アパート経営が厳しくなった場合の対処方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月29日
- 読了時間: 7分
地方都市の賃貸市場では、すでに需要と供給が逆転しているエリアが多く、一部エリアの賃貸空室率は30％を超えています。
今後日本の人口は確実に減少していくため、地方都市だけではなく大都市圏にある賃貸物件でも空室率上昇は避けられず「対岸の火事」として捉えることはできません。アパート経営が悪化する主な要因としては…
築年数経過による家賃下落／修繕費増加
を挙げられます。これらを改善しなければ、キャッシュフローが悪化してしまうでしょう。
▶アパート経営の年収に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
しかし万が一経営が悪化した場合でも、適切な対応を取ることで改善が可能になります。
弊社物件も7年ぐらい前までは経営難の状態が続き、一時期は「自転車操業」を強いられていましたが、今回紹介する内容を実践した結果、現在では黒字経営を実現し、2020年以降は増収増益を達成しています。
本投稿は、アパート経営が厳しくなった場合の対処方法についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営が厳しくなった場合の対処方法
アパート経営が厳しくなると収支バランスが著しく悪化する可能性が高まります。改善策としては以下3つを挙げることができます。
損益分岐点を把握する
金融機関に相談する
経営改善を行う
それではそれぞれの対策について、詳しく見ていきましょう。
１）損益分岐点をしっかりと確認する
空室長期化／修繕費増加／家賃値下げなどが続くと収入と支出のバランスが崩れ、損益分岐点が悪化してしまいます。
アパート経営の収益を向上させるためには、キャッシュフローの流れを把握し、物件の損益分岐点を確認することが非常に重要です。
アパート経営に関わる支出
アパートの家賃収入はサブリースであれば毎月一定額／集金管理物件では現在入居中の借主からの家賃合計から、管理会社に支払う管理料などを相殺された金額が収入となります。
また、アパート経営に関わる支出は基本的に大きく変動することはありませんが、主な費用は以下の通りです。
共用部の光熱費、水道代
（外部委託している場合）清掃費
管理会社に支払う管理料
修繕積立費
火災（地震）保険
広告料（設定した場合）
固定資産税、消防点検
上記費用の内、火災（地震）保険料／固定資産税は貸主によっては一括支払いされるケースがありますが、月払いで計算することで、お金の流れを明確に把握することが可能になります。
損益分岐点の計算方法
所有物件の損益分岐点の計算方法は「毎月の支払額÷家賃収入」となります。
例えば1部屋の家賃が6万円＋共益費が3000円の部屋を10室所有し、毎月の諸費用が10万円／ローン返済を40万円とした場合、このアパートの損益分岐点は…
この物件の場合2部屋以上の空き室が発生すると、キャッシュフローが厳しくなります。なお損益分岐点は金利変動などもあるため、あくまで参考程度として考慮する必要があります。
２）メインバンクに相談する
収支バランスが崩れると、手元資金が不足しするリスクが高まり、自転車操業に陥り負のスパイラルから抜け出せなくなります。
資金繰りが厳しくなった場合は、すぐにメインバンク融資担当者に相談し、返済方法の見直し（リスケジュール）を依頼するのが得策です。
リスケジュール（元金据え置き）が認めらえれば、月額の銀行返済は利息のみとなり資金繰りが改善され財務立て直しが期待できます。
但しリスケジュールにはデメリットもあります。
返済期間を延長すると、月々の返済額は軽減できるが支払う利息総額は増える
リスケジュールの条件として借入金利の引き上げが条件となる
元金据え置きの場合、期間は半年～1年以内が多い
ため、期間内に立て直しを図らなくてはなりません。
３）経営改善を行う
先程もお伝えした通りどの金融機関でもリスケジュール期間は半年から最大1年間までとなっています。そのためリスケジュール期間中に8割程度経営改善を図らなければ…
今後の新規融資（運転／設備資金）は厳しくなる
格付けがさらに下がる
可能性が出てきます。
▶銀行がリスケジュールを行った場合の企業評価詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
リスケジュールは金融機関にとってもリスクを伴うため、一般的には歓迎されません。しかし経営改善計画をしっかりと説明し、実際に経営改善が達成すれば正常評価に戻してくれる可能性があります。以下は弊社におけるリスケジュール承認後の対応です。
2020年に発生した新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、弊社物件では反響数の減少し、空室が埋まらず退去が続いたことで、銀行の支払いがショートしそうになりました。
すぐにメインバンクに急行し融資担当者に事情を説明したところ、コロナ禍という特別な状況を考慮して「支店長決済によるリスケジュール（元金1年間据え置き）」が即承認されました。
リスケジュールが認められた際、支店長及び融資担当者に対して…
元金据え置きで発生した自己資金をリノベーション費用に充てる
SNS集客を強化し、物件PRを行う
これらの対応を約束し、経営改善に迅速に取り組むことを決意しました。
緊急事態宣言が解除されると次第に反響数が増加し、成約数増えたことで経営状態を改善させることに成功しました。リスケジュール終了後は収益が右肩上がりとなり、その結果4期連続で増収増益を達成し、一部借入金の金利引き下げ、複数あった大型融資を一本化が認められ、キャッシュフローがさらに良くなりました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は、アパート経営が厳しくなった場合の対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
アパート経営は今後賃貸需要は確実に減少するため、収益が厳しくなる物件は増えていくでしょう。しかし徹底的な差別化戦略を実施することで、たとえ空室率が悪化したとしても安定した家賃収入を得ることが期待できます。
私たち有限会社 山長ではアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
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とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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