成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
- 読了時間: 13分
賃貸経営で成功している貸主は、確実な賃貸空室対策を行っています。
しかし、今後は全国的に人口減少が進むことから、賃貸空室率はさらに悪化することが予想されています。そのため、これまで行ってきた一般的な空室対策や人気設備の導入だけでは、空室が埋まりにくくなります。
空室対策で成果を出すには、顧客が求める価値と貸主が提供できる価値を一致させることが重要で、さらに差別化を図る工夫も欠かせません。
弊社物件がある山梨県は全国平均と比べると空室率が高く、また所有物件も築年数が経過していますが…
顧客に支持されているカフェスタイルのリノベーションを展開
差別化を意識し、自然素材を用いたリノベーション
を実施したことから、2020年以降は増収増益を達成し、さらに物件稼働率は平均95％以上を堅持しています。
本投稿は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながら解説します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
賃貸経営で成功させるためには、借主が求める価値と貸主が提供する部屋の価値が一致することが非常に重要になります。
そのためには、まずは物件周辺のマーケット情報を正確に把握することが不可欠です。
１）マーケット戦略が重要なわけとは？
顧客が求める価値と貸主が提供できる部屋の価値を一致させることができれば、たとえ提供側の値段が高くても納得して購入してもらうことができます。この成功例としてあげられるのは、山梨県北杜市にある「ひまわり市場」というスーパーマーケットです。
このスーパーは近隣にある競合店と比べてやや高めの値段設定となっていますが、それ以上の商品価値を提供しており、顧客もその価値に納得して購入しています。
その結果、ロイヤルカスタマーの顧客が増加し、売上は毎年確実に成長を続けています。つまり、顧客の心をつかむことができれば、提供側の設定した価格であっても商品を購入してもらえやすくなります。
２）物件周辺マーケットの調べ方とは？
仲介／管理担当者に聞く
仲介担当者はエリア内の賃貸市場に精通しています。そのため最新の客付け動向、入居の決め手といった、ネット上では得られない有益な情報を把握しています。
また現在入居している借主に関する情報は、管理担当者が把握しています。借主情報から入居者属性（年齢／家族構成／平均入居年数）を分析し、どのような層をターゲットに物件を貸し出すべきか、ヒアリングを行うことで、ある程度把握することができます。
立地を把握する
部屋探しされている方は、エリア内の利便性を非常に重要視しています。
都市部では公共交通が整備されているため、徒歩圏内で生活を完結しやすい状況が多いのに対し、地方都市では自動車が生活に欠かせない傾向となっています。
そのため物件から5～10分圏内にどのようなお店や施設があるのか、周辺の環境を把握することによって、ターゲット層をある程度見極めることができます。
３）これを行えば空室対策に成功する
キッチン差別化
賃貸物件の魅力を語る際、外せないポイントのひとつが「キッチン」です。ただ単に使いやすいというだけではなく、デザイン性にも十分にこだわる必要があります。料理をするスペースとしてはもちろん、部屋の中心となる場所として、多くの方が重視するポイントです。
実際にクックパッドの調査によると、部屋探しで多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方は多いことが明らかになっています。
このことから、空室対策を成功させるにはキッチンのクオリティーを高めることが非常に重要な要素だと言えます。
特にファミリー向け物件では、キッチンをインテリアスタイルの中心に据えることがポイントです。美しく機能性的なキッチンは、部屋の雰囲気をより温かくするだけではなく、成約のカギを握る女性から高い評価を得る傾向があります。
キッチンを魅力ある空間にすることは、賃貸経営において欠かせない戦略と言えます。
▶クックパッドが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
▶キッチンリフォームの重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
顧客ニーズに沿った部屋
賃貸物件を探している方は、予め家賃予算を決めています。そのため、たとえリノベーションによって設備や部屋の雰囲気が素晴らしくなったとしても、予算オーバーになってしまうと、他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
リノベーションを行う物件では、よくある悩みのひとつと言えます。そこでおススメなのが、顧客ニーズに沿った柔軟な部屋作りを行うことです。
弊社物件では2018年から空き室を順次リノベーションを行っていますが、一部の内見者から「部屋自は魅力的だが家賃予算と合わない」といった声を複数いただくことがありました。
そこで一部の部屋をリノベーションする際、改修箇所を限定し、リーズナブルな家賃設定をした「セカンドライン」を作ったところ、家賃予算を重視する顧客層にもリーチすることが可能となり、反響数や成約率が格段に上昇しました。
脱・賃貸検索サイト集客
物件募集を行う際、賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが一般的です。しかし部屋探しされる方の希望条件とひとつでも合わない物件は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。
特に築年数が古い物件は新築物件と比べると、機能性や利便性が劣るため、家賃予算さえ合えば少しでも築年数が浅い物件を選択される方が多く、反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのが、貸主自らSNSに物件情報を投稿をすることです。賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は情報収集の際、Google検索の他にSNSでも情報検索しています。
SNSに物件情報を投稿する際、ハッシュタグを戦略的に活用することで、そのハッシュタグで検索した方に直接情報が届くため、より多くの潜在顧客に物件情報をリーチすることが可能になります。
この点は賃貸検索サイトとは異なる、SNSの大きな強みと言えます。
初期費用の見直し
株式会社ウチコミが「ウチコミ！入居希望者582人」を対象に実施たアンケート調査の結果、回答者の93％が「複数のサイトや不動産会社を比較して、初期費用が安い物件を探している」ことがわかりました。
この調査結果から、内見者の多くは初期費用が高いと感じていることが伺えます。
多くの貸主は募集条件について管理会社に一任しているケースが多く、条件変更などを行っていない可能性が考えられます。もし一定の内見数があるのに成約率が低い場合、初期費用の見直しを検討することで、入居促進につながる可能性が高まります。
初期費用の相場は家賃4ヵ月～6か月と言われていますが、敷金や礼金の撤廃、フリーレントの導入は貸主の裁量で対応できる項目です。これを実施することで、初期費用の軽減がができるため、クロージングに入った際、仲介担当者が決めやすくなります。
宅配ボックスを設置する
ネット通販の普及に伴い、宅配便の取り扱い件数は、年々増加傾向になっています。一方で、宅配物は指定がない限り対面での受け渡しが基本となるため、受け取るタイミングが合わなければ再配達となります。
また近年では、配達員を装った強盗などの犯罪も多発しており、この点も問題となっています。
この問題の解決策として、注目されているのが宅配ボックスです。宅配ボックスを設置すれば、置き配が可能となり再配達が減り、さらに防犯リスクの軽減にもつながります。そのため最近では賃貸物件において配ボックスの需要が高まっています。
しかし賃貸アパートとマンションの設置率は僅か30％台で、新築物件では導入が進んでいるものの、築年数が古い物件では設置されていないケースが多いのが現状です。
宅配ボックスのサイズにもよりますが、1台あたり20万円～50万円となり、決して安いとは言えません。しかし賃貸物件における宅配ボックスの需要の高さを考慮すると、導入することで競争力が高まるため、家賃を数千値上げしても客付けしやすくなり、結果として費用対効果を実感できるはずです。
４）効果が期待できない空室対策とは？
広告料の増額と仲介会社訪問営業
少ない費用で効果が期待できる空室対策として、広告料を増やしたり、貸主自ら客付けに強い仲介会社に訪問営業する方法があります。
これらは客付けに役立つとされ、一部の貸主は対応していますが、結論として、昔と比べるとその効果を実感することは難しくなってきているのが現状です。
株式会社リクルートが発表したリリースによると、近年の賃貸物件の内見件数や仲介会社来店数は減少傾向にあることが明らかになっています。
その主な理由としては、内見前に希望条件に合致した部屋を絞り込みをしているからですが、内見数や来店数が減少すれば、広告料付きの物件紹介も少なくなります。
その結果、顧客の希望と広告料付き物件の条件が一致しない限り、早期成約を実現するのは難しくなります。
さらに築年数が古い物件は、家賃帯を抑えたい方以外は好んで入居することはありません。このため、適切なリフォームやリノベーションを施さない限り、貸主が積極的に仲介会社に訪問営業を行ったとしても、優先的に紹介されることはほとんどないと言っても過言ではありません。
家賃の値下げ
一定期間募集しても空室が埋まらない場合、管理会社は家賃の設定に問題があると考え、貸主に家賃の値下げを提案することがあります。
その理由は、「賃料を下げることで、賃貸検索サイトの検索に該当しやすくなり、反響数が増え成約率が高まる」からです。
しかし築20年以上の物件で、原状回復しか行っていない物件では、客付けできたとしても根本的な解決には至っていないため、効果が期待できない空室対策となってしまいます。
適正家賃以下で募集すると、属性が悪い借主が入居しやすくなり、特に家賃滞納や騒音問題などのトラブルが発生しやすく、物件全体の印象を低下させてしまいます。
募集物件がこのような状況に陥ると、仲介担当者も「決め手物件」として認識してもらえなくなるため、結果的に空室期間がさらに長引き、家賃の値下げ連鎖が続く「負のスパイラル」になってしまいます。
▶お金を出さない空室対策の問題点については、過去記事をご覧下さい。
募集条件の見直し
募集条件を見直すことで、賃貸検索サイトの反響を増やすことが期待できます。その中でも貸主が対応しやすい条件のひとつとして、ペットの飼育不可から認めることです。
賃貸物件においてペット飼育を希望する需要は一定数いると考えられますが、LIFULL HOME'Sの調査によると、「ペット可」物件の割合は全体の約2割以下にとどまり、さらにペット可能物件は不可物件と比べ、17日早く部屋が埋まることが明らかになっています。
需要と供給のミスマッチが発生している原因として、退去時に借主が負担する原状回復費用が高くなることや、ペットの鳴き声などによる騒音トラブルを避けたい貸主が一定数いることが挙げられます。
ただ実際のところ、ペット可能物件にしても、物件自体のクオリティーが低ければ成約につなげるのは難しいが現状です。
例えば弊社物件がある山梨県甲府市にある築31年のファミリー向け物件では、ペット飼育可能として募集していますが、築20年以上経過しているのに原状回復程度のリフォームしかしていません。
2025年8月下旬から募集を開始しているものの、2025年11月9日時点でもまだ部屋が埋まっていません。このことから募集条件を緩和しても、物件自体のクオリティーが低ければ、客付けが難しくなること理解できます。
５）弊社空室対策事例
弊社物件は築年数が経過しているものの、これまでリフォームに注力してきたため、2016年までは安定した家賃収入を確保していました。しかし翌年の繁忙期に客付けで大きな失敗を経験し、これを転機として上述のマーケティング戦略をもとに、差別化リノベーションを2018年から展開しています。
リノベーションの内容としては、収益を高めることを目的としたフルリノベーションと、一部部だけリノベーションして費用を抑えた分、リーズナブルな家賃で提供するセカンドラインの2つの形態を用意しています。
2025年10月末時点で、3棟全20戸中15戸リノベーション済みで、リノベーションを推進した結果、冒頭でもお伝えした通り2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
ここで弊社の空室対策の具体例として、2023年度の取り組みをご紹介します。
同年4月まで満室状態が続きましたが、5月に2件退去が発生しました。この時期は通常閑散期となり、客付けが非常に厳しくなりますが、以下の空室対策リノベーションを行いました。
キッチンは無垢材を使用したオリジナル仕様にリニューアル
需要が少ないDKの間取りはLDKに変更することで、居住性を高める
和室には琉球畳を採用し、魅力的な和モダン空間を提供
独自の物件専用ウェブサイトを活用した集客強化
これらの施策が功を奏し、退去からわずか数日で入居申込が入り、短期間で再び満室にすることに成功しました。
▶３DKから２LDKに間取り変更を伴うリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社空室対策の詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策といえば、一般的には人気設備を充実させるというイメージが強いかもしれません。
しかし弊社物件では、全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している人気設備ランキングで、常に上位にランクインしている「インターネット無料物件」ではないのですが、差別化リノベーションを積極的に推進したことにより、現在では安定した物件稼働率、家賃収入を実現しています。
このことから空室対策で成功させるためには、単純に人気設備を充実させたり広告料を増額するのではなく、物件自体のクオリティーを高めた方が成果的と言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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