【管理会社様向け】空室対策・賃貸経営セミナーのご案内
更新日：6 日前
管理物件の空室が長期化した際、オーナー様から…
「家賃を下げた方がいいですか？」
「広告料を増やせば決まりますか？」
「どこまでリフォームすればいいですか？」
といった相談を受けることはないでしょうか。
近年の賃貸市場では、新築・築浅、設備、家賃など、これまで「決まりやすい」と考えられてきた条件を備えていても、早期成約につながらないケースが見られます。
特に築年数が経過した賃貸物件では、家賃の値下げや広告料の増額だけではなく、「誰に・なぜ選ばれる物件にするのか」といった視点から空室対策を考えることが重要です。
有限会社山長では、1993年築・20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策をもとに、管理会社様・管理オーナー様を対象とした空室対策・賃貸経営セミナーを行っています。
成功事例だけではなく、思うように成約につながらなかった経験や、その後どのように改善してきたのかも含め、現役の貸主として実践してきた空室対策をお伝えします。
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管理物件の空室が長期化した際、オーナー様から…
「家賃を下げた方がいいですか？」
「広告料を増やせば決まりますか？」
「どこまでリフォームすればいいですか？」
といった相談を受けることはないでしょうか。
近年の賃貸市場では、新築・築浅、設備、家賃など、これまで「決まりやすい」と考えられてきた条件を備えていても、早期成約につながらないケースが見られます。
特に築年数が経過した賃貸物件では、家賃の値下げや広告料の増額だけではなく、「誰に・なぜ選ばれる物件にするのか」といった視点から空室対策を考えることが重要です。
有限会社山長では、1993年築・20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策をもとに、管理会社様・管理オーナー様を対象とした空室対策・賃貸経営セミナーを行っています。
成功事例だけではなく、思うように成約につながらなかった経験や、その後どのように改善してきたのかも含め、現役の貸主として実践してきた空室対策をお伝えします。
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▶︎有限会社 山長について◀︎
有限会社山長では、自社所有アパートで実践・検証してきた経験をもとに、空室対策・賃貸経営に関するコンサルティングを行っています。
1993年築・20戸の自社所有アパートでは、空室対策リノベーションや独自集客などに取り組み、2020年以降は年間平均入居率95％以上を維持し、年間家賃収入も約430万円増加しました。
これらの取り組みは『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などでも紹介されています。
本セミナーでは、こうした自社物件での実践経験をもとに、管理会社様や管理オーナー様の空室対策に役立つ考え方や事例をお伝えします。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
1．管理会社様向けに空室対策セミナーを行う理由
管理会社様は多くの賃貸物件を管理し、空室が発生した際にはオーナー様から早期成約に向けた提案を求められます。代表的な空室対策として…
募集家賃の見直し
広告料の設定
設備の追加
原状回復・リフォーム
募集条件の変更
などがあり、これらはいずれも重要な対策です。しかし、物件の築年数や立地、間取り、競合状況、想定する入居者によって、必要な対策は異なってきます。
例えば設備についても、人気設備を一律に追加すればよいとは限りません。「この物件を誰に借りてもらいたいのか」「その入居者にとって何が決定打になるのか」を考えたうえで、投資する内容を判断することが重要です。
本セミナーでは、弊社が実際に空室問題に直面してきた経験をもとに、管理会社様がオーナー様へ空室改善を提案する際にも活用できる考え方をお伝えします。
2．自社所有アパートで空室対策を実践
弊社では、山梨県甲府市周辺で1993年築のファミリー向けアパート3棟・20戸を所有しています。以前は退去が発生すると、原状回復や設備交換、表装を中心とした対応を行っていました。
しかし2017年の繁忙期、募集していた4部屋のうち成約できたのは1部屋。その後も退去が重なり、入居率は77％まで低下しました。管理会社からは家賃の値下げを提案されましたが、私は家賃だけが空室の原因なのかを改めて考えました。
そこで翌年から、単に室内を新しくするのではなく、想定する入居者を明確にした空室対策リノベーションに取り組みました。20～30代のカップル・新婚世帯を想定し、
「賃貸でもおうちカフェを楽しむ」
をコンセプトに、キッチンを中心とした室内づくりや独自集客などを進めています。その結果、2020年以降は年間平均入居率95％以上を維持しています。
ただし、弊社がセミナーでお伝えしたいのは「リノベーションすれば空室が埋まる」ということではありません。実際に弊社でも、リノベーションを行ったにもかかわらず成約まで時間がかかった部屋があります。
その経験から、室内を改善するだけではなく、「誰に貸したいのか」「どこを改善するのか」「その魅力をどのように伝えるのか」まで一体で考えることが重要だと考えるようになりました。
▶ 築古物件の空室対策として、ターゲット設定からリノベーション、募集・集客までどのように考えるべきかについては、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
3．セミナーでお伝えできる主な内容
本セミナーでは、一般的な空室対策の考え方だけではなく、弊社が自社所有アパートで実際に取り組んできたリノベーションや募集・集客の事例をもとに、現在の賃貸市場で貸主・管理会社がどのような視点を持つことが重要なのかをお伝えします。
セミナー内容は、管理会社様が抱えている課題や参加される方に合わせてご相談いただけます。主に以下のようなテーマについてお話しします。
1）地方都市の賃貸市場で起きている変化
これまで賃貸市場では、「新築なら決まりやすい」「築浅なら競争力がある」「築古でも家賃を下げれば決まりやすい」と考えられてきました。
しかし弊社物件がある山梨県の現在の賃貸市場では、新築・築浅であっても募集が長期化するケースや、条件面で競争力がある物件でも空室が続くケースが見られます。
こうした実際の募集事例も紹介しながら、地方都市の賃貸市場で何が変わりつつあるのかを考えます。
▶ 地方都市で空室が長期化する背景や、これからの賃貸経営で考えたい空室対策については、「空室対策で大切なこととは？」で詳しく紹介しています。
２）家賃値下げ・広告料だけに頼らない空室対策
空室が長期化すると、家賃の値下げや広告料の増額が対策として検討されることがあります。もちろん、募集条件を見直した方がよい物件もあります。
一方で、物件そのものに入居希望者から「選ばれる理由」がなければ、家賃や広告料を変更するだけで早期成約につながるとは限りません。
弊社物件での経験をもとに、家賃や広告料を変更する前に、貸主・管理会社が確認したいポイントについてお伝えします。
▶ 広告料を増額しても空室対策につながるとは限らない理由については、関連記事「広告料増額しても、空室対策にはならない理由」で詳しく解説しています。
3）築古物件で「選ばれる理由」をつくる
築年数そのものを新しくすることはできません。そのため築年数が経過した物件では、新築・築浅物件と同じ条件で競争するのではなく、ターゲットとなる入居者にとっての「選ぶ理由」をつくることが重要です。
弊社が実際に取り組んできたリノベーション事例を紹介しながら
「何を備えるか」だけではなく、「誰に・なぜ選ばれるのか」
という視点から空室対策について考えます。
▶ 築古物件で入居希望者から選ばれる部屋をつくるための考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
4）費用をかければ空室が改善するとは限らない
リノベーションは改修範囲が広くなるほど、費用も高額になります。しかし、空室対策として考えた場合、必ずしもすべてを新品に交換する必要があるとは限りません。
弊社では、既存設備の状態を確認しながら、残せるものは残し、入居者への訴求力が高い部分へ予算を配分することも重視しています。
自社物件で実際に行った事例をもとに、費用と訴求力のバランスについてお伝えします。
▶ 費用を抑えながら物件の訴求力を高めた事例については、「空室対策リノベーション実績」で実際の取り組みをご紹介しています。
5）賃貸検索サイトだけに依存しない集客
弊社では、仲介会社による通常の募集に加えて、物件公式サイトやSNSなどを活用した独自集客にも取り組んでいます。この取り組みを始めたきっかけは、リノベーション第1号の部屋が成約まで約10か月かかったことでした。
室内を改善しても、その魅力を入居希望者に知ってもらえなければ、成約にはつながりません。
そこで、通常の賃貸検索サイトによる募集に加え、物件公式サイトやSNSなど、入居希望者との接点を増やしてきました。
本セミナーでは、「物件をつくる」だけではなく「その魅力をどう伝えるのか」という募集・集客についても、実際の事例を交えてお伝えします。
▶ 独自集客とあわせて、仲介会社からも紹介されやすい物件にするための考え方については、関連記事「仲介会社から喜ばれる賃貸物件とは？」で詳しく紹介しています。
4．このような管理会社様におすすめです
本セミナーは、特に次のような課題を感じている管理会社様におすすめです。
築20年以上の管理物件で空室が増えている
管理オーナー様への空室改善提案を強化したい
家賃値下げや広告料以外の提案方法を増やしたい
リノベーションを提案する際の考え方を知りたい
管理オーナー様向けの空室対策勉強会を開催したい
社員の空室対策に関する知識を深めたい
入居者から「選ばれる物件」をつくる考え方を学びたい
管理会社様によって、管理物件の構成や地域の賃貸市場、抱えている課題は異なります。そのため、一方的に一般論をお伝えするのではなく、管理会社様の課題や参加される方に合わせた内容をご相談いただけます。
5．有限会社山長のセミナーの特徴
1）現役の貸主としての実体験をお伝えします
有限会社山長は、リフォーム工事の受注を目的とした会社ではありません。自ら賃貸物件を所有・経営し、実際に空室問題に直面しながら改善を続けてきました。
そのため本セミナーでは、「この方法なら必ず決まる」といった一般論ではなく、貸主として実際に取り組んだこと、その結果どうなったのかを中心にお伝えします。
2）実際の写真・数字・募集事例を紹介します
セミナーでは、弊社所有物件の実際の写真や募集事例などを使用しながら、「なぜこの部分を改善したのか」「どのような入居者を想定したのか」「どのように募集したのか」などを具体的に紹介します。
単なるノウハウではなく、実際の賃貸経営で検証してきた内容をお伝えできることが弊社セミナーの特徴です。
3）成功事例だけではありません
空室対策は、すべてが計画通りに進むわけではありません。弊社でも、リノベーション後すぐに成約しなかった経験や、募集方法を見直した経験があります。なぜうまくいかなかったのかを考え、その後どのように改善したのか。
成功した結果だけではなく、判断や改善の過程までお伝えします。管理会社様がオーナー様へ空室改善を提案する際にも、この「判断の考え方」が役立つと考えています。
6．セミナー料金・開催について
管理会社社員様向けの研修、管理オーナー様向けの賃貸経営セミナー、空室対策リノベーションに関する勉強会など、ご要望に応じた内容についてご相談いただけます。
セミナー料金：50,000円
セミナー時間：概ね3時間
交通費込みの金額です。
日帰りできない場合は、宿泊費を別途請求いたします。
セミナー内容については、管理会社様のご要望や参加される方に合わせてご相談いただけます。
セミナー受講をご希望される管理会社様は、下記ボタンからお申し込みください。
７．まとめ
これからの空室対策でも、築年数、設備、家賃、募集条件などは重要です。しかし、それらの条件を整えるだけで、すべての物件が早期成約につながるとは限りません。特に築年数が経過した物件では…
「何を備えるか」だけではなく、「誰に・なぜ選ばれる物件にするのか」
という視点から空室対策を考えることが重要だと弊社では考えています。有限会社山長では、1993年築・20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策をもとに、成功事例だけでなく、失敗や改善の過程も含めた実践型のセミナーを行っています。
管理オーナー様への提案力を高めたい、社員向けに空室対策研修を行いたい、オーナー様向けの勉強会を開催したいとお考えの管理会社様は、お気軽にご相談ください。
セミナー料金：50,000円／概ね3時間・交通費込み
※日帰りできない場合は宿泊費を別途請求いたします。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した3棟のアパートを、父と祖父が相次いで亡くなったことをきっかけに2007年、28歳で相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間家賃収入約430万円増加」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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