近年の賃貸業界では「家賃保証会社を利用」する物件が増加傾向となってきており、約8割の物件では、契約時に保証会社を利用することを「入居義務」としています。保証会社を利用することによって、万が一滞納が発生してしまった場合でも、保証会社が家賃保証をしてくれます。
一方、サブリース契約物件においても「空室が何室発生していた」としても、毎月一定額の家賃が支払われることから、こちらも「家賃が保証されている」と言っても過言ではありません。
家賃保証会社とサブリース契約。
「家賃保証」という部分では、共通点がありそうな感じですが、ただ実際は保障内容が全く別となっているため、不動産投資初心者の方は、要注意です。
▼目 次
１．家賃保証会社の保証内容とは？
家賃保証を利用する場合、契約者が契約時に「保証料」を支払い、また年に1回（保証会社によっては月額保証料）更新料を支払うことによって、万が一「入居期間中において家賃滞納や夜逃げ」等をしてしまった場合、保証会社が代位弁済してくれるので、管理会社及び貸主の立場上「家賃滞納は一切発生」しません。
保証会社が代位弁済をした後は、保証会社が契約者に対して、立て替え分の返還をお願いすることになり、管理会社では回収業務は一切行いません。
また退去時における原状回復において、退去立ち合い時に「借主が合意した原状回復費用」を期日までに支払わなかった場合においても、保証会社では上限が設定されているものの、支払ってくれます。
保証会社が対応してくれるのは、基本的は上記のみとなります。
２．サブリース契約の保証内容とは？
同じ家賃保証であっても、サブリース契約をしている物件は、上記とは全く異なります。
サブリース契約とは、サブリース会社が物件丸ごと借り上げて、それを第三者に転貸するシステムであり、空室が何部屋発生していたとしても、毎月一定の家賃が振り込まれるので、賃貸経営を安定化させたい方、また副業として不動産投資をされている方にとっては、サブリース契約物件は、安心して賃貸経営を行うことができると言えます。
なお、通常の賃貸契約であれば、更新料と礼金は「貸主」が貰えますが、サブリース契約となってしまうと、更新料と礼金はサブリース会社が貰うことになるため、その点は要注意となります。
３．収益性を高めたいなら、集金管理＋家賃保証会社
近年では、家賃保証会社を利用する物件が増加傾向となっており、またサブリース会社においても、保証会社を利用しているケースが多くなってきているため、一見すると賃貸管理は「サブリースにしたほうがいいのでは？」といった気持になりますが、ただ収益性を高めたいのであれば、サブリースではなく集金管理＋家賃保証会社利用にした方が、確実に稼げます。
集金管理物件では、全ての決定権が貸主にあります。
家賃設定においても、貸主が自由に決めることができ、家賃を値上げして満室にすることができれば、収益を上げることができます。管理会社に管理委託している場合は、管理料として家賃５％前後を支払うことになりますが、ただ5％支払ったとしても、残りは全て貸主のものとなるため、稼働率を上げることができれば、アパートローンなどの支払いをしたとしても、利益を沢山残すことができます。
一方、サブリース契約の場合は、発生するであろう「空室」分を保証しなくてはならなくなるため、仮に満室になっていたとしても、管理料として10～20％分を差し引いた金額を、貸主に支払うことになります。
つまり、物件が満室になったとしても、毎月支払われる家賃は「一定」となってしまうため、収益を高めることはできません。
４．サブリースの最大の弱点
サブリース契約の最大の弱点と言えば、やはり「サブリース会社が、法的に借主」という立場になってしまい、家賃減額請求が安易にできる点です。
借地借家法上において、サブリース会社は「同法における借主」という立場となってしまい、もし現在募集している部屋の家賃と、家賃相場に大きな乖離が発生してしまうと、当然ながら「空室期間が長期化」してしまう可能性が高くなってしまい、サブリース会社が損をしてしまう可能性があります。
そこで、サブリース会社では「相場と募集している部屋の家賃に乖離」が発生している場合は、貸主に対して「家賃減額請求」を行うことができ、貸主はそれを拒否することはできません。
減額幅に関しては、エリアの特性及び物件の築年数／稼働率によって異なってきますが、場合によっては「大幅減額」されることもあり得ます。減額幅に関しては「交渉次第でサブリース会社が譲歩」してくれる可能性があるものの、ただ交渉自体を拒否することはできず、強硬な態度をとってしまうと、最悪サブリース契約を解除させられてしまいます。
（なお、貸主から契約解除をする時には、正当事由が必要となりますが、今回のようなケースでは、正当事由とはならないので、要注意です）
５．まとめ
同じ家賃保証であっても、家賃保証会社とサブリース契約は、全く別物であり、簡単に言えば「滞納した際に保証してくれるのが、家賃保証会社」で、「空室時の保証をしてくれるのがサブリース契約」となります。
一昔前までは、「30年前後サブリース契約」をする物件が多かったのですが、今では一部の管理会社を除き、10年程度で終了する物件もあり、もしサブリース契約が終了してしまった場合は、集金管理もしくは、別のサブリース会社と新たに契約するか、二者択一となります。
これから本格的に賃貸経営を行い、収益性を高めたいと考えている方は、サブリース契約にしてしまうと、損をしてしまうことから、集金管理で対応し、家賃保証会社を確実に利用することによって、滞納リスクを抑えた方が無難です。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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