老朽化した賃貸アパート、建て替えたほうがいい？
更新日：3月31日
一般的にアパートローンの借入期間は30年の場合が殆どなので、ローン完済が近づいている貸主はそろそろ出口戦略を考えなければならなくなります。
賃貸経営における「出口戦略」とは・・・
物件を売却して、新しい場所で賃貸物件を建てる
物件を取り壊して、今ある場所に賃貸物件を建設する
物件を売却して、賃貸経営から卒業する
大まかなことを言うと、上記3つを挙げることができます。
築年数が経過してくると、減価償却が終了し節税効果が期待できなくなり、さらに修繕リスクも上昇してしまうことから、どのような形であれ出口戦略は必ず考えなければなりません。
一昔前であれば、老朽化している物件は「早期に解決＝取り壊しや売却など」をした方が、メリットが大きいと言われていました。
しかし近年においては「物件メンテナンス」をしっかりすることは条件となるもののそのまま賃貸経営を続けた方が、かえってメリットが期待できることもあります。
本投稿は老朽化した賃貸アパートは建て替えしたほうがいいのかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"老朽化アパート建て替えで重要なポイント”
１．SDGsが社会的に認知されつつある
持続可能な開発目標（Sustainable Develipment Goals:SDGs）という言葉は、恐らく大多数の方が、一度ぐらいは聞いたことがあるはずです。
持続可能とは、将来の世代のための「地球環境や資源」が守られ、今の状態が持続されること。
つまり、可能な限り「リサイクルをすること」もSDGｓの観点に含まれていることから、賃貸業界においても、建物が古くなったから「すぐに建て替える」のではなく、可能な限り「維持をすること」が、結果的には地球環境にとっても、SDGsにとっても重要なことになります。
近年では、築年数が経過している物件を「リノベーション」をして貸し出している物件が多くなってきています。
一昔前では「築古物件をリノベーション」しても、抵抗を感じる方が多かったものの、今の時代では「あえてリノベーション物件に入居したい」と考える方も多くなってきました。これもSDGsが浸透しているからだと思われます。
２．ローン完済後、家賃＝利益に
アパートローンを返済している時は家賃収入から「毎月一定額のローンを返済しなければなりません」が完済後は家賃＝貸主の利益となります。
ローン完済後は
固定資産税の支払い
火災保険の支払い
消防点検などの支払い
必要に応じて退去リフォームなどの修繕費等
は引き続き発生してしまうものの、思っている以上に利益が残ります。
出口戦略として立替を検討されている場合、30年前と比べて建築コストはものすごく高くなっていることから、建築費だけでも膨大な金額となってしまいます。
全額フルローンでも借入することはできるかもしれませんが、ローン完済後しばらくは修繕をしながら物件維持し頭金を用意した方が、建て替え後のローン支払いが楽になります。
またローン完済時は基本的に減価償却が終わっていることから、何も対応しなければ所得税が高額になってしまいます。そこでおススメなのがiDeCoや小規模企業共済などの私的年金に加入することです。
私的年金は全額損金計上できることから、節税対策としても有効的なのはもちろんのこと、将来の年金の足しにもなることから、貸主が損をするようなことにはなりません。
▶iDeCo、小規模企業共済に関してはこちらをご覧下さい。
３．差別化リノベーションすることで集客性が期待できる
築年数が経過したとしてもメンテナンスをしっかりと行っていれば、建物寿命を延ばすことができます。
先程ご紹介した通りSDGsが社会的に認知されているため、築年数が古くてもしっかりとリノベーションを行えば新たな顧客開拓をすることが可能となるため、安定的な賃貸経営を行うことができます。
弊社物件は築年数が経過していますが、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。2年後から安定した経営を維持することができその結果…
2期連続で増収増益
昨年度決算では家賃収入が過去最高を更新
リノベーション事業後 退去件数が減少
することができました。
▶弊社リノベーション詳細及びメディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
４．まとめ
今回は老朽化したアパートを立て替えしたほうがいいのかについて、お伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
アパートローン完済後老朽化したアパートを維持するべきかどうか非常に迷ってしまいます。
ただ、建て替えを検討するとなると建築コストは高くなっていることから、ある程度の頭金は用意しておいた方がメリットが大きくなります。
そのためローン完済後しばらくはそのまま経営を維持し資金をためておいた方が、出口戦略を考えるうえでも有効的となります。
また税金対策としてiDeCoなどの私的年金を活用すれば、全額損金計上できるため節税効果としてはとても有効的となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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