空室対策リノベーション完全ガイド｜費用・収益・成功事例まで解説
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 18分
築20年以上の賃貸アパートを所有している貸主の中には、「原状回復しても部屋が埋まらない」「家賃を下げても賃貸検索サイトの反響が弱い」「リフォーム費用をかけても回収できるか不安」と悩んでいる方は少なくありません。
結論からお伝えすると、築年数が経過したアパートの空室対策では、単に部屋を原状回復に戻すだけでは不十分です。近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化しているため、確実に選ばれるためには内見者が「ここに住みたい」と感じるようにしなければなりません。
その有効的な方法が、空室対策リノベーションです。ただし、リノベーションは工事費をかければ必ず成功するわけではありません。
ターゲット設定
家賃設定
改修範囲
競合との差別化
を間違えてしまうと、見た目ではきれいになっても空室が長引く可能性があります。
本投稿は、築20年以上の物件は空室対策リノベーションが必要な理由、失敗するリノベーションの特徴、成功させる判断基準、家賃値下げや原状回復の違い、実際の成功事例について解説します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
築20年以上で空室が長期化している物件は、原状回復ではなく「選ばれる理由」を作るリノベーションを検討すべき。
家賃値下げは一時的な空室対策に過ぎず、長期的には家賃収入低下や価格競争を招くため慎重に判断すべき。
リノベーション成功のカギは、ターゲットを明確にし、水回りや間取り、写真映えなど借主が重視する部分へ投資すること
リノベーション工事費だけで判断せず、空室期間短縮や家賃アップ、修繕費削減を含めた10年累積収支で検討すべき。
立地や賃貸需要がある物件ならば、築年数が古くても家賃を8～10％値上げしても、空室期間を約1か月まで短縮できる可能性がある。
１．空室対策リノベーションが必要な理由
築年数が古いアパートで空室が長引く最大の原因は、築年数が古いことではなく、競合物件と比較した際に「選ばれる理由」が不足していることです。
かつての賃貸市場は供給より需要の方が多かったため、退去後に最低限の表装リフォームを行えば、早期に部屋が埋まりました。
しかし現代では、築年数が古くなるほど物件の供給量は増え、さらに部屋探しをされる方は、賃貸検索サイトで希望条件に合致した3件程度の部屋を内見してから、部屋を決めています。
▶全国の空き家率の詳細については、こちらをご覧下さい。
そのため、家賃予算さえあれば少しでも築年数の浅い物件を選ぶ傾向が多く、築20年以上の物件は適正家賃＋原状回復が施されていても選ばれにくくなります。特に以下の点がある物件は、反響低下の原因になりやすくなります。
キッチンや洗面台などの水回りが古い
部屋の間取りが現代のライフスタイルに合わない（和室、DK）
賃貸検索サイトに掲載されている写真が古い印象を与えている
競合物件と比べて特徴がない
このような状態で家賃を下げると、一時的に反響が増えるかもしれません。しかし物件自体の競争力が高まっていないため、次の退去時にも同じ問題が起こります。
空室対策リノベーションの目的は、古い部屋を新しく見せることではありません。顧客のライフスタイルに合った部屋に作り替えて、競合物件と比較された際に選ばれる価値を作ることです。
▶空室対策リノベーションの必要性については、過去記事をご覧下さい。
２．リノベーションは空室率＋家賃改善にもつながる
空室対策リノベーションの大きなメリットは、空室期間を短縮できるだけでなく、家賃改善も期待できる点です。
築20年以上の物件でよくある失敗は、一定期間（概ね3か月）空室が続くと「機会損失が増える」と判断し、家賃を値下げしてしまうことです。確かに家賃を下げれば賃貸検索サイトの反響が増えるため、成約率は高くなりやすくなります。
しかし、家賃値下げには以下のようなリスクが伴います。
月々の家賃収入が減る
既存借主との家賃差が広がりトラブルになりやすい
物件全体の収益力が下がる
価格競争に巻き込まれやすくなる
借主属性が悪化するリスクが高まる
例えば家賃を3,000円下げると、年間で36,000円の減収です。1室だけなら小さく見えても、複数の部屋に広がれば収益への影響は大きくなります。
一方適切なリノベーションを行うと、同築年の物件と比べて付加価値が高まり、またライフスタイルに合った住環境となるため、従前より家賃を2割程度上げても成約できる可能性が高いです。
空室対策リノベーションで重要なのは、家賃を上げること自体ではなく、家賃に見合う価値を部屋の中に作ることです。
重要なのは、家賃を上げること自体ではなく、家賃に見合う価値を部屋の中に作ることです。
▶リノベーション後に家賃がどの程度上げられるか、詳細については過去記事をご覧下さい。
▶リノベーションが空室対策で注目されている理由については、過去記事をご覧下さい。
３．失敗する空室対策リノベーションの特徴
空室対策リノベーションを行っても、すべての物件が成功するわけではなく、むしろ誤った進め方によって空室を長期化するケースも少なくありません。
重要なのは「やること」ではなく「やり方」を間違えないことです。ここでは実際に見られる失敗パターンを整理しながら、なぜ効果がでないのかその原因を具体的に解説していきます。
１）ターゲットが決まっていない
最も多い失敗は「誰に貸したいのか」が明確になっていないまま、リノベーション工事を進めてしまうことです。
単身者
20～30代カップル
新婚世帯
子育て世帯
在宅ワーカー
では求める設備や間取り、デザインは全く異なります。そのためターゲットが曖昧だと、万人受けを狙った無難な部屋となり、結果的に誰も刺さらない部屋になってしまいます。
２）人気設備を入れただけで満足している
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。その中でもインターネット無料や宅配ボックス、モニター付きテレビドアフォン、温水洗浄便座は顧客からの設置要望が多いため、空室対策として効果的です。
しかし人気設備の導入＝賃貸検索サイトでの検索に有利だけであり、内見者は希望条件に合った複数の部屋を見てから決めているため、最終的には部屋全体のクオリティーが勝負になります。設備は重要なものの…
部屋全体の統一感や清潔感
生活動線
賃貸検索サイト内での写真映え
が不足していれば、内見からの成約率は上がりにくくなります。
▶人気設備ランキングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）過剰投資してしまう
リノベーションを成功させるためには、競争力が低下した古い部屋を現代のライフスタイルに合わせることです。そのため部屋によっては水回りを移動させなければならなくなりますが…
給排水管
電気配線
ガス工事
内装の全面張替え
が必要になるため工事費用が一気に高くなります。リノベーションを機に家賃を上げることは可能なものの、最大でも新築の80％程度までとなるため、過剰投資してしまうと回収までに時間がかかり、費用対効果を実感できなくなります。
もちろん、和式トイレや3点ユニット、バランス釜など、借主から敬遠されやすい設備は改善が必要ですが、全てを変える必要はありません。
空室対策で大切なのは、借主が重視する部分に絞って投資することです。
４）家賃設定を間違える
リノベーションを行うと同築年の物件と比べて資産価値が高まるため、家賃値上げがしやすくなります。しかしその価値は新築物件を超えることができないため、新築並みの家賃設定をすると、逆効果となり、空室期間が長期化します。
そのためリノベーションの家賃目安は、新築物件の8割程度が現実的な上限となります。家賃設定は工事費を早期に回収したい貸主側の都合ではなく、借主が内見時に比較したときに納得できる価格かどうかを基準にする必要があります。
▶リノベーションを行うか迷っている方は、過去記事をご覧下さい。
4．成功する空室対策リノベーションの条件
空室対策リノベーションで成果を出すには、単に設備を新しくするだけでは不十分で、「選ばれる理由」を戦略的に設計することが不可欠です。
特に近年は競合物件もリノベーションを積極的に展開しているため、差別化や部屋の見せ方、収益性まで一貫して考える必要があります。
ここでは、実際に空室対策リノベーションで成功している物件に共通する条件について、具体的に解説していきます。
１）ターゲットを明確にする
最初に決めるべきことは、「誰に選ばれる部屋にするか」です。例えば20～30代カップルや新婚世帯を狙う場合、女性が部屋探しの主導権を握っているため…
キッチンの使いやすさ
LDKの解放感
白を基調とした明るい内装
収納力の向上
清潔感
が重要になります。一方単身者向けの場合は、インターネット環境（無料）や宅配ボックス、セキュリティなどの機能面が重視されます。
ターゲットを明確にすることで、必要な工事と不要な工事を判断しやすくなり、結果的に過剰投資を避けることができます。
2）競合物件と違う魅力を作る
近年では空室対策の一環としてリノベーション物件が増えてきてます。そのため今後はリノベーションしただけでは空室が埋まりにくくなります。
そこで重要になるのは、競合物件と比べた時に印象に残る部屋を提供することです。例えば以下のような工夫は多くのエリアで効果が出やすい傾向があります。
木目を活かした温かみのあるキッチン空間
開放感を意識した対面キッチンやLDK設計
明るく清潔感を感じやすい白を基調とした内装
デザイン性と実用性を兼ねた洗面スペース
ペンダントライトや間接照明を活用した照明計画
家具配置を想定した統一感のある空間づくり
これらは単体の設備というよりも、「暮らしのイメージがしやすい空間」を作る要素です。特に賃貸検索サイトでは写真の印象が重要になるため、視覚的な魅力が伝わる室内設計をすることで、内見数の増加につながります。
部屋探しをする方は複数の部屋を比較検討しています。その中で「この部屋は他と違う」と感じてもらえることが、成約率を高めるポイントです。
▶実際に借主から評価されている設備については、過去記事でも紹介しています。
３）写真で魅力が伝わる部屋にする
at－home、イタンジ株式会社が発表したリリースによると、部屋探しをされる方の約7割はSUUMO等の賃貸検索サイトを利用し、またZ世代（18才～26才）の約7割はSNSから部屋探しを行った経験があることが明らかになっています。
そのため写真で魅力が伝わらない部屋は、内見に進みにくくなってしまいます。特に需要なのは…
LDK
キッチン
洗面台
浴室
収納
照明
です。水回りやリビングの印象が良いと、内見者は入居後の生活をイメージしやすくなります。空室対策リノベーションを成功させるには、実際の住みやすさだけではなく、写真の見せ方まで考えることが重要です。
▶at－homeat－home、イタンジ株式会社が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧ください。
４）10年収支で検討する
リノベーションは投資である以上、「何年で回収できるか」が重要な判断基準になります。例えば工事費220万円をかけて家賃が月1万円アップした場合、年間増収は12万円となり、単純計算では約18年かかります。
この数字だけを見ると、投資として慎重にならざるを得ません。しかし実際は、リノベーションを行ったことによる空室期間の短縮や長期入居による退去回数の減少、原状回復費の削減なども含める必要があります。
例えば従前の空室期間が6ヵ月だったのがリノベーションにより1か月に短縮されれば、家賃7万円の物件では1回の募集で約35万円の損失を防ぐことができます。
さらに重要なのが、単年ではなく10年の累積収支で判断する視点です。原状回復のみの場合とリノベーションを行った場合で、空室期間や家賃水準、修繕費を踏まえて比較すると、長期的にはリノベーションを行った方が収益改善につながるケースは少なくありません。
空室対策リノベーションで成果を出している貸主は、回収期間だけでなく累積収支まで含めて判断している点が大きな特徴です。
５．リノベーションVS家賃値下げ
築20年以上の物件の空室対策で、多くの貸主が悩むのが「リノベーションか家賃を下げるか」です。
結論として短期間で空室を埋めたいならば、家賃値下げは有効です。ただし一度下げた家賃を再び上げることは難しく、さらに管理上のトラブルが発生しやすいため、負のスパイラルに陥りやすくなります。
一方リノベーションは初期費用はかかるものの、同築年の物件と比べて資産価値が高まるため、反響率や成約率、家賃アップ、長期入居につながりやすくなります。
家賃値下げ | 比較項目 | リノベーション |
高い | 即効性 | 工事期間が必要 |
少ない | 初期費用 | 高い |
下がる | 家賃収入 | 改善しやすい |
下がる | 競争力 | 高まる |
弱い | 長期効果 | 強い |
家賃を下げても決まらない、または値下げを繰り返している物件は、リノベーションによる価値改善を検討すべき段階に入っています。
▶負のスパイラルの詳細は、過去記事をご覧下さい。
６．リノベーションVS原状回復
原状回復とリノベーションは、目的が異なります。
原状回復は入居前の状態に戻す改修です。内装の張り替えや補修、ハウスクリーニングなどが中心でマイナスをゼロに戻す対策です。
一方リノベーションは、部屋の価値を高める工事です。間取り変更や水回りのリニューアル、室内デザインの変更などを通じて、競争力を挙げることが目的です。
築年数が浅い物件や賃貸需要が高いエリアでは、原状回復だけでも十分な場合がありますが、築20年以上で空室期間が従前と比べて長期化している物件は、競争力が低下しているため、リノベーションを検討するタイミングに入っています。
主な判断基準は以下の通りです。
原状回復だけで決まる：立地が良い、築年数が浅い物件
リノベ検討時期：築20年以上で家賃を下げても反響が弱く、空室が長期化している
部分リノベで良いケース：水回りや内装の一部を改善すれば、印象が変わる
フルリノベが必要：間取りや設備、内装の全てが現代のニーズとズレている
▶原状回復とリフォームの違いを整理したい方は、過去記事をご覧下さい。
▶原状回復の定義については、こちらをご覧下さい。
７．空室対策リノベーションをやるべき物件とやらない方がよい物件とは？
リノベーションは空室対策に効果的ではありますが、判断を間違えると逆効果となり、費用回収が難しくなります。
やるべき物件
立地が良い（必須条件）
原状回復しても従前と比べ反響や成約率が低い
家賃を下げても部屋が決まりにくい
水回りや内装の古さが目立ってきた
ターゲットを明確にできる
慎重な判断をすべき物件
立地条件や周辺需要が著しく低い（特に企業や学校の撤退があった場合）
耐振性に不安がある
家賃相場が低いエリア：リノベーションして家賃を上げても、集客が難しいエリア
リノベーションは空室対策の有効な手段ですが、万能ではありません。重要なのは、物件の状態やエリア需要、競合状態、累積収支を総合的に判断することです。
８．空室対策リノベーションの成功事例
有限会社山長では、山梨県甲府市で1993年築のファミリー向けアパートを3棟運営しており、2018年から、空き室を順次リノベーションを行っています。2026年4月末時点で全20戸中15戸改修が完了しています。
もともとリフォームに注力していたこともあり、2016年までは早期に部屋が埋まっていましたが、2017年の繁忙期、部屋が殆ど埋まらず赤字に転落したことをきっかけに、リノベーションへと方針転換しました。
ただし物件がある山梨県甲府市は、かつて賃貸空室率が全国ワースト1位になるほど、空室率が悪いエリアです。一定の賃貸需要がありリノベーション効果は期待できるものの、単純に家賃アップだけで投資回収を考えると成立しにくいエリアです。
そのため弊社では、回収期間ではなく、空室期間や家賃水準、入居期間、修繕費などを含めた10年の累積収支で投資判断を行っています。
具体的には以下のような改善を行いました。
３DKから２LDK、３LDKから２LDKへ間取り変更を行う
無垢材を使ったオリジナルのカフェスタイルキッチンの導入
白を基調とした明るい内装へ変更
上級グレードのみペンダントライト＆ダウンライトの設置、造作洗面台の新設
和室はあえて残し、デザイン性が高い琉球畳に変更
その結果、従前は6ヵ月以上続いていた空室が、約1ヵ月で成約するようになり、家賃を8～10％値上げしても高い稼働率を維持しています。
さらに再募集時の家賃値上げや退去時の修繕費圧縮にもつながっているため、長期的には収益改善を実現しています。
本事例から分かることは、築年数が古い物件であっても、「誰に、どのような部屋を提供すべきなのか」を明確にして、10年スパンで収支を考えれば、家賃を下げずに選ばれる物件へと再生できるということです。
▶築30年以上の物件で早期成約につながった具体例については、過去記事をご覧下さい。
９．空室対策リノベーションなら（有）山長に相談すべき理由
ここまでお伝えした通り、空室対策リノベーションで成果を出すには、単に工事内容を考えるだけでは不十分です。必要なのは短期的な回収ではなく、長期的な収益改善を前提とした意思決定です。
多くのリフォーム会社は工事提案が中心であり、管理会社は募集や家賃設定が中心になりますが、実際の賃貸経営ではそれらを分けて考えることはできません。
弊社では自社所有物件での実践を通じて、10年の累積収支を基準としたリノベーション判断を行っています。そのため単なる「見た目の改善」ではなく、「収益として成立するかどうか」まで踏まえた提案が可能です。
具体的には次のような点について、総合的に検討できます。
原状回復とリノベーション、どちらを選ぶべきか？
家賃アップが可能かどうか、その適正ライン
ターゲット設定と競合との差別化戦略
予算内で優先すべき工事内容
空室期間短縮による収支改善効果
10年累積収支で見た場合の投資判断
空室対策で重要なのは、見た目のきれいさではなく「空室期間が短くなる」「家賃を下げずに決まる」「長期入居につながる」「結果として収益が改善する」ことです。
弊社ではこうした要素を踏まえ、短期的な回収ではなく、長期的に利益が残るリノベーション戦略を提案しています。築年数が古いアパートの空室や収益低下でお悩みの方は、一度ご相談ください。
10．まとめ
今回は、築20年以上の物件は空室対策リノベーションが必要な理由、失敗するリノベーションの特徴、成功させる判断基準、家賃値下げや原状回復の違い、実際の成功事例についてお伝えしました。
冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築20年以上で空室が長期化している物件は、原状回復ではなく「選ばれる理由」を作るリノベーションを検討すべき。
家賃値下げは一時的な空室対策に過ぎず、長期的には家賃収入低下や価格競争を招くため慎重に判断すべき。
リノベーション成功のカギは、ターゲットを明確にし、水回りや間取り、写真映えなど借主が重視する部分へ投資すること
リノベーション工事費だけで判断せず、空室期間短縮や家賃アップ、修繕費削減を含めた10年累積収支で検討すべき。
立地や賃貸需要がある物件ならば、築年数が古くても家賃を8～10％値上げしても、空室期間を約1か月まで短縮できる可能性がある。
築20年以上の賃貸アパートで空室が長引いている場合、現状回復や家賃値下げだけでは根本的な解決にならないことがあります。
現在の賃貸市場は、内見者が希望条件に合致した複数の物件を比較した上で、総合的に判断しています。そのため、築年数が古いアパートが選ばれるには、競合物件にはない魅力を作る必要があります。
空室対策リノベーションは、古い部屋を新しくする工事ではなく、内見者に選ばれる理由を作る経営改善策です。そのため成功させるには…
ターゲット設定
差別化
家賃設定
改修範囲
に加えて短期的な投資回収ではなく、10年単位の累積収支で判断することが重要になります。家賃アップだけではなく、空室期間の短縮や長期入居、数全費などの削減まで含めた総合的な収益改善を考える必要があります。
弊社では、自社物件で実際に成果を出してきた経験をもとに、10年の累積収支を前提とした現実的な空室対策リノベーションをご提案しています。築年数が古いアパートの空室でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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