賃貸経営を成功に導く！リノベーションによる空室対策の方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 23 時間前
- 読了時間: 9分
近年の賃貸業界においては、部屋探しの価値観はますます多様化しています。
このため築年数が経過していたとしても空室対策の一環として、リノベーションを施すことにより、現代のライフスタイルに合った住空間を提供できるため、家賃値上げによる収益性の増加や入居率の向上といった効果が期待できます。
本投稿はリノベーションを活用して空室問題を解決し、賃貸経営をより成功へと導く具体的な方法をご紹介します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸経営におけるリノベーションの重要性
一般的に築年数が経過してくると、空室が目立ち始め家賃を下げざるを得ない状況に直面することが多くなります。
これは築年数が古い物件を所有する多くの貸主が抱える共通の悩みと言えます。実際、オーナーズスタイルが行ったアンケート調査によれば、回答した1,000人の貸主の半数以上が「空室」と「家賃下落」を現在の悩みや将来への不安として挙げていることが明らかになりました。
空室率の上昇と家賃の下落が発生する最大の要因は、築年数が進むにつれて物件価値が低下するからです。しかし現代のライフスタイルに合った住空間へと生まれ変わらせるリノベーションを行うことで、従前と比べ利便性や快適性が向上し、新築以上の価値を持たせることができます。
その結果、リノベーションを機に家賃相場より高い設定で募集しても、新築物件よりもリーズナブルなため部屋探しの際、魅力的な選択肢となり早期成約が期待できます。
またリノベーションを実施することにより、価値の目減りを抑えることができるため、契約更新時借主からの家賃値下げ要求が起こりにくくなり、家賃を維持しやすくなります。また物件管理を適切に行えば、長期入居に繋がる可能性も高まります。
さらにライフスタイルに合い家賃がリーズナブルなリノベーション物件は、物件を紹介する仲介会社にとっても客付けしやすくなるため、積極的に紹介されやすくなります。
つまり古くなったリノベーションを行うことにより、貸主、借主、そして仲介会社が満足できる三方ヨシの関係を築くことができ、安定した家賃収入が得られやすくなります。
２．賃貸リノベーションの準備と流れ
リノベーションを成功させるには「事前の準備」が非常に重要になってきます。
リノベーションで貸主が何を求めているかによって、改修内容は大きく異ります。リノベーションには収益性を最大化することを目的としたフルリノベーションと、改修箇所を限定的にし家賃維持で募集を行う部分リノベーションの2つのタイプがあります。
リノベーションを行う際には、その目的を明確にすることが不可欠です。リノベーションを行うことで、家賃値上げはできるものの、最大でも新築物件の8割程度までしか引き上げることができません。
そのため、施工費と家賃収入バランスを慎重に検討する必要があります。一般的には、リノベーション費用は家賃3年度分が理想的と言われています。その期間内で費用を回収できるかどうか、さらにどれくらいの利益を得られるか、緻密にシミュレーションすることが重要です。
貸主がリノベーションを検討する際、どのリノベーション会社に依頼すべきか迷うこともあるかもしれません。リノベーション会社を選ぶ際のポイントとしては、以下の点を参考にすることをおススメします。
成約ターゲットに訴求できるインテリアデザインを提案できるか？
リノベーション後の家賃値上げ、成約期間短縮といった具体的な実績があるか？
限られた予算の中でも高い費用対効果を発揮する提案が可能か？
リノベーション資金が足りない場合、適切な解決策をわかりやすく説明してくれるか？
これらのポイントを考慮して会社を選ぶことで、満足できる結果を得られるはずです。なお、管理会社にリノベーションを依頼することも可能でるものの、工事費用に中間マージンが上乗せされるため、割高になる点は注意が必要です。
リノベーション会社からの提案に納得したら、契約となります。契約形式はリノベーション会社によって異なりますが、書面か電子のいずれかとなります。
なお小規模なリノベーション会社では、契約書を省略する場合があります。契約書を交わさないまま工事を発注すると、施工側の責任による工事遅延が発生した際、遅延損害金を請求することが難しくなる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、リノベーションを依頼する際には、必ず契約書を作成してもらうようお願いすることが重要です。
また支払い方法に関しては、基本的に工事完了後一括で支払うことになりますが、リノベーション会社によっては分割支払いに対応してくれる場合もあります。
３．空室対策リノベーションの成功事例
賃貸リノベーションの成功事例を参考にすることにより、空室対策やリノベーションの方向性を具体化することができます。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が約25％と高水準にあるため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。
物件の間取りは２LDKが中心で、入居者層としては20～30代のカップルや新婚夫婦、子供が2人までの家族が多いことが特徴です。
一般的にファミリー向け物件では、女性が部屋探しの主導権を握ることが多く、同年代女性は「落ち着いた雰囲気の中で暮らしたい」方が多いことから、リノベーションを機にカフェスタイルに特化したインテリアデザインにしています。
白を基調としたシンプルなデザインは、室内全体が温かみが感じられ、またどんな家具とも調和しやすい点が大きな魅力となっています。
リノベーションで安定した家賃収入を得るには、競合物件との明確な差別化が不可欠です。そのため弊社物件では、無垢材を使用したオリジナルのカフェスタイルキッチンを全室導入し、上級グレードの部屋には、造作洗面台や自然素材の漆喰を取り入れています。
競合物件が模倣できないオリジナルのリノベーションを展開することにより、リノベーション価値を最大限高められ、結果的に価値の目減りを抑えながら修繕コストを軽減させることに成功しています。
その結果、再募集時に家賃を上げることも可能となり、実際に2,000円～5,000円程度の家賃アップを実現しています。
リノベーションを行った結果、従前と比べ成約期間を大幅に短縮させることに成功し、2020年以降は入居率や年間家賃収入は右肩上がりとなっています。
リノベーション費用は部屋によって異なりますが、平均で200万円～250万円程度です。リノベーション費用が大きくなると、新たな借り入れを避けるために自己資金を活用するケースが増えます。
しかし自己資金を活用しすぎてしまうと、万が一高額な緊急修繕が発生してしまうと、資金ショートに陥る危険性が高まります。
この点を踏まえ弊社では、リノベーションを行う際あえてメインバンクよりリノベーション資金を借入ています。毎回公的融資制度（保証協会付き融資に分類される）を利用しており…
返済期間は7年で固定金利
金利は2.2％でありながら、1.2％の利子補給付きなので、実質金利は1.0％
という非常に有利な条件で資金調達を行うことで、手元資金を十分確保しつつも計画的にリノベーションを行うことができています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーション効果をより高めるには？
空室対策の一環としてリノベーションを行うことにより、競合する同築年物件との差別化、また資産価値の向上により早期成約が期待できます。
このリノベーション効果をさらに最大化させる手段として、備付エアコンの交換と宅配ボックスを設置が効果的となります。
基本的に備付エアコンは経年劣化などで故障しない限り、貸主には交換義務が発生しません。しかし昨今のインフレの影響もあり、借主はランニングコストを抑えたいと考えています。
そのため製造年が古いエアコンが設置されている場合、リノベーションを機に最新エアコンに交換することで、「電気代が抑えられる」「年間を通じて快適に暮らせられる」と、顧客満足度の向上が期待できます。
これにより長期入居の促進に繋げることが期待できます。
またネット通販の拡大を受け、賃貸業界においても宅配ボックスの需要は高まりつつあります。LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、部屋探しされる方の約6割は、賃貸検索サイトを利用する際、宅配ボックスを必須条件に挙げていることが明らかになっています。
しかし築年数が古い物件ほど、宅配ボックスが設置されていない傾向が強くなっています。このタイミングで導入することで、検索の際より有利になり反響数の増加に繋がり、早期成約が見込めるようになります。
またリノベーション物件に入居された方や退去された方に、アンケート調査を行うことで、顧客満足度や改善すべき点を明確に把握できます。こうした顧客データをリノベーションで活かすことにより、さらに魅力的な物件を提供することが可能になります。
５．まとめ
今回はリノベーションを活用して空室問題を解決し、賃貸経営をより成功へと導く具体的な方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古くなった物件の空室対策として、リノベーションを行うことは、費用対効果の観点からも非常に有効な手段と言えます。
ただし今後リノベーションを施す物件は増加することが予想されます。
賃貸経営を成功へと導くためには、競合物件との明確な差別化が重要なポイントになります。この点を理解していないままリノベーションをしてしまうと、同質化となり集客で苦しむことになるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント