近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態により競争が激化しています。適切な空室対策（適正家賃、表装リフォームなど）を行っても人口減少が著しい地方都市では早期客付けが難しい状況です。
さらに客付けできた場合でも、借主同士によるトラブル／家賃滞納問題が発生すると、物件稼働率に影響が出ることがあります。
築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し、客付けハードルが高まりますが、リノベーションすることで空室問題を効果的に解決することができます。
本投稿は空室問題を解決するリノベーションの秘訣についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の必要性とは？
「空室対策は家賃をはじめとした募集条件からの見直し」を主張する方がいますがこれは100％間違っています。なぜ間違っているのか解説します。
理由①：空室率
全国賃貸住宅経営者協会連合会では、総務省が発表している「土地・住宅統計調査」の調査結果をもとに「民間賃貸住宅（共同住宅）戸数及び空き家戸数並びに空き家率の推計」を公表しています。
この調査によると全国の空室率平均は約21％ですが都道府県によって空室率はバラつきがあり、最も空室率が低いのは沖縄県（約13％）で、反対に山梨県（約31％）和歌山県（約30％）は空室率が悪くなっています。
空室率が悪化すれば確実に価格競争が発生します。そのため適正家賃で募集しても競合物件が家賃値下げすれば客付けができず、負のスパイラルに陥ってしまいます。
理由②：同質化
顧客ニーズに合わせた設備リフォームを行うと反響を得やすいと言われていますが、競合物件も同様の対策をとるため差別化の価値が下がり、結果的には客付けしにくくなります。
理由③：アクセントクロスの罠にはまる
アクセントクロスとは壁の一面をおしゃれな壁紙を貼ることで、部屋の雰囲気が変わるため反響数／内見数UPが期待できます。
しかし色の好みは十人十色であり、室内に用いる色を3色以下にしないとバランスが悪い部屋になり訴求効果が薄れてしまいます。
特に女性は好きなインテリアテイストで暮らしたいと考えるため、配色バランスが悪い部屋は敬遠されがちです。
また一部の貸主は客付けに強い仲介会社に営業訪問すると効果的と考えていますが、近年の部屋探しは…
希望条件に合致した複数の物件のみを内見
仲介店舗訪問件数は1～2件
にとどまっています。仲介会社は「仲介手数料」を1件でも多く獲得したいと考えています。そのため訴求力が高くない物件は仮に営業訪問しても紹介してくれない可能性が高いです。しかし多くの貸主はこのことを理解していないため、効果的な客付け戦略を見失ってしまっています。
空室対策で重要なのはデザイン性が高い部屋と競合物件が真似できない設備導入です。両者を意識することで競合物件が多くなっても物件価値下落を抑えることができ、安定した客付けが期待できます。
２．空室問題を解消するリノベーションの秘訣とは？
築年数が経過すると物件競争力が低下し、家賃下げ圧力や空室長期化が生じやすくなります。
しかしリノベーションを行うことで同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、早期客付けや家賃値上げが期待でき仲介会社からの紹介率も高くなります。そのためリノベーションすると空室問題は一気に解決することができます。
それでは空室問題を解消するリノベーションの秘訣についてお伝えいたします。
水回り強化することで内見に繋げられやすい
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方がインターネットで必ず見たい設備の写真は浴室が一番多く、以下「トイレ」「キッチン」の順となっています。
またクックパッドのリリースでは部屋探しされる方は多少譲歩しても充実したキッチンを求めていることがわかっています。
リノベーションは基本的に設備／内装変更するため、リニューアルされた水回り写真を同サイト内にアップすることで訴求力が高まり内見につながりやすくなります。
室内インテリア
部屋探しされる方は「自分が好きなインテリアテイストで暮らしたい」「家具と部屋との相性」を非常に意識しています。
そのため募集部屋が理想とする室内インテリアでないと「住みにくい」印象が強まり他の物件に流れてしまいます。
リノベーションを行う際は、集客ターゲットが気に入るインテリアテイストを意識することで、一般的な物件と比べて訴求力が高まり内見に繋げやすくなります。
家賃が安い
リノベーション物件は新築物件並みのクオリティーでありながら家賃が安いため、部屋探しの選択肢が広がります。
昨今のインフレの影響で実質賃金は上昇していないため、生活費を抑えたい方は増えています。リノベーション物件は新築／築年数が浅い物件に住みたい方の受け皿となるため、早期客付けが期待できます。
３．空室問題をリノベーションで解決した弊社物件紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。
リノベーションを推進した理由は、元々表装リフォームに力を入れていたため客付けで苦戦することはありませんでした。しかし2017年の繁忙期客付けで失敗し赤字になったことを受け、これを機にリフォームからリノベーションへと舵を切ることにしました。
弊社物件はファミリー物件で、入居者の大半は20～30代カップルや新婚さんです。このため同年代女性が気に入る「カフェスタイル」に特化したリノベーションを行うことで、訴求力が高まり早期客付けと収益アップが期待できると判断しました。
無垢材を取り入れたカフェスタイルキッチン
キッチンの魅力を高めるため、ペンダントライト＆ダウンライト設置（上級グレード）
漆喰を居住スペースに施工し室内機能性を改善させる
オーダーメイドの造作洗面台を設置（上級グレード）
浴室フルリノベーション（上級グレード）
琉球畳設置
上記は競合物件では対応していないため、差別化を図ることに成功しました。また集客を強化するため物件公式サイトを開設したことで…
リノベーションを行う前の2017年と昨年（2024年度）1年間の入居率／年間家賃収入を比較すると…
入居率：約21％改善
家賃収入：約140％UP
に成功。また徹底的な差別化を図っているため近年では他社仲介会社からの紹介を受けることが多くなっています。この結果早期客付けに成功しており、物件の魅力を高めることで安定した入居者を確保してます。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい、
４．まとめ
今回は空室問題を解決するリノベーションの秘訣についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で重要なことは「競合物件が追随できない部屋」を提供することです。これができないと時間の経過共に価値が下落するため空室が発生しやすくなります。
弊社は2018年からリノベーション事業を展開し、全20戸中14戸リノベーションしました。家賃相場より高いものの、入居者の約8割は現在も入居しており、契約更新時家賃値下げ要求は一切ありません。
弊社の空室対策リノベーションは費用対効果は十分期待できると言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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