不動産投資をする際物件管理を管理会社に委託される方はとても多いと思います。毎月管理料を支払うことで煩わしい管理業務を委託することができるため、本業を持っている方でも安心して不動産投資をすることができます。
ただ物件稼働率が高くなると管理会社に支払う管理料も多くなるため貸主の中にはもったいないと考える方もいるはずです。
本投稿は賃貸管理会社の管理料相場、また管理料が安い管理会社に委託した方が「得策」なのかについてお伝えさせてもらいます。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
１．管理手数料の相場とは？
賃貸物件の管理形態は以下の2つとなります。
集金管理
サブリース
管理形態によって毎月の管理料は大きく異なります。それではそれぞれの管理料相場を見ていきましょう。
集金管理の場合
管理形態が集金管理の場合、管理料相場は3～5％となります。集金管理とは家賃回収をはじめとする物件管理全般を管理会社が行うことで、貸主は管理料を支払うことで煩わしい管理業務から解放されます。
管理料は「家賃×管理料3～5％」と設定しているケースが多いため物件稼働率が高くなると管理料負担も大きくなります。
空室部屋はは家賃が発生しないため管理料は発生しません。管理料は管理会社にとって最大の収入源なとなるため、空室が弔意化すると貸主に家賃値下げを相談し早期に管理料収入を得たいと考えています。
サブリースの場合
一方管理形態がサブリースの場合、予め空室損失分を計上しなければならないため、毎月の管理料は家賃10～20％と高額になっています。
つまり子稼働率をキープさせることができれば物件管理は集金管理にした方がメリットが大きくなりますが、近年管理料3％台に設定している管理会社が出てきたため、投資目的で考えた場合非常に悩ましくなります。
２．管理手数料に含まれる業務とは？
管理会社に管理委託するとどのような対応をしてくれるのか？代表的なものをまとめると、下記の通りとなります。
【入居に関する業務として】
入居者募集
賃貸借契約手続き、更新業務
家賃集金業務
退去手続き、立ち合い、精算業務
入居者からのクレーム業務
【建物に関する業務として】
巡回
建物や設備点検、修繕業務
リフォーム提案
【管理料には含まれないもの】
集金管理物件のみ以下2点は管理料には含まれていませんので注意が必要です。ただし貸主が対応することでコストを抑えることはできます。
①退去後の室内リフォーム
サブリースの場合契約内容によってサブリース会社が室内リフォーム費用を負担することがありますが、集金管理の場合は全額貸主負担となります。
②定期点検
エレベーター／受水槽／消防設備が設置されている場合、これら費用は貸主が負担しなければなりません。
３．管理手数料は安い会社の方がいいの？
物件稼働率が高くなれば管理料負担も大きくなるため、貸主的には管理料を抑えたいと考えるのは当たり前のことです。
ただ相場より安いところは必ずと言っていいほど「ウラ」があるのは当たり前と考えた方がいいのかもしれません。
管理料が安い管理会社に切替えたことで、管理業務クオリティーが下がってしまうリスクはあり得る話です。
それなら管理会社に物件管理クオリティーを高くするように要望した方が貸主的にもプラスになります。
４．高稼働率物件では、どのように対応したらいい？
管理会社は管理料収入がメインの売上となっているため、物件稼働率が高い状態をキープできたとしても管理料値下げは非常に難しいです。
それなら管理料に見合う仕事をしてもらうように、お願いしたほうが得策です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。リノベーションを機に家賃値上げを行い同築年の家賃相場と比べると1万円以上家賃が高くなっています。
弊社物件は大手管理会社に管理委託契約を行っており、毎月家賃5％分の管理料を支払っています。
そこで弊社代表は管理会社に対し…
優先的に客付けしてもらう
借主から修繕連絡が入った場合優先的に対応してもらう
ようにお願いしています。ギブアンドテイクではありませんが、この様な形をとれば管理会社のメンツをつぶすことはなくなるため、適切な管理をしてもらうことができます。
５．まとめ
今回は賃貸管理会社の管理料相場、また管理料が安い管理会社に委託した方が「得策」なのかについてお伝えさせてもらいました。
大手管理会社の管理料は5％が殆どですので、貸主にとっては管理料3％設定になっている管理会社の方がコストを抑えることができるため、魅力的に感じます。
ただ管理料が安い場合、他の部分が高いことも考えらます。また大手管理会社に管理委託した方が集客面においてもメリットが大きくなることを踏まえると、管理料をケチることはしないほうがいいのかもしれません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments