賃貸経営で成功している貸主は賃貸空室対策をしっかり行っています。
ただ今後賃貸空室率はさらに悪化することが明白となっています。そのため今までと同じ空室対策／人気設備を導入しただけでは、結果を出すことは難しくなります。
空室対策で成功するなら顧客が求めている価値と貸主が提供できる価値が一致させることが重要で、さらに差別化を図ることが求められます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、また物件自体も年数が経過しています。しかし…
顧客から支持が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを展開
差別化を図るため自然素材を用いたリノベーション
を行っていることから、2020年以降増収増益＋満室継続させることに成功しています。
本投稿は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
賃貸経営で成功するためには、顧客が求めてる価値と貸主が提供できる部屋の価値が合致することが重要になります。
両者の価値が一致させるためには、まずは物件周辺のマーケット情報をしっかりと把握することです。
１）マーケット戦略が重要なわけとは？
顧客が求めてる価値と貸主が提供できる部屋の価値が合致させることができれば仮に提供側の値段が高くても納得して購入してもらうことができます。これに成功しているのが山梨県北杜市にある「ひまわり市場」というスーパーマーケットです。
近隣スーパーと比べ同スーパーの値段は高めになっていますが、同スーパーは値段以上の商品価値を提供し顧客も納得して購入しているためロイヤルカスタマーが増加し、同スーパーの売上は毎年右肩上がりとなっています。
つまり、顧客の心をつかむことができれば提供する側の言い値であっても商品を購入してもらえることができると言えます。
２）物件周辺マーケットの調べ方とは？
仲介／管理担当者に聞く
仲介／管理担当者はエリア内の賃貸市場に精通しています。そのため最新の客付け動向、入居の決め手などネット上ではわからない情報を教えてくれます。
また現在入居している借主に関する情報は、管理担当者が把握しています。借主情報から入居者属性（年齢／家族構成／平均入居年数）がどうなっているのか、またどのような人に向けて貸し出せばいいのかある程度把握することができます。
周辺施設を把握する
部屋探しされている方は、エリア内の利便性を非常に気にしています。
都市部では徒歩圏内／地方都市では車社会のため車で5～10分圏内でどのような店があるか把握することで、どのような人に貸せ出せばいいのかある程度把握することができます。
３）これを知れば空室対策に成功する
キッチン差別化
賃貸物件の顔ともいうべきキッチンは、使い勝手はもちろんデザイン性に関しても充実させなければなりません。
クックパッドの調べでは部屋探しで多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方は多いため、空室対策で成功するにはキッチンのクオリティーを高めることは非常に重要です。
▶クックパッドが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
顧客ニーズに沿った部屋
リノベーションを検討している貸主はリノベーションを機に家賃値上げを行い、収益性を高めたいと考えているはずです。
ただ部屋探しされている方は「家賃予算を予め決めている」ため、仮にリノベーション部屋が良くても予算に合わなければ他の物件に流れてしまいます。
そこでおススメなのが、顧客ニーズに沿った部屋作りを考えることです。弊社物件では2018年にリノベーション事業を開始していますが、内見に来た一部の顧客から「部屋自体はいいが家賃予算に合わない」といった意見を頂戴しました。
そこでリノベーション個所を限定してリーズナブルな家賃にした「セカンドライン」を作ったところ、反響数を伸ばすことに成功しました。
脱・賃貸検索サイト集客
物件募集する際賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうよう仲介会社に依頼します。しかし同サイトは希望条件を入力することができるため、ひとつでも条件に合わない物件は成約候補から除外されてしまいます。
特に築年数が古い物件は検索に引っかかりにくくなるため、反響数を伸ばすことができません。
そこでおススメなのが、貸主自らSNS投稿をすることです。賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は日常生活上においてSNSを利用しています。
ハッシュタグをつけて物件投稿すると、ハッシュタグ検索した人にダイレクトに情報が流れるためより多くの方に物件周知させることができます。
４）効果が期待できない空室対策とは？
一方、効果が期待できない空室対策とは「広告料増額」「貸主自ら仲介会社営業」することです。
株式会社リクルートが発表したリリースによると、近年の賃貸物件見学数／仲介会社来店数は右肩下がりの傾向です。
理由としては内見前に希望条件に合致した部屋を絞り込みしているからですが、見学数／仲介店舗来店数が減少すれば、広告料付き物件紹介も少なくなるため、貸主が仲介営業を行っても費用対効果は正直期待できません。
そのため広告料を増額する費用があればその分を設備投資に回した方が費用対効果は高くなると弊社代表は考えています。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が古く2017年に赤字転落したため、上述のマーケティング戦略をもとに差別化リノベーションを2018年から展開しています。
3棟全20戸中14戸はリノベーション済みで、1棟をセカンドラインにして貸し出しています。その結果冒頭でお伝えした通り3年前から増収増益＋満室達成しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
昨年度（2023年）は4月まで満室状態が続き、5月に2件退去が発生しました。5月は閑散期のため客付けは非常に厳しくなりますが…
20～30代女性が気に入るカフェスタイルに特化した差別化リノベーション
キッチンは無垢材を使用した弊社物件オリジナル
和室は和モダン空間が魅力的な琉球畳を導入
物件独自サイトを使った独自集客
を展開したことで、退去後わずか数日で入居申込が入り短期間で満室達成させることに成功しました。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策と聞くと、人気設備増強のイメージが強くなりますが、弊社物件では「インターネット無料化」「宅配ボックス」は設置していませんが結果を出すことができています。
つまり空室を埋め収益性を高めるためには、部屋のクオリティーが顧客が求めている価値以上にすることでありこれができなければ、例え人気設備を増強しても空室対策は失敗してしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
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