適正賃料の問題点とは？
更新日：5月12日
部屋探しをされる方は、エリア内の家賃相場を気にしています。
そのため募集部屋の家賃を家賃相場＝適正賃料に合わせることで、賃貸検索サイト上における反響数を伸ばしやすくなるため、早期成約に結び付けることが可能となってきます。
ただし、適正賃料通りの募集は、築年数の経過と共に利幅を減らすことになり、特に築年数が経過している物件では取り返しのつかないことになってしまうことがあります。
本投稿は適正賃料の問題点について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"適正賃料を考えるうえで重要なポイント”
１．適正賃料とは？
家賃の算出方法は「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」の３つがあります。
賃貸物件の家賃算出の際に用いられるのは、積算法と賃貸事例比較法となります。その内管理会社が用いるのは「賃貸事例比較法」です。
賃貸事例比較法とは、募集する部屋とできるだけ条件が近い部屋の家賃を集めて比較し、算出する方法です。
管理／仲介会社が適正家賃にこだわる理由
管理会社／仲介会社が適正家賃にこだわるのには理由があります。
募集部屋の家賃と家賃相場に乖離が発生すれば、空室期間が長期化してしまい、いつまでたっても管理料／仲介手数料収入が入りません。そこで貸主に適正家賃に合わせた集客を持ち掛けることで、早期に管理料／仲介手数料収入を得たいと考えています。
２．適正賃料の問題点とは？
募集時の家賃を適正賃料に合わすことによって、反響数の増加＋早期成約に繋げやすくなります。
ただその一方で適正賃料に合わせた募集をし続けることによって
キャッシュフローの低下の危険性
空室率増加の影響を伴いやすい
リスクを伴います。それぞれのリスクについてみていきましょう。
１）キャッシュフローの低下を招く恐れ
築年数が経過している物件は競争力が低下しているため、集客強化のために価格競争を激化しています。
価格競争が激化してしまうと、先程ご紹介した「賃貸事例比較法」の影響を受けやすくなるため、適正賃料が下落することを意味しています。そのため確実に利幅は減少してしまいます。
利幅が減少してしまうと、損益分岐点が必然的に高くなってしまうため、退去が重なってしまえば一気に赤字転落となってしまいキャッシュフローが低下してしまいます。
つまり、適正賃料を意識した集客をし続けてしまうと、負のスパイラルに陥ってしまう可能性が極めて高くなってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）空室率増加
地方都市ではすでに人口減少が急速に進んでいることから、賃貸空室率が悪化しています。空室が長期化すれば家賃収入がゼロの状態が続くため、管理会社／貸主は適正賃料に合わせた集客を行ってきます。
しかし、空室率が悪化してしまえば適正賃料通りの家賃設定したとしても、部屋が埋まらない物件は確実に出てしまいます。
実際弊社物件周辺にある築古物件は、適正家賃に沿った集客をしていますが、空室が目立ち一部の部屋は1年ぐらい空き状態となっています。賃貸需要と供給のバランスが崩壊してしまえば、適正賃料に沿った募集を行っても入居促進に繋げることは難しくなってしまいます。
３．収益改善を目指すならどうする？
築年数が経過している物件では、適正賃料に沿った集客を行っても、空室率の悪化により入居促進に繋げることができない恐れがあります。そのため利幅を少しでも増やしたい場合には「資産価値を高める」ことが重要になります。
資産価値を高めるとは？
築年数が経過すると減価償却が終了してしまうため、競争力が急激に低下し空室が目立ち始めます。ただ物件の資産価値を高めることができれば、部屋自体に付加価値をつけることができるため、適正賃料に沿った集客をしなくても、客付けさせることは十分に可能です。
ここでいう物件資産価値を高める方法とは
室内をリノベーションする
外壁塗装工事を行う
共用部分（ごみ置き場）などをリフレッシュさせる
等を指します。
リノベーションして本当に家賃アップ可能なの？
弊社物件が取り巻く環境について、簡単に説明いたします。
物件がある山梨県は日本一空室率が悪い
弊社物件がある甲府市大里町は、築年数が古い物件がとても多い
空室率の悪化により価格競争が激化→空室期間が長期化している物件も多い
弊社物件は1993年に施工した2LDK賃貸アパート。2016年まではリフォーム強化したこともあり家賃相場より高めの設定でも客付けさせることはできました。
しかし翌年の繁忙期、募集部屋が全く埋まらないばかりか3月末に転勤による2部屋同時退去が発生し、収益性が低下。
資産価値を高めなければキャッシュフローは今後さらに低下すると判断し、翌年から空き部屋を随時リノベーションしていきました。
成約ターゲットに沿った差別化リノベーションを展開することにより、家賃値上げしても安定した集客を行うことができ、その結果2020年以降は増収増益＋満室経営ができるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は適正賃料の問題点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸事例比較法は、エリア内にある物件平均を表したものですが、競合他社物件は資産価値向上を図ったリフォームやリノベーションは行わない所が多いため、資産価値を高める対策を講じれば、適正家賃に合わせた募集を行わなくても客付けさせることは十分可能です。
適正家賃と聞くとその通りにしなければならないイメージが強くなりますが、適正家賃はあくまでも参考程度にとどめておかなければ、キャッシュフローの低下を招きやすくなるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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