成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
賃貸経営で成功している貸主は賃貸空室対策をしっかりとされています。
ただ時代の流れによって今までのような人気設備を導入しただけでは、結果を出すことは難しくなっています。理由は簡単で、同じような対策は競合他社も考えているからです。
空室対策で成功するなら顧客に提供する価値と貸主が提供できる価値が一致したものでなければならず、また差別化を図ることが求められます。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、また物件自体も年数が経過しています。しかし…
本執筆時の2023年9月25日現在満室状態を継続中
2020年以降増収増益達成、9月現在まで家賃収入昨年対比103％達成
しています。
本投稿は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．成功事例から学ぶ！賃貸空室対策
賃貸経営で成功するためには、顧客が求めてる価値と貸主が提供できる部屋の価値が合致することが重要になります。
両者の価値が一致させるためには、まずは物件周辺のマーケット情報をしっかりと把握することです。
１）マーケット戦略が重要なわけとは？
賃貸経営で成功するためには、顧客が求めてる価値と貸主が提供できる部屋の価値が合致することが重要になります。
両者の価値が合致することができれば、仮に提供する側の値段が高くても納得して購入してもらうことができます。これに成功しているのが弊社物件がある山梨県北杜市にある「ひまわり市場」というスーパーマーケットです。
成功している秘訣は、顧客が求めている価値（商品）が値段以上になっているからです。近隣スーパーと比べると値段は割高となっていますが、顧客が値段以上に良い商品と認識しているため連日多くの方が来店され、売り上げは毎年右肩上がりとなっています。
つまり、顧客の心をつかむことができれば提供する側の言い値であっても商品を購入してもらうことはできます。
２）物件周辺マーケットの調べ方とは？
仲介／管理担当者に聞く
仲介／管理担当者はエリア内の賃貸市場に精通しています。そのため最新の客付け動向、部屋の決め手となどネット上ではわからない情報を教えてくれます。
また現在入居している借主に関する情報は、管理担当者が把握しています。借主情報から入居者属性（年齢／家族構成／平均入居年数）がどうなっているのか、またどのような人に向けて貸し出せばいいのかある程度把握することができます。
周辺施設を把握する
部屋探しされている方は、エリア内の利便性を非常に気にしています。
都市部では徒歩圏内／地方都市では車社会となっているため車で5～10分圏内でどのような店があるか把握することで、どのような人に貸せ出せばいいのかある程度把握することができます。
３）これを知れば空室対策に成功する
キッチン差別化
賃貸物件の顔ともいうべきキッチンは、使い勝手はもちろんデザイン性に関しても充実させなければなりません。
クックパッドの調べでは部屋探しで多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方は多いため、空室対策で成功するにはキッチンのクオリティーを高めることは非常に重要です。
▶クックパッドが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
クックパッド、理想のキッチンが見つかる不動産情報サイト「たのしいキッチン不動産」を開始
顧客ニーズに沿った部屋
築年数が古い物件ではリノベーションを機に家賃値上げを行い、収益性を高めたいと考えているはずです。ただ部屋探しされている方は「家賃予算を決めている」ため、仮にリノベーション部屋が良くても予算に合わなければ他の物件に流れてしまいます。
そこでおススメなのが、顧客ニーズに沿った部屋作りを考えることです。弊社物件では2018年にリノベーション事業を開始していますが、内見に来た一部の顧客から「部屋自体はいいが家賃予算に合わない」といった意見を頂戴しました。
そこでリノベーション個所を限定してリーズナブルな家賃にした「セカンドライン」を作ったところ、反響数を伸ばすことに成功しました。
脱・賃貸検索サイト集客
物件募集する際仲介会社にお願いして、賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらいます。しかし同サイトは希望条件を入力することができるため、ひとつでも条件に合わない物件は成約候補から除外されてしまいます。
特に築年数が古い物件は同サイトの影響をダイレクトに受けてしまうため、反響数を伸ばすことができません。
そこでおススメなのが、貸主自らSNS投稿をすることです。賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は日常生活上においてSNSを利用しています。
ハッシュタグをつけて物件投稿すると、ハッシュタグ検索した人にダイレクトに情報が流れるためより多くの方に物件周知させることができます。
４）効果が期待できない空室対策とは？
一方、効果が期待できない空室対策とは「広告料増額」「貸主自ら仲介会社営業」することです。両者は空室対策をする上で最も重要と言われていますがどうして効果が期待できないのか？
理由は物件見学数／仲介店舗来店数が減少しているからです。
株式会社リクルートが発表したリリースによると、近年の賃貸物件見学数／仲介会社来店数は右肩下がりの傾向です。
理由としては事前に賃貸検索サイトなどで内見希望物件のを決める人が多いものと推測できますが、物件見学数／仲介店舗来店数が少なければ、広告料増額物件の紹介がしにくくなります。
そのため広告料を増額する費用があればその分を設備投資に回した方が費用対効果は高くなると弊社代表は考えています。
５）弊社事例
弊社物件は築年数が古い／2017年に赤字転落したため、上述のマーケティング戦略をもとに差別化リノベーションを展開しています。
3棟全20戸中14戸はリノベーション済みで、1棟をセカンドラインにして貸し出しています。その結果冒頭でお伝えした通り3年前から増収増益＋満室達成しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２．まとめ
今回は成功事例から学ぶ！賃貸空室対策として、弊社物件事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策と聞くと、人気設備増強のイメージが強くなりますが、弊社物件では「インターネット無料化」「宅配ボックス」と一体人気設備は設置していないにもかかわらず結果を出すことができています。
つまり空室を埋め収益性を高めるためには、部屋のクオリティーが顧客が求めている価値以上にすることでありこれができなければ、例え人気設備を増強しても安定した賃貸経営を行うことは難しいと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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