フロアタイルとクッションフロアの違いとは？CFへ全面変更して空室対策に成功した理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月21日
- 読了時間: 17分
築年数が経過したアパートのリフォームやリノベーションを計画する際、室内の印象をガラリと変え、反響数を高めるために最も重要な要素のひとつに、床材の選定があります。
賃貸市場において床材を変える際、よく採用されるのがフロアタイルとクッションフロアですが、どちらが良いのか悩む貸主は非常に多くいます。ただ適切な床材を選択しないと、施工後にコスト面や借主トラブルに巻き込まれ後悔してしまうことがあります。
本投稿は、賃貸リノベーションに特化したプロの視点から、フロアタイルとクッションフロアの基本的な違いを解説するとともに、弊社が所有アパートの床材をクッションフロアへ全面変更し、空室対策に大成功したリアルな舞台裏を紹介します。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
フロアタイルは高級感・耐久性に優れ、クッションフロアは低コスト・防音性が強み。床材を張り替える際にはデザインだけでなく、ランニングコストやターゲット層を含めて選ぶことが重要。
床材選びは施工費だけではなく、原状回復費や入居率、騒音対策まで含めて判断すべき。物件構造やターゲットに合わせた選択が空室対策の成否を左右する。
フロアタイルは高級感と部分交換が強みだが、廃番リスクや生活音対策に弱いため、築年数が古い弊社物件では2019年以降は全室クッションフロアに変更。
白系クッションフロアを採用したことで、従前と比べ明るくなり成約率が向上。借主属性を高めることで8年使用後でも張り替え不要レベルを維持している。
１．賃貸床材リフォームで迷う「フロアタイル」と「クッションフロア」の違い
床材ひとつで室内の印象を大きく左右するため、賃貸リフォームやリノベーションする際には非常に重要なポイントになるものの…
見た目重視で選ぶべきか
コストや耐久性を優先すべきか
で悩む貸主は少なくありません。特に原状回復や長期的な維持管理までを考えると、床材ごとの特徴を予め理解しておくことが重要になってきます。
ここでは賃貸物件で床材を張り替える際、よく採用されるフロアタイルとクッションフロアの違いについて、分かりやすく解説します。
１）フロアタイルとは？
フロアタイルとは塩化ビニール素材で作られたタイル状の床材のことです。
1枚ずつ床に敷き詰めながら施工するため、手間がかかりますが、非常に高い意匠性を持っています。そのため近年ではフロアタイルを採用する物件が増加しています。フロアタイルのメリットとデメリットをまとめると以下の通りとなります。
フロアタイルのメリット
圧倒的なデザイン性：木目や大理石などの凹凸（リアルな質感）が再現されており、一見すると本物と見違えるぐらいクオリティーが高い床材です。
優れた耐久性：床自体が硬いため、重い家具を置いても設置跡が残りにくく、キズや経年劣化にも強いです。耐用年数は約10～15年のため張り替えリスクが圧倒的に少なくなります。
部分交換が可能：万が一張り替えが発生しても、対象箇所を差し替えることができるため、コストパフォーマンスが高いです。
フロアタイルのデメリット
初期コストの高さ：1枚ずつ施工するため、クッションフロアと比べると、平米単価が2倍以上高くなります。
防音性の低さ：素材が硬くクッション性がないため、特に階下への足音が響きやすくなります。
２）クッションフロアとは
クッションフロアとは塩化ビニール素材で作られたロール状の床材のことです。部屋の大きさに合わせて施工することができます。メリットとデメリットをまとめると以下の通りとなります。
クッションフロアのメリット
圧倒的な低コスト：ロール状で一気に施工できるため、床材リフォームの中では最も費用を抑えられます。
高い耐水性と吸音性：つなぎ目が少ないため水が下にしみにくく、また適度なクッション性があるため、足音などの生活音を和らげる効果があります。
クッションフロアのデメリット
耐久性が低い：素材自体が柔らかいため、冷蔵庫などの思い家具を置くと、くっきりと設置跡が残ってしまいます。また耐用年数は約6～10年でフロアタイルと比べ短めです。
部分補修が難しい：大きなキズや穴が発生した場合、部分補修が難しくなるため、基本的には全面張替えとなります。
３）一目でわかる！コスト・耐久性・デザイン性の比較
フロアタイルとクッションフロアの特徴を比較すると、以下の通りとなります。
フロアタイル | クッションフロア | |
タイル状（ピース状） | 形状 | ロール状 |
約4,000円～ | ㎡当たりの施工単価 | 約2,２00円～ |
極めて高い（リアルな質感） | デザイン性 | 表面はプリント印刷 |
極めて強い（凹まない） | 耐久性 | 弱い（家具跡が残りやすい） |
低い | 防音性 | 高い（吸音効果あり） |
1枚単位で部分交換可能 | 原状回復のしやすさ | 基本的に全面張替え |
▶床リノベーションの費用対効果を詳しく知りたい方は、過去記事をご覧下さい。
▶フロアタイルとクッションフロアなど、賃貸床材の基本的な種類や特徴については、過去記事をご覧下さい。
２．一般のDIYとは違う！貸主が床材を選ぶ3つの判断基準
賃貸物件における床材張替えは、一般的なDIYとは異なり、投資対効果の視点が不可欠となります。そのため貸主が床材を選ぶ際には、目先の施工費用だけではなく…
退去時の修繕費
入居率への影響
騒音トラブルのリスク
を含めて総合的に判断しなければ、確実に失敗してしまいます。床材ひとつで内見時の印象や入居満足度は劇的に変わってきます。
ここでは空室対策で失敗しないために、貸主が必ず押さえるべき3つの判断基準について、詳しくお伝えします。
１）初期費用vs退去時の原状回復コスト
床材を選ぶ際、「目先のコスト」だけで選んでしまうと長期的に損をする可能性があります。一般的なDIYならば、コスト最優先で全く構いませんが、賃貸経営では「原状回復時のコスト」まで見据える必要があります。
フロアタイル
初期費用は高めですが、耐久性がとても高く、キズや汚れに強いのが特徴です。
万が一経年劣化や部分的な破損が発生しても、「1枚単位で部分交換」が可能なため、退去後の貸主負担となる原状回復費用を最小限に抑えることができます。
クッションフロア
フロアタイルに比べ初期費用を大幅に抑えられるメリットがあります。
ただ素材自体が柔らかいため、家具などの設置跡がつきやすく、広範囲に日焼けや破損が発生すると、基本的に全面張替えを余儀なくされるため、結果的にコストが嵩むリスクがあります。
床材を張り替える際には、目先の施工費だけではなく、5年後、10年後の退去時に「いくら修繕費がかかるのか」といった長期的な視点を持つことが重要です。
▶原状回復とリフォームの違いを整理したい方は、過去記事をご覧下さい。
２）入居率の影響
部屋探しをされる方は、希望条件に合致した3件程度の部屋を内見していると言われています。そのため「内見時の第一印象」は成約率（入居率）に直結します。
内見者が室内に入った際、床材の質感や色合いは、部屋全体の印象を決定づける重要な要素となります。近年の賃貸市場では床材を変える際、クオリティーが高くまた耐久性が期待できるフロアタイルを採用するケースが非常に増えてきています。
特にリノベーション賃貸を希望される方は、室内のデザイン性をものすごく意識しています。そのため安易なクッションフロアを採用してしまうと、独特のプリント感や安っぽさが見破られてしまい、場合によっては敬遠されてしまう恐れがあります。
ただし予算の関係で、どうしてもコストがかけられない場合は、フロアタイルと比べてデザイン性やクオリティーは劣るものの、クッションフロアを貼って「清潔感」をアピールするのも、ひとつの手です。
ここで貸主が一番注意しなければならないのは、コストを理由に床材を全く張り替えないことです。
築20年以上の物件では、当時のトレンドだった「ダークブラウン系」のフローリングが採用されていますが、部屋探しをされている方が求めているのは、明るい開放感のある内装です。
そのためコストがかかるからといった理由で、壁紙のみで対応してしまうと、古い床の暗い印象が勝ってしまい、最終的には「内見からの成約率」が低くなってしまいます。
競合に勝ち選ばれる物件になるためには、ニーズにマッチした床の刷新が不可欠です。
３）借主トラブル防止：上階からの生活音・騒音リスク対策
実は多くの貸主が見落としているのが、「騒音トラブル」による入居率の影響です。株式会社Alba Linkが集合住宅に入居している500人を対象にアンケート調査を実施したところ…
約8割が騒音で悩んだことがある
ことが明らかになっています。さらにその内訳として、特に「上階からの足音が響く」意見が多く見受けられました。この調査結果から、集合住宅における生活音は、入居満足度を左右する極めて深刻な問題といえます。
もし騒音トラブルが原因で退去が発生しまうと、再募集時に告知義務が発生することになるため、心理的なハードルから集客が難しくなり、長期空室になる可能性が高くなってしまいます。
そのため建物構造的に音が響きやすいとされる、木造や軽量鉄骨物件においては、床材を張り替える際、細心の注意を払う必要があります。
デザイン性を重視してフロアタイルを2階以上の部屋に施工してしまうと、足音が階下に響きやすくなり、クレームや退去の引き金になります。こうした構造の物件には、吸音効果が期待できるクッションフロアを採用した方が、結果的には空室対策にもつながりやすくなります。
▶株式会社Alba Linkが発表したリリース、告知義務の詳細については、こちらをご覧下さい。
▶貸主が床材を選ぶ判断の詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．【実録】所有アパートでフロアタイルからクッションフロアへ全面変更した理由と結果
では実際に床材を変更すると、賃貸経営にどのような影響がでるのでしょうか？ここでは弊社所有アパートでフロアタイルからクッションフロアへ全面変更した実例をもとに…
なぜ変更を決断したのか
借主反応や成約率はどう変化したのか
耐久性に問題はなかったのか
まで、実際の運用結果を交えながら詳しく解説してきます。
１）フロアタイルの廃番と築年数による生活音対策
弊社が床材を見直したのには2つの理由があります。
1つ目はフロアタイルの廃番リスクです。フロアタイルの最大の強みは部分交換が可能な点ですが、次のリノベーションで同じフロアタイルを採用しようとした際、メーカー側の判断で廃番が決まってしまいました。
廃番になると、既に施工済みの部屋において部分張り替えが必要になった際、代替品が用意できないため、対象箇所は全面張替えを余儀なくされてしまいます。「部分交換でランニングコストを抑える」計画が、廃番リスクによって崩れてしまうことが分かったからです。
2つ目は「築年数の経過による生活音対策」です。弊社物件は軽量鉄骨造ですので、木造と比べると防音性はやや高めですが、2015年にリクシル住宅研究所が発表したリリースによると…
物件の築年数が経過するほど、上階からの生活音が気になる方が増える
ことが明らかになっています。つまりリノベーションの際に、上階からの生活音対策を行わなければ、結果的に入居者満足度が下がり、長期入居が難しくなる恐れが出てきます。
この廃番リスクと、将来的な生活音トラブルの予防を同士に解決するために、弊社では2019年以降リノベーションする部屋には全てクッションフロアを施工しています。
▶リクシル住宅研究所のリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２）白系クッションフロアへの変更で成約率が格段に向上した理由
懸念していた見栄えの安っぽさを解消するために弊社が選んだのが、白系の木目調クッションフロアです。
フロアタイルと比較するとデザイン性やクオリティーの面では明らかに劣ります。しかし膨張色である白色を採用したことで、築年数が古い物件でありがちな暗い室内が、新築のようにぱっと明るく開放的な空間へと生まれ変わりました。
さらに内見時には、ただのコストダウンと思われないよう「足音が階下に響きにくい柔らかい床材を採用しています」とポジティブにアピール。結果としてリノベーションコストを下げながらも、内見からの成約率はフロアタイルを施工していた時よりも、格段に向上させることに成功しました。
3）【検証】クッションフロアは本当に耐久性が低い？8年後のリアルな状態
2025年1月末に約8年入居されていた方が、戸建て住宅に住み替えするために退去されました。この部屋はもともと3LDKでしたが、8年前に2LDKに間取り変更した際、床材をクッションフロアにしました。
退去後に室内確認を行ったところ、家具が設置されてあった個所には凹みがあったものの、日焼けなどは全くなく、通常のクリーニングだけで貸し出せる「張り替え不要レベル」の美しさを保っていました。
ちなみに弊社が採用しているクッションフロアは、店舗用ではなく住宅用ですが、8年経過しても張り替えしなくても済んだ最大の理由は、借主属性の高さにあります。
弊社では競合物件では模倣できない、自然素材を活用した独自のリノベーションを推進しているため、家賃相場より高めの設定にしても早期成約が可能になります。つまり属性が高くなれば、室内を丁寧に使用してくれる確率も高くなります。
「クッションフロアは耐久性が低い」は、あくまで机上の空論に過ぎません。物件のクオリティーを高め、属性の高い借主が入居すれば、一般的なクッションフロアでも十分に長持ちします。
今回の「８年経過しても床材がきれいな状態」のリアルな結果こそが、何よりの証拠です。
「実体験をもとに賃貸リノベーション失敗と対策を解説」で詳しく紹介しています。
▶弊社で実際に経験した、床材選定の失敗と改善策については、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．【結論】空室対策リノベーションではどちらを選ぶべきか？
弊社物件での実例やこれまでの特徴を踏まえて、貸主が床材リフォームを行う際、どちらを選択すべっきか、最終結論をまとめたいと思います。
選定のカギは、施工費だけではなく「構造」「ターゲット」「募集戦略」まで含めた投資対効果（ROI)を見極めることです。
１）フロアタイルが向いている物件
RC物件
構造自体に高い遮音性が期待できるため、フロアタイルの最大の弱点である防音性の低さが問題になりにくく、強みであるデザイン性だけを活かせます。
リノベーション物件
リノベーション物件を検討される方は、室内デザイン性を非常に重要視しています。そのためクッションフロアのプリント感を排除し、本物志向の床材を貼ることで、家賃アップが十分に期待できます。
ペット可物件
表面が非常に硬く引っかき傷に強いため、相性抜群です。床材を貼る際、廃番リスクを念頭に多めに発注しストック用として用意しておけば、退去のタイミングですぐに部分補修ができます。
２）クッションフロアが向いている物件
軽量鉄骨・木造アパート
築年数が経つほど上階からの足音は、階下の借主にとって不満が溜まりやすくなります。2階以上の床に吸音性が高いクッションフロアを施工することで、長期入居につながりやすくなります。
トイレ、洗面脱衣所などの水回り
物件構造に関わらず、耐水性とメンテナンス性に優れ、つなぎ目が少ないため、水回りの床材としては定番になっています。
属性の高い借主をターゲットにできる物件
属性の高い借主が入居すると、室内を丁寧に使ってくれるため、退去時の借主負担による原状回復費用はクリーニング費用以外ほとんど発生していません。そのため通常のクッションフロアであっても、退去時に張替えするリスクは、あまりないといっても過言ではありません。
▶築年数が古いアパートで、壁紙や床材をどう選ぶべきかについては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、賃貸リノベーションに特化したプロの視点から、フロアタイルとクッションフロアの基本的な違いなどについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
フロアタイルは高級感・耐久性に優れ、クッションフロアは低コスト・防音性が強み。床材を張り替える際にはデザインだけでなく、ランニングコストやターゲット層を含めて選ぶことが重要。
床材選びは施工費だけではなく、原状回復費や入居率、騒音対策まで含めて判断すべき。物件構造やターゲットに合わせた選択が空室対策の成否を左右する。
フロアタイルは高級感と部分交換が強みだが、廃番リスクや生活音対策に弱いため、築年数が古い弊社物件では2019年以降は全室クッションフロアに変更。
白系クッションフロアを採用したことで、従前と比べ明るくなり成約率が向上。借主属性を高めることで8年使用後でも張り替え不要レベルを維持している。
築年数が経過した物件の床材をリニューアルする際、フロアタイルとクッションフロアについて、どちらがメリットがあるかは、一概に甲乙つけられるものではありません。
重要なのは、所有物件の構造躯体（木造、軽量鉄骨、RC）やターゲット層、目指す家賃設定を総合的に天秤にかけて、最も投資対抗以下が高くなる方を選ぶことです。
コストを抑えつつ、顧客から選ばれる部屋にしたい
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
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現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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