成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
- 読了時間: 9分
賃貸経営で成功している貸主は、確実な賃貸空室対策を行っています。
しかし、今後は全国的に人口減少が進むことから、賃貸空室率はさらに悪化することが予想されています。そのため、これまで行ってきた一般的な空室対策や人気設備の導入だけでは、十分なで以下を挙げることが難しくなります。
空室対策で成果を出すには、顧客が求める価値と貸主が提供できる価値を一致させることが重要で、さらに差別化を図る工夫も欠かせません。
弊社物件がある山梨県は全国平均と比べると空室率が高く、また所有物件も築年数が経過していますが…
顧客に支持されているカフェスタイルのリノベーションを展開
差別化を意識し、自然素材を用いらリノベーション
を実施したことから、2020年以降は増収増益を達成し、さらに物件稼働率は平均95％以上を堅持しています。
本投稿は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
賃貸経営で成功させるためには、借主が求める価値と貸主が提供する部屋の価値が一致することが非常に重要になります。
そのためには、まずは物件周辺のマーケット情報を正確に把握することが不可欠です。
１）マーケット戦略が重要なわけとは？
顧客が求める価値と貸主が提供できる部屋の価値を一致させることができれば、たとえ提供側の値段が高くても納得して購入してもらうことができます。これ成功例としてあげられるのは、山梨県北杜市にある「ひまわり市場」というスーパーマーケットです。
このスーパーは近隣にある競合店と比べてやや高めの値段設定となっていますが、それ以上の商品価値を提供しており、顧客もその価値に納得して購入しています。
その結果、ロイヤルカスタマーの顧客が増加し、売上は毎年確実に成長を続けています。つまり、顧客の心をつかむことができれば、提供側の設定した価格であっても商品を購入してもらえると言えます。
２）物件周辺マーケットの調べ方とは？
仲介／管理担当者に聞く
仲介担当者はエリア内の賃貸市場に精通しています。そのため最新の客付け動向、入居の決め手といった、ネット上では得られない有益な情報を把握しています。
また現在入居している借主に関する情報は、管理担当者が把握しています。借主情報から入居者属性（年齢／家族構成／平均入居年数）を分析し、どのような層をターゲットに物件を貸し出すべきか、ヒアリングを行うことで、ある程度把握することができます。
周辺施設を把握する
部屋探しされている方は、エリア内の利便性を非常に重要視しています。
都市部では公共交通が整備されているため、徒歩圏内で生活を完結しやすい状況が多いのに対し、地方都市では自動車が生活に欠かせない傾向となっています。
そのため物件から5～10分圏内にどのようなお店や施設があるのかを把握することによって、ターゲット層をある程度見極めることができます。
３）これを行えば空室対策に成功する
キッチン差別化
賃貸物件の魅力を語る際、外せないポイントのひとつが「キッチン」です。ただ単に使いやすいというだけではなく、デザイン性にも十分にこだわる必要があります。料理をするスペースとしてはもちろん、部屋の中心となる場所として、多くの方が重視するポイントです。
実際にクックパッドの調査によると、部屋探しで多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方は多いことが明らかになっています。
このことから、空室対策を成功させるにはキッチンのクオリティーを高めることが非常に重要な要素だと言えます。
特にファミリー向け物件では、キッチンをインテリアスタイルの中心に据えることがポイントです。美しく機能性的なキッチンは、部屋の雰囲気をより温かくするだけではなく、成約のカギを握る女性から高い評価を得る傾向があります。
キッチンを魅力ある空間にすることは、賃貸経営において欠かせない戦略と言えます。
▶クックパッドが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
顧客ニーズに沿った部屋
賃貸物件を探している方は、予め家賃予算を決めています。そのため、たとえリノベーションによって設備や部屋の雰囲気が素晴らしくなったとしても、予算オーバーになってしまうと、他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
そこでおススメなのが、顧客ニーズに沿った柔軟な部屋作りを行うことです。
弊社物件では2018年から空き室を順次リノベーションを行っていますが、一部の内見者から「部屋自は魅力的だが家賃予算と合わない」といった声を複数いただくことがありました。
そこで一部の部屋をリノベーションする際、改修箇所を限定し、リーズナブルな家賃設定をした「セカンドライン」を作ったところ、家賃予算を重視する顧客層にもリーチすることが可能となり、反響数や成約率が格段に向上しました。
脱・賃貸検索サイト集客
物件募集を行う際、賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが一般的です。しかし部屋探しされる方の希望条件とひとつでも合わない物件は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。
特に築年数が古い物件は新築物件と比べると、機能性や利便性が劣るため、家賃予算さえ合えば少しでも築年数が浅い物件を選択される方が多く、反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのが、貸主自らSNSに物件情報を投稿をすることです。賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は情報収集の際、Google検索の他にSNSでも情報検索しています。
SNSに物件情報を投稿する際、ハッシュタグを戦略的に活用することで、そのハッシュタグで検索した方に直接情報が届くため、より多くの潜在顧客に物件情報をリーチすることが可能になります。
この点は賃貸検索サイトとは異なる、SNSの大きな強みと言えます。
４）効果が期待できない空室対策とは？
一方で、効果が期待できない空室対策として挙げられるのは、「広告料の増額」と「貸主自ら仲介会社に訪問営業を行う」ことです。この2つは、一般的に空室対策としては有効と言われていますが、なぜそれほど効果が発揮しないのでしょうか？
株式会社リクルートが発表したリリースによると、近年の賃貸物件の内見件数や仲介会社来店数は減少傾向にあることが明らかになっています。
その主な理由としては、内見前に希望条件に合致した部屋を絞り込みをしているからですが、内見数や来店数が減少すれば、広告料付きの物件紹介も少なくなります。
その結果、顧客の希望と広告料付き物件の条件が一致しない限り、早期成約を実現するのは難しくなります。
さらに築年数が古い物件は、家賃帯を抑えたい方以外は好んで入居することはありません。このため、適切なリフォームやリノベーションを施さない限り、貸主が積極的に仲介会社に訪問営業を行ったとしても、優先的に紹介されることはほとんどないと言っても過言ではありません。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が経過しているものの、リフォームに注力してきたため、2016年までは安定した家賃収入を維持していました。しかし翌年の繁忙期に客付けで大きな失敗を経験し、これを転機として上述のマーケティング戦略をもとに、差別化リノベーションを2018年から展開しています。
2025年9月末時点で、3棟全20戸中15戸リノベーション済みで、うち1棟はセカンドラインとして貸し出しています。リノベーションを推進した結果、冒頭でもお伝えした通り2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
2023年度においては、4月まで満室状態が続きましたが、5月に2件退去が発生しました。通常、5月は閑散期であり客付けが非常に難しい時期ですが…
キッチンは無垢材を使用したオリジナル仕様にリニューアル
和室には琉球畳を採用し、魅力的な和モダン空間を提供
独自の物件専用ウェブサイトを活用した集客
を展開したことで、退去後わずか数日で入居申込が入り、短期間で再び満室にさせることに成功しました。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策といえば、一般的には人気設備を充実させるというイメージが強いかもしれません。
しかし弊社物件では、全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している人気設備ランキングで、常に上位にランクインしている「インターネット無料物件」ではないのですが、差別化リノベーションを積極的に推進したことにより、現在では安定した物件稼働率、家賃収入を実現しています。
このことから空室対策で成功させるためには、単純に人気設備を充実させたり広告料を増額するのではなく、物件自体のクオリティーを高めた方が成果的と言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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