか」について解説しました。
物件立地が悪いと「リノベーションをしても効果がない」と考える貸主もいます。しかし、何も対策を講じなければ、築年数の経過とともに物件の競争力が低下し、空室の長期化につながる可能性があります。
都市部では駅からの距離や交通利便性が物件選びの重要な要素となります。一方、公共交通機関が限られ、車での移動が中心となる地方都市では、駅から離れたエリアでも車があれば生活上の不便を感じにくいケースがあります。
そのため、立地条件だけで競合物件と比較するのではなく、室内のデザインや設備などで差別化を図ることも重要です。特にリノベーション物件が少ないエリアでは、ターゲットに合わせた適切なリノベーションを行うことで、競合物件との差別化につながる可能性があります。
つまり、空室対策リノベーションは、単なる設備更新ではありません。物件の立地や築年数、競合状況、ターゲットを踏まえて物件の競争力を高め、家賃値下げだけに頼らず、空室改善と収益改善の両立を目指すための経営戦略の一つです。
もちろん、すべての物件で同じ成果が得られるとは限りません。しかし、物件ごとの状況を把握し、ターゲットに合わせた適切なリノベーションと集客を行うことで、築20年以上の物件でも競合物件との差別化を図ることは可能です。
家賃を下げることだけが空室対策ではありません。本記事を参考に、ご自身の物件に適した空室対策リノベーションを検討してみてください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント