不動産投資一番のリスクと言えば退去が発生すると家賃収入がゼロになってしまうことです。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、募集しても確実に客付けできるか未知数の部分があります。そのため今後安定した賃貸経営を行えるか不安に感じる貸主も多いはずです。
退去を防ぐことは100％不可能ですが、しっかりと「賃貸空室対策」を施せば、短期間で客付けすることは十分可能！
このような話をしてしまうと…
「それはあくまでも築年数が浅い物件か、好エリアにある物件だけでは？」
と疑いたくなるものです。
弊社物件は築30年を超え、物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県ですが、徹底した差別化空室対策を行ったことで2020年以降満室＋増収増益を達成することができ、昨年度はアパート家賃収入が過去最高を更新することができました。
本投稿は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由を弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．効果的と言われている空室対策とは？
近年注目されている空室対策として…
入居条件の緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者の受け入れ）
初期費用ゼロ化
管理会社の変更
があります。ただ上記空室対策は客付けできたとしても入居後トラブル発生率が高くなるため、正直おススメできません。その理由を解説いたします。
１）入居条件の緩和＝管理の質を落とす可能性
入居条件を緩和（外国人／ペット可に変更／高齢者受入れ）を行えば、新たなマーケットが生まれることから、反響を得られやすくなり成約率も向上します。しかしその代償として借主属性が低下することが懸念されます。
外国人受け入れ
日本語があまり理解していない方が入居すると生活モラルが守れない可能性が高いため、設備破損／ごみ分別トラブルは発生しやすくなります。
ペット可に変更
ペットと生活したい方は非常に多いため、ペット可物件に切替えることで反響数アップが期待できます。
しかしペット可にすることで既存借主とのトラブル（特に泣き声）が発生しやすくなるため、場合によっては退去してしまう可能性が高くなります。
高齢者受入れ
近年では健康寿命が延びてきている／実家を処分し賃貸アパートに入居したい需要が多くなっているため、高齢者を受け入れることで空室率改善が期待できます。
賃貸業界で高齢者の受け入れが進んでいないのは「事故物件（病死／突然死）」リスクを避けたいからです。数年前国の指針が変わり、借主が室内で病死しても告知義務対象から外れたものの、リスクを避けたいと考えている管理会社は未だに多いのが現状です。
借主属性が悪くなると、他の借主に迷惑をかける可能性が高くなります。そのためモラルを守れない借主には退去してもらわなければならない場合も出てきます。
しかし借主には「借家権」という法的保護が与えられています。
借家権がある限り、正当事由なしに退去させることはできません。また退去させるためには司法判断を仰がなくてはならないため、時間と費用が掛かってしまうためリスクが大きくなってしまいます。
２）初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ
一般的に賃貸物件に入居する際、仲介会社に「家賃4～６か月分前後」の初期費用を支払うことになります。
本来支払う初期費用が無料になれば、多少希望条件が合わない物件でも我慢して入居する方はいるはずです。しかしこのような対応をすると「この物件は多少無理なことを要求しても、受け入れる」と借主が勝手に解釈し入居後無茶な要求を突き詰める可能性が高くなります。
その結果借主属性が悪くなりトラブル発生率が高くなります。
３）管理会社を変える前に…
管理会社を変えることで客付けが良くなったという話はよく聞きます。
ただ部屋が埋まらない最大の理由は「部屋のクオリティーが低すぎる」からであり、この様な物件は管理会社が営業努力しても早期客付けさせることはできません。
また客付けできたとしても家賃値下げを余儀なくされるため、入居後トラブル発生率が高くなります。
▶管理会社変更に関しては、こちらをご覧下さい。
２．差別化空室対策が、どうして重要なのか？
賃貸空室対策で一番重要なことは他社には絶対に真似することができない空室対策を行うことです。
賃貸市場は需要より供給数の方が圧倒的に上回っています。そのため特に競争力が低下している築年数が古い物件は、物件自体で勝負することができないため価格競争になります。
価格競争に巻き込まれてしまうと負のスパイラルに陥ってしまうため、貸主にとってメリットは何もありません。
価格競争から抜け出すには競合物件との差別化空室対策を図り「借主が家賃が高くても入居したい」と思うような部屋を作るしか方法はありません。
３．差別化空室対策を万全にしたら空室期間短縮に成功！
冒頭でもお伝えしましたが弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。また弊社物件は築年数が経過しているため「客付けに苦戦している」イメージがついてしまいますが…
2020年以降満室状態をほぼ継続＋増収増益
を達成することができています。弊社物件が結果を出すことができたのは徹底した差別化戦略を打ち出した空室対策を行ったからです。具体的には…
成約ターゲットが必ず気に入るカフェスタイルに特化したリノベーションの推進
検索で引っかかりやすくするため、物件独自サイトを開設→集客強化
を展開したからです。
差別化戦略を展開したことで弊社物件の成約期間は年々減少傾向となり、昨年度は5月に2件退去が発生したものの退去後数日で入居申込が入りました。
▶弊社の差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策を万全に行えば、退去が発生しても怖くない理由を弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
差別化空室対策を行うと、物件を募集する仲介会社は「紹介すると客付けできそう」と考えるため優先的に紹介してくれます。
弊社物件では物件公式サイトを開設しているため、入居される方の約8割は公式サイト経由ですが、2022年3月～5月にかけて3件退去が発生し2か月余りで全室成約させることに成功しましたが、3件とも他社仲介会社からの紹介でした。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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