安定的な家賃収入を得たいならば物件価値維持は必須です。退去が発生すると入居前と比べ部屋の価値は下落するためリフォームはどうしても行わなければなりません。
退去リフォームを行う際、貸主的には短期間で集客効果が期待できれば空室による家賃機会損失を最小限に抑えられるため、もしそのようなやり方があれば真似したくなります。
弊社物件は1993年に施工した２LDK賃貸アパートで物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位、賃貸単体の空室率は約30％と言われています。一般的に築年数が古い物件は家賃相場に準じた家賃設定で募集しないと客付けは厳しいと言われていますが…
弊社物件で2022年9月に募集した部屋は…
家賃相場と比べ約1万円高い設定
募集開始後数日で入居申込
が入りました。
弊社物件では2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。今回早期に部屋が埋まった部屋は、弊社リノベーションブランド：エレガントルームの普及版＝セカンドラインのお部屋です。
エレガントルームは、原則フルリノベーション対応＋前家賃と比べて8～10％値上げして募集を行っていますが、セカンドラインはリノベーション個所を限定的に行う代わりに、家賃は据え置きで募集を行っています。
ただ据え置きと言っても、エリア内の同築年の家賃相場と比べると約1万円高いため、通常の集客では反響数が伸び悩んでしまい価格競争に巻き込まれてしまいます。
そこで弊社リノベーションでは価格競争からの脱却を図るため以下の対策を行っています。
ブランディングに取り組む
シンプルナチュラル／北欧インテリア生活に憧れる20~30代女性向けに、本格的なカフェスタイルに特化したリノベーションを提供する。
築年数／家賃帯で検索に引っかからないよう、物件独自サイトを開設しweb／SNSで情報配信を行う
ニッチな分野で勝負する
無垢材を用いたオリジナルカフェスタイルキッチンを標準装備、上級グレードの部屋のみ自然素材の漆喰を全室施工し、機能性＋デザイン性を強化
顧客の満足度を高める
弊社リノベーション部屋が本当に暮らしやすいか、入居後借主に協力して頂きインタビューを行う。その結果を物件募集時に伝えることで、入居促進効果が期待できる。
また改善点などがあれば次回リノベーションを行う時に対応することで、競合他社が追随できないぐらいクオリティーが高い部屋を提供することができる。
顧客に有益な情報を提供する
築古物件は室内機能性が悪いため、住みづらいイメージが先行している。そのため物件募集時SNS媒体を使って「借主の声」「暮らし方の提案」を行うことで暮らしやすい部屋であることをPRできる。
価格以外の付加価値をつける
物件オーナーである自分が平日午前中物件清掃を行っている
経年劣化による設備不良に関しては、早急に対応するよう管理会社に指示を出している
部屋探しされる方は家賃予算を決めているため、エリア内の家賃相場は確実に確認されています。
繰り返しになりますが今回紹介した部屋は家賃相場より約1万円高い設定となっていますが、募集開始後即入居申込が入ったのは…
弊社リノベーションクオリティーが顧客ニーズとマッチしていたから
だと分析しています。
一般的な空室対策は「利回り重視」のためリフォームにあまり予算をかけていません。そのため室内デザイン性やクオリティーは平均以下が多いです。
仮に客付けできたとしても入居後不満が大きくなるのは必然的となるため、長期入居に繋げることは難しくなります。
一方弊社物件はブランディングを高めるリノベーションを行うことで、顧客ニーズとマッチしやすくなるため、募集時期かからわず早期客付けに成功しています。
実際2023年5月弊社物件では2件退去が発生したものの退去後わずか数日で入居申込が入り、そのうち1部屋はリノベーション前の部屋でした。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
弊社リノベーション予算はセカンドラインで約120万円／Elegantroomで約220万円です。リノベーション予算としては高額の方に入りますが…
募集時期関わらず早期客付けに成功
価格競争からの脱却に成功
2020年以降3期連続増収増益達成
リノベーション後の資産価値目減りが小さいため、契約更新時家賃値下げ交渉が入りにくくなる
ので従前と比べ物件稼働率＋収益性を大幅に改善させることができるため、効率的な空室対策と言えます。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
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