賃貸市場は人口減少と物件供給数過多の影響により、特に築年数が古い物件は物件資産価値を高めるリノベーションを行わない限り、今後の大空室時代を生き残ることは難しくなるでしょう。
近年では部屋探しの多様化、ライフスタイルの変化に伴い、リノベーション物件への関心が高まっています。中には最初からリノベーション物件を選択肢に入れる方がいますが、1か月前後の工期がかかるため、施工中に入居申込が入れば検討する貸主も多いでしょう。
そこで本投稿は施工中に決まる賃貸リノベーションにする方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーション施工中に決まる賃貸リノベーションにするには？
部屋探しをされる方は一般的に3件程度の部屋を内見していると言われています。内見せずに部屋を決めるのは新築物件か人気エリアにある物件程度です。
施工前に入居申込が入る賃貸リノベーションにするには、以下3点を徹底することがポイントとなります。
訴求力が高い水回りにする
家賃設定
初期費用
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
１）訴求力が高い水回りにする
新築物件は建物完成前に全室満室になることは珍しくありません。これは顧客が新築物件に入居することで快適な暮らしができることを判断しているからです。
リノベーションは基本的に水回りを一新しているため、同築年の物件と比べると訴求力は高まっているものの、機能性とデザイン性で一歩先に出ることができれば、顧客にとって魅力的なリノベーション部屋として映り、成約率が大幅に向上するでしょう。
特にキッチンはとても重要で、クックパッドのリリースによると希望条件を多少譲歩しても充実したキッチン環境がある物件を選ぶ方が過半数を超えているとのことです。つまり物件探しにおいてキッチン環境を重視するニーズは非常に高いことが推察できます。
２）家賃設定
リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上するため、家賃値上げしても集客に影響が出ることは基本的にありません。
最近の物価高は貸主が家賃値上げを要求することができる正当事由のひとつですが、借主が値上げを拒否すればそれまでとなります。そのためリノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げ方法と言えるでしょう。
リノベーションはリフォームと比べ倍以上の費用が掛かるため、一部の貸主は新築物件並みの家賃設定にして入居中に費用回収し利益を得たいと考えるでしょう。
結論を言うとリノベーションした物件の価値は新築物件を超えることができないため、新築物件並みの家賃にはできません。もし新築物件並みにしてしまうと…
家賃が高すぎる
これなら新築や築10年以内の物件を選んだ方がいい
と考える方が増えるため客付けで苦戦してしまいます。そのためリノベーションを機に家賃値上げをする場合は最大でも新築物件の80％以内に抑えることが重要です。
３）初期費用
賃貸物件に入居する前には必ず初期費用を支払うことになります。初期費用は物件やエリアによって異なりますが、一般的には家賃4～6か月分の費用がかかると言われています。
賃貸物件に入居される多くの方は、少しでも費用を抑えたいと考えていますが、実際には初期費用を抑えることは難しいケースが殆どです。
しかし初期費用は貸主が配慮することで、一部の費用を抑えることができ、これによりクロージングがしやすく入居促進効果が高まります。具体的には…
敷金、礼金撤廃
フリーレント設定
月末契約推進（月初～月中に入居申込された方のみ）
することで初期費用を抑えることが可能になります。
２．リノベーション施工中に決まった賃貸リノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時カフェスタイルに特化したリノベーションしています。全20戸中14戸はリノベーション改修済みです。
2025年1月末、約8年入居されていた部屋が退去となり、退去後リノベーションを行った上で募集しようと考えていました。
数年前に同じ棟にある他室でフルリノベーションを行ったため、賃貸検索サイト及び物件公式サイト上に、他室リノベーション部屋の写真を掲載して募集していました。
その結果退去3日後に内見予約が入り、リノベーション前ではありましたがその場で入居申込が入りました。こちらの部屋は2025年3月中旬に完成し、その後ご契約となる予定です。
エリアの新築家賃相場はおよそ9万円で、こちらの部屋の従前家賃は65,000円。成約家賃は72,000円となり約10％値上げが実現しました。
新築家賃相場の80％以内に抑え、さらに初期費用も相場の3分の1程度まで抑えた特別価格となっているため早期に入居申込が入ったと推察できます。
なお同年2月、７年ほど前にフルリノベーションした部屋が退去となりました。退去理由は家庭の事情とのことです。
こちらの部屋の場合、借主が退去する前に入居申込が入りました。退去後室内確認したところ正直原状回復すればすぐに再募集できるほど室内状態が良かったのですが、家賃値上げをしたいと考え、室内に漆喰を施工することにしました。
従前家賃は62,000円で、成約家賃は66,000円となり約6％値上げに成功しました。
３．まとめ
今回は施工中に決まる賃貸リノベーションにする方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
昨今は物価高が続いているため、部屋探しされている方の中には「新築物件、築年数が浅い物件に入居したいが家賃を節約したい」と考えている方は、潜在的には多いと思います。
リノベーション物件はそうした方の受け皿になるため、適切な対応を行うことで入居促進効果が高められます。
一方で現状回復しか行っていない築年数が古い物件は、適正家賃、広告料を増額しても客付けに苦戦しています。
早期客付けを目指すにはやはり資産価値向上がカギとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments