地方都市でも賃貸経営を成功させるためには？
更新日：4月5日
賃貸経営は入居をしてもらわなければ商売が成立しません。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続き、2040年になると現役人口（20～64才）が2025年と比べて約1,000万人も減少してしまうことが予測されています。
現役人口の数が減少してしまうと、当然ながら賃貸物件に入居する方も減ってしまうことになるため、特に地方都市に賃貸物件を所有している貸主にとっては、賃貸経営そのものが成立することができない恐れが出てきてしまいます。
このような話をすると必ず「それならサブリース契約で経営すればいい」と安易に考える貸主がいます。
サブリース契約は確かに空室が何室発生しても、毎月一定の家賃収入を得られますが
募集部屋と家賃相場に乖離が発生
物件稼働率が低下
してしまうと、借地借家法32条1項を持ち出し、家賃減額請求を起こされてしまいます。
サブリース契約の場合、貸主の権限が大幅に少なくなってしまいますが、集金管理物件であれば、地方都市であっても賃貸経営を成功させることは十分可能です。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件を所有し、さらに築年数は今年で30年目の和室がいまだにあるファミリー物件となっていますが、本執筆時の2023年2月7日現在「全室満室」「2022年度の家賃収入は過去最高を更新」することができています。
本投稿は地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのか、弊社が行った事例を交えてお伝えいたします。
▼目 次
１．管理会社との連携を密にする
２．家賃下落リスク対応
３．家賃滞納リスク
４．まとめ
１．管理会社との連携を密にする
地方都市においては賃貸空室率が深刻な問題となっております。
因みに弊社物件がある山梨県甲府市の空室率は約30％と言われています。
空室率が悪化していることは、需要より供給の方が上回っていることを意味するため、完全に借り手市場となっています。
借り手側が有利になってしまうと、些細な失敗が退去のきっかけを作ってしまい、また物件評判が口コミで広がってしまう恐れがあることから、地方都市で賃貸経営を成功させるためには、まずは管理会社との連携を強化すべきです。
特に借主から管理会社に設備不良連絡が入り、経年劣化が原因と思われるものに関して管理会社ではリスク回避のために設備交換を貸主に提案してきます。その際に快く許可するかダメ出しをするかで、客付けにも影響を与えてしまいます。
因みに弊社物件では、経年劣化による設備不良連絡が入った際、交換費用が10万円以下であれば貸主決裁不要としているため、スピーディーな対応をすることができます。
２．家賃下落リスク対応
賃貸物件の家賃下落率は一般的に年換算で１％程度と言われています。
理由としては築年数の経過と共に物件資産価値が低下するからです。
築年数が20年を超えてくると、家賃相場の下落率が一気に大きくなり、相場通りの集客をしてしまうと損益分岐点が高くなってしまう懸念がありキャッシュフローが低下してしまう恐れが出てきてしまいます。
但し上記は何も対策を講じない場合のみであり、資産価値を高める対策を行えば、家賃値上げは十分可能となるため収益性を伸ばすことは期待できます。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年から空き部屋を随時リノベーションを展開しています。競合他社との完全差別化を図ったカフェスタイルリノベーションは、女性のお客様から高い評価を頂き、内見当時に入居申込をされる方も多いです。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
▶弊社が行った空室対策はメディアにも多数掲載されています。詳細はこちらをご覧下さい。
築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
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３．家賃滞納リスク
賃貸管理上の最大のリスクと言えばやはり家賃滞納です。
家賃滞納が発生してしまうと、回収が困難になる可能性があり、更に回収をすべく訴訟したとしても連帯保証人が自己破産してしまえば、事実上回収することはできなくなってしまいます。
そこで近年では大多数の物件で契約時に家賃保証会社を利用しています。
家賃保証会社を利用することで
信用情報を確認できる保証会社の場合は、過去の履歴を確認できる
万一借主が夜逃／家賃滞納しても、保証会社が代位弁済してくれる
万一強制退去をする場合でも、訴訟費用は全額保証会社負担
となることから、万一滞納が発生しても貸主側のリスクはなくなります。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき
４．まとめ
今回は地方都市で賃貸経営を成功させる対策について、弊社事例を交えながらお伝えしてきました。
弊社物件がおかげ様をもちまして満室経営を継続することができている背景には、競合他社との徹底的な差別化戦略が当たったと考えています。募集部屋のクオリティー強化はもちろんですが、物件管理の質も高めることで顧客満足度が高くなり、入居促進や長期入居を実現できていると考えています。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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