賃貸管理会社の手数料の相場は？
更新日：2022年10月7日
不動産投資をされている方の中には、副業として行っている方も、当然いるはずであり、大多数の方は、物件管理を不動産管理会社に委託されると思われます。
不動産管理会社に管理委託することによって、面倒な賃貸管理は「全て管理会社」が行ってくれるので、煩わしい作業から解放されますが、委託する場合には「毎月管理料」を支払うことになります。
ただ、高稼働率物件となってくると、その分管理料も高くなることから、年間の管理料を意外なほどに高くなってしまうため、投資をされている方にとっては、少しでも管理料が安いほうがいいに決まっています。
そこで今日のブログは、賃貸管理会社に管理委託した場合の「手数料相場」は、一体どのくらいなのか、また管理料が安い管理会社に委託した方が「得策」なのかについて、お伝えさせてもらいます。
▼目 次
１．管理手数料の相場とは？
不動産管理会社に「管理委託」する場合における、管理料の相場は「家賃収入の５％」が多いのが実情です。
ここでいう家賃収入とは、「家賃＋共益費＋駐車場代」のことを指すことになるので、家賃帯が高い／部屋数が多ければ、その分管理会社に支払う「管理料も高くなる」ことになります。
一方、管理料はあくまでも「現在入居している部屋」を対象としていることから、空室部屋がある場合は、家賃入金がないため「管理料は発生しません」が、ただ空室期間が長期化してしまうと、管理会社としては「想定された管理料が入ってこない」ことになるため、場合によっては「家賃の見直し」をお願いしてくることがあります。
また、管理形態が「サブリース」の場合は、空室が発生したとしても「毎月の家賃は一定」となっていることから、予め空室損失分を計上しなければならないことから、毎月の管理料は「10～20％」と高めとなっています。
つまり、同じ賃貸物件であっても「高稼働率」物件であれば、集金管理5％の管理料の方が、コスト的には抑えられることになりますが、ただ近年では「管理料が３％台」のところも出てきているため、投資家の方にとっては、非常に悩ましい問題となってしまいます。
２．管理手数料に含まれる業務とは？
管理会社に管理委託する場合、管理会社ではどのような対応をしてくれるのか？
代表的なものをまとめると、下記の通りとなります。
【入居に関する業務として】
入居者募集
賃貸借契約手続き、更新業務
家賃集金業務
退去手続き、立ち合い、精算業務
入居者からのクレーム業務
【建物に関する業務として】
巡回
建物や設備点検、修繕業務
リフォーム提案
賃貸管理業務は、多岐にわたることから、これら業務を貸主が行うとなると、手間がかかることはもちろんのこと、ノウハウがないと管理業務を遂行することが難しくなってしまいます。
さらに場合によっては、土休日や夜間帯に「設備トラブル」が発生することもありますが、管理会社に委託することによって、夜間帯でも対応してくれることから、この様に考えると、管理料相場５％は、決して無駄ではないと思われます。
【管理料には含まれない業務】
サブリース契約の場合は別となりますが、集金管理物件において、管理料には含まれない業務は、実はあります。ただし一部を貸主が行うことによって、コストを下げることも可能となります。
①退去後の室内リフォーム
前入居者の入居期間が短ければ、室内クリーニングを行えば、すぐに貸し出すことは可能となるものの、入居期間が長くなってしまうと「経年変化」が発生している可能性が高くなるため、リフォーム工事は必要となりますが、その費用は貸主負担となります。
また経年劣化によって、設備が故障した場合も、貸主が対応することになりますので、要注意です。（故意過失による破損や汚損の場合ならば、借主負担となります）
②定期点検
マンションタイプの賃貸物件では、受水槽やエレベーターが設置されていますので、定期的な検査が必要となり、これらは貸主の方で対応／費用負担をしなければなりません。
また消防法によって、年2回「消防点検」を実施しなければなりませんが、その費用も貸主が負担しなければならなくなります。
なお、これら定期点検に関しては、家賃とは別に「共益費」を設定していることから、共益費分は別途留保することによって、支払いがスムーズになります。
③賃貸借契約に関して
物件が無事に契約となった場合、仲介手数料は借主が負担することになりますが、広告料／業務委託料という名目で、貸主も管理会社に支払いをしなければならなくなります。
また、更新料が設定されている物件では、更新をする際には「更新料を支払っていただく」ことになりますが、更新料の取り分は「管理会社と折半」となることから、満額貰うことはできません。
３．管理手数料は安い会社の方がいいの？
毎月支払う「管理料」は、出来ることであれば「安い方」がいいに決まっています。
特に、高稼働率物件で家賃値下げがあまりない物件では、管理料コストだけでも、年間ものすごい金額となってしまうため、本音で言えば節約したいと考えるのが「普通」です。
ただし、仮に管理料５％から３％になったとしても、それ程費用対効果を望めることはなく、むしろ管理料を少なくしてしまうと、稼働率を高くしなければ「管理会社の儲け分」が少なくなってしまうため、家賃値下げを強く求められる可能性もあり得ます。
仮に、家賃6万円の部屋が10部屋あった場合において、稼働率を高めることができれば、管理料を安くしなくても、利益を多く残せることが可能となります。また、相場より料金が安いところは、必ずと言っていいほど「ウラ」があるのが当たり前となっている可能性が高いことから、管理料を見直す前に「物件稼働率を高める方法」を模索した方が、結果的には貸主ファーストになります。
４．高稼働率物件では、どのように対応したらいい？
高稼働率物件においては、正直管理料が高いと、管理会社にとっては「美味しい物件」となる一方で、貸主側から見ると「管理料コストが多く」なってしまうことから、費用対効果が見込めないと、損をしてしまう気持ちになってしまいます。
高稼働率を維持していることを理由に、管理委託契約更新時に「管理料の見直し」を提案しても、管理会社は「難しい」と回答してしまう可能性が高くなってしまいます。
契約上において特約などがなければ、更新せずに違う管理会社に管理委託をするのも、ひとつの手かもしれませんが、ただ管理会社を変えるとなると、借主側に負担をかけることになるため、安易に変更するのはよくありません。
管理料の値下げが難しければ、管理料に見合う仕事をしてもらうように、お願いするしか方法はありません。
例えば、退去が発生した際には「優先的に客付けをしてもらうようにお願いする」「修繕連絡が入った時には、優先的に対応してもらうようにする」などができれば、物件評価も高くなり、管理料が高いというイメージも払拭することができると思います。
一方で、管理担当者に相談やお願いをしているにも関わらず、貸主が納得できるような対応をとっていない、家賃値下げをお願いを安易に行うといった、「質の悪い物件管理」をした場合には、担当者の交代または、管理会社を変えた方がいいと思われます。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸管理料は５％台が相場となっているため、もしご自身が「物件管理ノウハウ」があれば、自主管理に切り替えるのも、ひとつの方法かもしれません。
ただ、自主管理にすると「管理業務が膨大」となってしまい、更に土休日などに修繕連絡が入ってしまうと、ご自身で業者さんを手配して対応しなければならなくなるので、とても大変です。
物件管理に関しては、やはりノウハウを持っている管理会社に委託した方が結果的には、収益性を高めることができますし、顧客満足度が低くなることはそうそうない事から、しっかりと管理してくれる会社であれば、管理料５％台は決して高くないと思われます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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