リノベーション施工中に決まる賃貸リノベーションにするには？
賃貸アパートの空室対策としてリノベーションを行う場合、貸主が気になることのひとつが、工事期間中の家賃収入です。
リノベーションは施工内容によって数週間から1か月以上かかることもあります。工事完了後も入居者が決まらなければ、空室期間がさらに長期化する可能性があります。
特に、賃貸需要が高まる繁忙期にリノベーションを実施する場合は、工事完了後に繁忙期を逃し、閑散期に入ってしまうリスクにも注意が必要です。
一方、施工前や施工中に入居申込を獲得できれば、工事完了後の空室期間を短縮し、家賃の機会損失を抑えることで、投資資金の早期回収にもつながります。
弊社では、1993年築のファミリー向け賃貸アパートを所有し、2018年から順次リノベーションを実施しています。2025年の繁忙期には2部屋のリノベーションを行い、工事着手前に入居申込を獲得し、従前より高い家賃で成約した事例があります。
本記事では、こうした実体験をもとに、工事完了前に入居申込を獲得するための3つのポイントと、実際の成約事例をご紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
施工前・施工中の入居申込を目指すには、水回りの魅力を写真などで伝え、完成後の室内をイメージしてもらうことが重要。
リノベーション費用を抑え、家賃を値上げする場合でも、周辺の競合物件と比較して割高感のない家賃設定にすることが重要。
家賃だけでなく、敷金・礼金やフリーレントなどの初期費用も見直し、内見者が契約しやすい募集条件にすることが大切。
１．リノベーション施工中に決まる賃貸リノベーションにするには？
株式会社AlbaLinkが2022年に賃貸物件に住む男女412人を対象に実施したアンケート調査によると、賃貸物件を決めるまでの内見件数は平均3件であることが明らかになっています。
このことから、内見者にとって、室内の広さや設備、デザインなどを実際に確認し、ほかの物件と比較することは、部屋探しにおける重要な判断材料のひとつといえます。
しかし、リノベーション工事が完了していない部屋では、内見者が完成後の室内をイメージしにくく、申込をためらう可能性があります。
一方、完成後の室内の魅力を伝える工夫に加え、家賃や初期費用などの募集条件を適切に設定することで、施工前や施工中でも入居申込につながる可能性があります。弊社が重視しているポイントは、以下の3つです。
訴求力が高い水回りにする
家賃設定
初期費用
それでは、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
▶なお、リノベーションによる空室対策の全体像については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
１）訴求力が高い水回りにする
新築物件では、建物が完成する前に満室となるケースもあります。室内を確認しなくても、設備や間取り、完成イメージなどの情報から入居を判断する方がいるからです。
アットホームが発表したリリースによると、インターネットで物件を探す際に必ず見たい設備写真として、「キッチン」「風呂」「トイレ」が上位3項目となりました。このことは部屋探しにおいて水回りの写真が重要な判断材料になっていることがうかがえます。
リノベーションによって水回りを一新すれば、同築年の他社物件との差別化につながります。さらに、設備の機能性とデザイン性を高めることで、内見者にとって魅力的な部屋として訴求しやすくなります。
特に重視したいのがキッチンです。クックパッドが実施した調査では、駅までの距離や家賃、リビングの広さといった条件を妥協しても、充実したキッチン環境がある物件を選ぶと回答した方が、それぞれ過半数を超えています。
この結果からも、物件探しにおいてキッチン環境を重視するニーズがあることが分かります。
つまり、リノベーション施工前や施工中に入居申込を獲得するには、完成後の室内を入居希望者に具体的にイメージしてもらうことが重要です。特に水回りは、設備の機能性やデザイン性を写真で伝えやすいため、募集時の訴求ポイントになります。
弊社では、過去に同じ棟でリノベーションを行った部屋がある場合、その施工写真を賃貸検索サイトや物件公式サイトに掲載して募集したことがあります。
ただし、募集対象とは異なる部屋の写真であること（他室転用）を明確に説明し、実際の募集部屋と誤認されないようにする必要があります。こうした情報提供によって、施工前でも完成後のイメージを伝えやすくなります。
実際に弊社が施工前に入居申込を獲得した事例については、第2章で詳しく紹介します。
２）家賃設定
リノベーションによって室内の機能性やデザイン性が向上すれば、従前より高い家賃でも入居希望者から選ばれる可能性があります。しかし、リノベーションを行ったからといって、必ずしも家賃の値上げが受け入れられるわけではありません。
リノベーション物件を検討する方の中には、新築や築浅物件と比較している方や、予算の都合で新築物件を諦めた方、デザイン性の高い部屋を求めている方などがいると考えられます。
そのため、リノベーション後の家賃を新築物件と同程度に設定すると、築年数の違いから新築や築浅物件を選ばれてしまう可能性があります。
また、リノベーションによって引き上げられる家賃には限界があります。工事費用をかけすぎると、家賃の増額分だけでは、投資資金の回収に長い時間がかかってしまいます。
そこで弊社では、周辺の新築物件の家賃相場を参考に、リノベーション後の家賃を原則として新築家賃の80％以内に抑えることを目安にしています。例えば、新築家賃相場が9万円の場合、リノベーション後の家賃を72,000円以内に設定する考え方です。
ただし、この80％という数字は全国共通の適正家賃基準ではなく、弊社が実際の賃貸経営で採用している目安です。物件の立地や間取り、設備、周辺の競合状況によって適切な家賃は異なります。
施工前や施工中に入居申込を獲得するためには、完成後の部屋の魅力だけでなく、築年数や設備、周辺相場と比較して、入居希望者が納得できる家賃設定にすることが重要です。
▶リノベーション後の家賃設定について詳しく知りたい方は、関連記事「リノベーションで賃料アップ実現するにはどうしたらいい？」をご覧ください。
３）初期費用
内見者の中には、毎月の家賃だけでなく、契約時に必要となる初期費用を重視する方もいます。
株式会社いえらぶGROUPが2026年1月に発表した調査によると、引っ越しをした、または検討した301人のうち、59.5％が契約時に初期費用を想定より高いと感じたと回答しています。
特に引っ越しには、家具や家電の購入費用、引っ越し業者への支払いなども発生するため、初期費用の負担が入居判断に影響する可能性があります。そこで弊社では、入居希望者の負担を軽減するため、募集条件に応じて以下のような対策を検討しています。
敷金・礼金の見直し
フリーレントの設定
こうした対策によって内見者の費用面での不安を軽減できれば、内見時に仲介担当者が申込を後押ししやすくなり、入居促進につながる可能性があります。
ただし、初期費用を削減すれば必ず入居申込が増えるわけではありません。また、フリーレントなどを設定する場合は、貸主側の収益への影響も考慮する必要があります。
工事完了前の入居申込を目指す際には、リノベーション後の室内の魅力に加え、入居希望者が契約しやすい条件を整えることも重要です。
２．リノベーション施工中に決まった賃貸リノベーション事例
冒頭でもお伝えしたとおり、弊社では1993年築のファミリー向け賃貸アパートを所有し、2018年から順次リノベーションを実施しています。2026年5月末時点では、全20戸中15戸のリノベーションが完了しています。
2025年1月末、約8年間入居されていた部屋が退去となりました。弊社では、繁忙期・閑散期を問わず、未リノベーションの部屋が退去した際にはリノベーションを実施しており、今回も退去後に工事を行いました。
数年前に同じ棟の別室でフルリノベーションを実施したので、退去連絡を受けた段階で、賃貸検索サイトや物件公式サイトにその部屋の施工写真を掲載し、入居募集を開始しました。その結果、退去からわずか3日後に内見予約が入りました。
内見時には、仲介担当者が「募集対象とは異なる部屋の写真」であることを説明したうえで、同じタイプの別室のリノベーション写真を見せながら完成後の室内について案内したところ、その場で入居申込を獲得することができました。
今回は仲介会社からの紹介でしたが、申込者にもリノベーションがどのように進んでいくのかを実感していただきたいと考え、了承を得たうえで、工事の進捗状況を撮影し、LINEで随時写真を送りました。その後、2025年3月中旬にリノベーション工事が完了し、予定どおり契約・入居となりました。
当時、周辺の新築物件の家賃相場は約11万円でしたが、こちらの部屋の従前家賃は64,000円でした。
リノベーション後は72,000円で成約し、従前より8,000円、12.5％の家賃値上げを実現しました。
また、初期費用の負担を抑えた募集条件としていました。
仲介担当者からは、18帖の広々としたLDKと、リノベーションの質の高さが入居の決め手になったとの報告を受けています。
▶今回のリノベーション内容や施工前後の写真については、関連記事「【リノベーション成功事例】退去後わずか3日で入居申込、家賃12％値上げに成功」をご覧ください。
また、同年2月には、約7年前にフルリノベーションを実施した部屋が、家庭の事情により退去となりました。この部屋では、借主が退去する前に、次の入居申込を獲得することができました。
退去後に室内を確認したところ、原状回復工事だけで再募集できるほど良好な状態でした。
しかし、室内にはまだ漆喰を施工していなかったため、室内の魅力をさらに高めるとともに、家賃の値上げを図る目的で、追加の漆喰工事を実施することにしました。
その結果、従前家賃62,000円に対して、成約家賃は66,000円となり、約6.5％の家賃値上げを実現しました。
▶退去前に入居申込を獲得した経緯や追加施工の詳細については、関連記事「7年前にフルリノベーションした部屋が退去前に入居申込が入る」をご覧ください。
▶弊社では、このほかにも築年数が経過した自社アパートでリノベーションを行い、入居率や家賃収入の改善に取り組んできました。実際の施工前後の写真や収益改善の実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
３．まとめ
今回は、施工前・施工中に入居申込を獲得するための賃貸リノベーションのポイントについてお伝えしました。
最終的に内見者が部屋を選ぶ際には、デザイン性や機能性だけでなく、家賃が予算に合っているかどうかが重要な判断材料になります。
実際に、不動産投資情報サイト「楽待」では、新築アパートが完成して4か月経過しても、全8戸中6戸が空室となっていた事例が紹介されています。
つまり、どれほど魅力的な部屋でも、募集家賃が内見者の予算を超えてしまえば、客付けは難しくなる可能性があります。
施工前・施工中の早期成約を目指すには、リノベーション費用を抑えながら室内の魅力を高め、家賃を値上げする場合でも、入居希望者に割高感を与えない設定にすることが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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