5年入居したリノベ部屋の原状回復費用が意外な結果に！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7 時間前
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一般的に借主の入居期間が長くなるほど、経年劣化による影響が大きくなるため、退去後には壁紙の張り替えが必要になるケースが多く見られます。
壁紙の張り替えは、リフォームの中でも比較的安価で、部分張り替えが可能なため、貸主にとっては取り組みやすいリフォームといえます。
しかし張り替え範囲が広がればコスト増に繋がります。例えばファミリー物件で部屋の壁紙を全て張り替えるとなると、それだけで原状回復費費用は約30万円～40万円程度に達します。
壁紙の償却期間は6年とされているため、もし6年ごとに張替えを行うとなると、多数の物件を所有している貸主にとってはランニングコストが増加し、また設備修繕も併せて発生するため、原状回復費用の負担がさらに重くなる可能性があります。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年8月末時点で、全20戸中15戸リノベーションが完了しています。
2019年にフルリノベーション部屋に入居さしていた方が、2025年8月末に戸建て住宅を購入したため退去しました。退去後、弊社物件を管理している管理会社担当者が退去精算を行った結果、貸主側で負担する原状回復費用はわずか15,000円程度と驚異的な安さでした。
この原状回復費用の安さは、賃貸経営を行う貸主にとっては興味深い話だと思います。そこで今回は、5年入居した部屋の原状回復費用がなぜ抑えられたか、その理由についてお伝えします。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
今回の退去で貸主が行う原状回復工事は、漆喰壁のクラックと一部汚損箇所の補修、一部巾木の交換リフォームの3点。
貸主責任の原状回復費用が抑えられた主な理由は、自然素材の漆喰を採用していたことと、借主の属性が高かったこと。
原状回復やリフォーム、リノベーション工事を依頼する際、管理会社を挟まないで対応すると、中間マージン分をカットでき、コストを抑えることができる。
１．今回発生した原状回復の内訳
本題に入る前に、5年間入居した部屋の原状回復の内訳と、実際に発生した経年劣化の状況をご紹介します。
貸 主 | 借 主 | |
| 原状回復 | ハウスクリーニングのみ |
貸主側が負担する原状回復費用は、物件がある地域、経年劣化や自然損耗の程度、間取り、部屋の広さによって変動するため、一概に具体的な金額を断言するのは難しいですが、目安としては…
単身物件では約5万円～10万円
２LDKで約30万円
３LDKで約30万円～50万円
が一般的とされています。また管理会社担当者に、壁紙を全て張り替えた場合の費用について確認したところ、全て量産型を使った場合でも約30万円程度はかかるとのことでした。
通常、入居期間が長くなると貸主負担の原状回復費用は高額になりがちですが、今回のケースでは僅か15,000円で済んだ点は、驚くべきな結果と言えるでしょう。
２．5年入居した部屋の原状回復費用を安く抑えられた理由
今回、弊社物件の原状回復費用を大幅に抑えられた主な要因として、以下の3点を挙げることができます。
自然素材の漆喰を採用している
借主属性が高い
管理会社にリフォームを委託していない
それではこれらのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
自然素材の漆喰を採用している
弊社リノベーションでは、家賃値上げを前提としたフルリノベーションの「エレガントルーム」と、家賃を据え置く部分リノベーションの「セカンドライン」の2つのタイプを用意しています。そのうち、フルリノベーション部屋には、自然素材の漆喰を壁材として採用しています。
賃貸経営は最小限のコストで最大限の収益を上げることが、基本的なビジネスモデルとされています。そのため内装を交換する際には、安価なビニールクロスを採用するのが一般的です。
一方で漆喰は高い品質で優れた壁材ですが、完全手作業で仕上げるため、施工コストはビニールクロスの3倍以上になるため、賃貸リフォームやリノベーションではまず採用されません。
しかしビニールクロスは、時間が経過すると紫外線による化学反応で日焼けが発生しやすくなります。このため、部屋の使用状況によって差はあるものの、5年から10年周期で全面張替えが必要になります。
例えば1棟10戸所有し、ビニールクロスの全面張替え費用が約20万円とすると、5年から10年周期で約200万円程度のランニングコストが発生することになります。
それに対し漆喰は、イニシャルコストは高額になるものの、主成分が無機物であるため紫外線による化学反応がほとんど発生しません。そのためビニールクロスのようにコンスタントに張り替える手間がなくなるため、ランニングコストは大幅に抑えられます。
また漆喰はクラック（ひび割れ）が発生しやすいのがデメリットですが、軽微なものであれば、上から補修することができます。
今回の退去部屋においては、漆喰壁に日焼けなどの経年劣化は一切見られませんでしたが、キッチンからの油跳ねが漆喰壁に付着し、またクラックが数か所で見られました。油跳ねは、やすりを使って除去し、クラックは上から補修を行いました。
▶弊社が漆喰を利用している理由、補修工事の詳細は、過去記事をご覧下さい。
借主属性が高い
築年数が古くなった物件をリノベーションすると、資産価値が高まるため、家賃値上げして募集することが可能となります。その結果、収益性を向上させることができますが、借主の属性も高めることもできます。
属性が高い借主が入居すれば、家賃滞納や騒音などの管理トラブルを減らすことができ、さらに入居期間中、丁寧な暮らしを心がけているため、退去の原状回復費用は、ハウスクリーニング以外は、あまり発生していないことが多いです。
今回の部屋に関しても、ハウスクリーニング以外の費用負担はありませんでした。
管理会社にリフォームを委託していない
物件管理を管理会社に委託している場合、貸主が依頼すれば、リフォーム工事の手配は全て管理会社が行ってくれます。
しかし管理会社の多くは、提携している協力業者に工事を委託しているため、本来の工事費用に管理会社の取り分であるマージンを乗せた金額が、見積書として貸主に提示されます。
中間マージンは一般的に10～20％と言われています。
弊社物件は大手管理会社に管理委託契約を結んでいますが、リフォームやリノベーション工事に関しては、全て知り合いのリフォーム会社に直接お願いしています。今回の原状回復工事も、リフォーム会社に依頼しました。
３．まとめ
今回は、5年入居した部屋の原状回復費用がなぜ抑えられたか、その理由についてお伝えしました。冒頭でお蔦したポイントをもう一度確認してみましょう。
今回の退去で貸主が行う原状回復工事は、漆喰壁のクラックと一部汚損箇所の補修、一部巾木の交換リフォームの3点。
貸主責任の原状回復費用が抑えられた主な理由は、自然素材の漆喰を採用していたことと、借主の属性が高かったこと。
原状回復やリフォーム、リノベーション工事を依頼する際、管理会社を挟まないで対応すると、中間マージン分をカットでき、コストを抑えることができる。
長期入居者が多いほど、安定した家賃収入が得られますが、その一方で退去時の貸主負担の原状回復費用は高くなってしまいます。
一部の貸主はリフォーム利回りから、原状回復にかける費用を決めていますが、これでは物件の競争力が下がり、早期成約は厳しくなってしまいます。
安定した賃貸経営を行うには、物件の競争力強化が必要です。価値を高めるリフォームやリノベーションを行うと、退去時の原状回復費用を抑えられるだけでなく…
価値の目減りを抑えられるため、家賃相場の変動に左右されにくくなる
原状回復工事の期間を短縮し、迅速に再募集を開始できる
これにより、早期成約を期待することができます。
▶弊社リノベーションの詳細、成功事例については、過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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