【誰も教えてくれない】賃貸リノベーションで確実に成果を上げるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
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築年数が経過した古いアパートをリノベーションすることにより、従前と比べて資産価値を大幅に向上させることができるため、空室期間の短縮や家賃値上げがしやすくなり、物件の収益性を改善させることが期待されます。
リノベーションは大規模な改修となるため、多額の費用が発生します。賃貸経営を行う貸主の多くは既に多額のアパートローンを抱えていることもあり、「返済負担をこれ以上増やしたくない」理由から、自己資金で対応する方もいます。
結論から言えば、賃貸リノベーションで確実に成果を上げたいのであれば、たとえ自己資金があったとしても金融機関から事業系融資を活用した方が、多くのメリットを得ることができます。
本投稿は、賃貸リノベーションで確実に成果を出すために、事業系融資を活用すべき理由について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．事業系融資を活用すべき理由
手元資金を厚くすることができる
賃貸リノベーションを行う際、仮に自己資金があったとしても事業系融資を活用すべき最大の理由は、賃貸経営を安定させるために、手元資金を厚く確保しておくことが非常に重要だからです。
例えば現在1棟10戸の物件を所有し、借主の退去に合わせて順次リノベーションを進めようとします。1室あたりのリノベーション費用が200万円とすると、総額で2,000万円になります。
この費用を全額自己資金で対応すれば、返済の負担はかかりません。しかし、築年数が経過した物件では、突発的な緊急修繕が発生することがあり、場合によっては修繕費用が高額になることも考えられます。
その時「手元資金」が不足してしまったら…資金ショートしてしまう恐れが出てきます。
一方、リノベーション資金を毎回融資で対応し客付けで成功すれば、返済額を差し引いた金額がそのまま手元資金として確保できます。
これにより予想外の高額な修繕費用が発生した場合でも、柔軟な対応ができるため、賃貸経営の安定性を保ちやすくなります。また手元資金を厚くすることにより、金融機関からの評価が高くなるばかりか、その資金を投資信託などで活用することにより、資金の増加を図ることが可能になります。
利息が損金計上できる
リノベーションを行うことで家賃値上げがしやすくなるため、従前と比べプラスの利益が発生することになります。
リノベーション資金を借入で対応することにより、利息分は損金として計上できるため、節税対策に繋がります。リノベーションは単なる修繕ではなく、収益力と節税効果を併せ持つ施策と言えます。
２．リノベーション融資の返済がきつくなったらどうする？
リノベーション資金を金融機関から融資してもらうことで、手元資金が減少するリスクは避けられますが、築年数が古くなると建物の減価償却費が減少し、いわゆるデッドクロスの状態に陥りやすくなります。
デッドクロスがアパートローン完済前に発生すると、帳簿上の利益が上昇し税負担が増大する可能性があります。場合によっては手元資金が枯渇してしまう恐れもあり得ます。
対処方法としては、複数のリノベーション融資を一本化できないか、金融機関に相談してみることをおススメします。リノベーションによって賃貸経営が改善されていれば、前向きに検討してもらえる可能性が高いです。
融資を一本化すると、月々の返済額を減らすことができるため、手元資金に余裕を持たせることができ、税金が高くなっても自己資金で対応することが可能になります。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーションで確実に成果を出すために、事業系融資を活用すべき理由について、お伝えしました。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを行い、全額借入で対応しています。
昨年アパートローン完済前にデッドクロスに入ったため、手元資金だけでは所得税の支払いが厳しくなる可能性がありました。
このことについては事前にメインバンクの支店長と融資担当者に相談していました。幸いにも4期連続で増収増益を達成した実績があったため、支店長から複数あったリノベーション融資と大型融資5本をそれぞれ一本化する提案を受けました。
その結果、毎月のキャッシュフローが大幅に改善され、手元資金に余裕を持つことができる状態になりました。
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