【空室対策リノベーション融資】プロパー融資より保証協会付き融資を活用すべきケースとは？
築20年以上の物件を所有している貸主の中には、「リノベーションしたいが工事費が高い」「自己資金だけでは資金が足りない」「融資を受けるならプロパー融資の方が有利なのでは？」と考えている方も多いのではないでしょうか？
空室対策リノベーションでは、工事内容だけでなく「資金調達の方法」も収益を左右します。プロパー融資は保証料が不要で有利に見えますが、返済期間や審査状況によっては、保証協会付き融資や自治体の制度融資を活用した方が資金繰りを安定させやすいケースがあります。
私は2007年に父から1993年築20戸のファミリー向けアパートを引き継ぎ、2018年から空室対策リノベーションに取り組んできました。
私自身も当初はプロパー融資を利用していましたが、その後は甲府市の制度融資「小規模企業者小口資金」も活用しながら、現在までに15戸のリノベーションを実施してきました。
結果として、2017年に77％まで低下していた入居率は、2023年以降99％前後まで改善し、その後は借入金利の引き下げ、ローン借り換え、当座貸越契約の締結にもつながりました。
本記事では、実際の資金調達経験をもとに、なぜ私がプロパー融資だけでなく保証協会付き融資や制度融資を活用してきたのか、また賃貸経営において保証協会付き融資が有利になるケースについて詳しく解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％→99％への改善、年間収入430万円UPという実証済みのノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーション資金は自己資金だけに頼らず、将来の資金繰りを考えて調達方法を選ぶことが重要
保証料の有無よりも、必要なタイミングで資金調達し空室対策を継続できるかが重要。
制度融資を活用して実績を積み重ねることで、物件収益と金融機関評価の改善につながる。
１．なぜリノベーション資金の考え方が重要なのか？
リノベーションを検討する際、多くの貸主が最初に悩むのが「自己資金で行うべきか、それとも融資を活用すべきか」という問題です。しかし、その判断をする前に知っておきたいのが、現在の賃貸市場を取り巻く環境です。
地方都市の賃貸市場では空室率の上昇が大きな課題となっています。(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会が公表している推計によると、山梨県をはじめ地方圏では全国平均を上回る空室率となっており、築年数が経過した物件ほど入居者確保が難しくなる傾向があります。
こうした状況の中で、築20年以上の物件が競争力を維持するためには、原状回復だけではなく、設備や内装を改善するリノベーションを検討する場面が増えています。
実際に近年は、築年数だけではなく、室内のデザイン性や設備、暮らしやすさを重視して部屋探しを行う借主も増えています。そのため築年数が古くても、借主ニーズに合ったリノベーションを行うことで競争力を高められる可能性があります。
しかしリノベーションにはまとまった資金が必要です。工事内容によっては1戸あたり数百万円かかることもあり、複数戸を順次改修する場合には総額で数千万円規模になるケースも珍しくありません。
その際、多くの貸主が悩むのが「自己資金だけで行うべきか、それとも融資を活用すべきか」という問題です。
確かに自己資金で工事を行えば金利負担は発生しません。しかし手元資金を大きく減らしてしまうと、設備故障や大規模修繕、空室長期化など予想外の支出に対応しづらくなります。また、将来の追加リノベーションや物件取得など、新たな投資機会を逃す原因にもなります。
私自身も1993年築20戸のアパートを運営する中で、退去のたびにリノベーションを実施してきました。その際、すべてを自己資金で賄うのではなく、状況に応じて融資も活用しています。
リノベーションは一度で終わるものではなく、継続的に発生する投資であるため、手元資金を確保しておくことの重要性を実感しています。
一方、融資を活用すれば毎月の返済は発生するものの、手元資金を残しながら事業を進めることが可能です。さらに金融機関との取引実績を積み重ねることで、将来的な修繕資金や物件購入時の資金調達にもつながります。
つまり賃貸リノベーションでは、「工事をするかどうか」だけではなく、「どのように資金を調達するか」も経営判断の重要な要素です。空室改善だけに目を向けるのではなく、資金繰りや将来の投資計画まで含めて考えることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。
２．プロパー融資と保証協会付き融資の違い
リノベーション資金を借りる際、多くの貸主が耳にするのが「プロパー融資」と「保証協会付き融資」です。しかし両者の違いを正しく理解している方は意外と多くありません。
まずはそれぞれの特徴を整理していきましょう。
プロパー融資は保証料が不要である一方、金融機関が融資リスクを直接負うため、審査が厳しくなる傾向があります。また、返済期間が短めに設定されるケースもあり、事業実績や財務内容が重視されます。
一方、保証協会付き融資は保証料が発生するものの、信用保証協会が保証を行うことで金融機関の貸し倒れリスクが軽減されるため、比較的利用しやすい融資制度となっています。また、返済期間を長めに設定しやすく、自治体の制度融資を活用できるケースもあります。
私自身も1993年築20戸のアパートで空室対策リノベーションを進める中で、プロパー融資だけでなく保証協会付き融資や制度融資も活用してきました。その経験から感じるのは、資金調達において重要なのは金利や保証料だけではないということです。
例えば、保証料が不要でも返済期間が短ければ毎月の返済額は大きくなります。反対に保証料が発生しても返済期間を長く設定できれば、毎月の返済負担を抑えながら手元資金を確保できる場合があります。
つまり賃貸経営では、「どちらの融資が優れているか」を考えるのではなく、「自分の経営状況に合っているか」を判断することが大切です。重要なのは保証料の有無ではなく、毎月の返済負担と経営の柔軟性を確保できるかどうかです。
では、保証料は本当に無駄なコストなのでしょうか。実は多くの貸主が保証料の考え方を誤解しています。次章では、保証料をどのように捉えるべきかについて解説します。
▶リノベーション融資の種類や活用方法については、関連記事「賃貸リノベーションで使えるアパートリフォームローンとは」も参考になります。
３．多くの貸主が誤解している保証料の考え方
私自身も1993年築20戸のアパートで空室対策リノベーションを進める中で、保証料の有無よりも「必要な時に資金調達できるか」が重要であることを実感しました。
2018年に最初のリノベーションを行った際はプロパー融資を利用しましたが、成約まで約10か月を要し、金融機関が期待するような成果を十分に示すことができませんでした。
その後もリノベーションを継続するため追加融資を相談しましたが、当時の収益状況などを踏まえ、プロパー融資での対応は難しいという判断になりました。
もちろん金融機関もすぐに融資を断ったわけではありません。当時の支店長や融資担当者は本部と交渉を重ね、何とかプロパー融資で対応できないか検討してくれました。しかし最終的には承認を得ることができませんでした。
そこで融資担当者から提案されたのが、日本政策金融公庫の代理貸付でした。
その後、リノベーションを継続していく中で現在活用しているのが、甲府市の制度融資「小規模企業者小口資金」です。
この制度融資は信用保証協会の保証を利用する仕組みであるため、融資実行時には保証料を支払っています。しかし保証料を負担したことで資金調達の選択肢が広がり、必要なタイミングでリノベーションを実施することができました。
結果として、改修を継続できたことで物件の競争力向上につながり、空室改善にも結び付いています。もし保証料だけに着目して制度融資を利用しなかった場合、リノベーションの実施時期が遅れ、空室による家賃収入の損失はさらに大きくなっていた可能性があります。
この経験から私が学んだのは、保証料そのものではなく、調達した資金をどのように活用して収益改善につなげるかが重要だということです。
４．弊社が甲府市の制度融資を活用している理由
前章でお伝えしたように、私は保証料の有無だけで融資を判断していません。実際に重視しているのは、必要なタイミングで資金を確保し、継続的にリノベーションを進められるかどうかです。
プロパー融資が利用できなくなった後、融資担当者から紹介されたのが甲府市の制度融資「小規模企業者小口資金（無担保・無保証人）」でした。
私がこの制度融資を活用している理由は、単純に保証料が安いからではありません。最大の理由は、リノベーション投資を継続しやすい条件が揃っているからです。
例えば設備資金は最長7年で返済できるため、毎月の返済負担を抑えながら資金調達を行うことができます。また、甲府市による利子補給や保証料補助があるため、実質的な負担も軽減されています。
さらに固定金利であるため、今後金利上昇局面になった場合でも返済額が変動せず、長期的な資金計画を立てやすい点も大きなメリットです。
私が所有するアパートは20戸あるため、退去が発生するたびに改修を検討しています。そのため重要なのは、「一度だけ融資を受けられるか」ではなく、「必要な時に継続して投資できる環境を維持できるか」です。
実際に私は2018年から現在まで15戸のリノベーションを実施してきました。その背景には、この制度融資を活用しながら計画的に資金調達を行ってきたことがあります。もちろん保証料は発生します。
しかし私にとって保証料は単なるコストではなく、継続的に空室対策リノベーションを実施するための必要経費と考えています。その結果、リノベーションを止めることなく進めることができ、物件の競争力向上や空室改善にもつながりました。
私が制度融資を選んだ理由は、保証料の有無ではありません。長期的に資金繰りを安定させながら、継続的なリノベーション投資を実現できると判断したためです。
５．リノベーションで分かった資金調達の現実
これまでお伝えしてきたように、私は最初こそプロパー融資を利用しましたが、その後は日本政策金融公庫の代理貸付、さらに甲府市制度融資を活用しながらリノベーションを継続してきました。
振り返ると、重要だったのは「どの融資が一番有利か」ではありません。必要なタイミングで資金を確保し、改修を止めなかったことです。
プロパー融資にこだわり過ぎて資金調達が遅れれば、その間も空室による家賃損失は続きます。私の場合は、利用できる融資制度を活用しながら、退去のたびにリノベーションを進めることを優先しました。
リノベーション前の2017年は、繁忙期の客付けに失敗したこともあり、入居率は77％まで低下しました。そこで2018年以降、競合物件との差別化を図るため、カフェスタイルを軸にした空室対策リノベーションを開始しました。
あわせて、物件独自のホームページとSNSも開設し、賃貸検索サイトだけに依存しない集客体制を整えました。その結果、2020年以降は平均入居率95％以上を維持できるようになり、直近では2023年99.12％、2024年99.04％、2025年97.01％という水準で推移しています。
空室期間にも変化がありました。リノベーション前は空室が長期化することもありましたが、現在は平均1～2か月で成約するケースが増えています。早い場合には退去後まもなく申込みが入ることもあります。
家賃についても、フルリノベーションを行った部屋では従前より8～10％程度高い水準で募集できるようになりました。現在はフルリノベーション部屋を66,000円～72,000円、部分リノベーション部屋を60,000円～62,000円で募集しています。
また、近年は共用部の電気代や植栽管理費などのランニングコストも上昇しているため、再募集時には家賃や共益費の見直しも行っています。
このようにリノベーションを継続したことで、物件の収益力は徐々に改善していきました。そして、その結果として金融機関からの評価にも変化が出てきました。
例えば、過去に借り入れていたローンの金利引き下げや、複数のリノベーション融資・大型融資の借換えが実現しました。さらに2024年には、今後の改修資金を安定的に確保するため、当座貸越契約も締結しています。
もちろん、これらはリノベーションを行えば必ず実現するものではありません。物件の収益状況、返済実績、金融機関との関係性、資金使途の明確さなどが総合的に判断された結果です。
ただ、私の経験から言えるのは、最初からプロパー融資だけにこだわるよりも、利用できる制度融資を活用しながら実績を積み上げる方が、結果的に有利な資金調達につながる場合があるということです。
プロパー融資か保証協会付き融資かは、本質ではありません。大切なのは、調達した資金を使って物件の競争力を高め、収益改善につなげることです。その結果として、金融機関からの評価が高まり、金利引き下げや借換え、当座貸越契約といった次の選択肢が広がる可能性があります。
私の場合は制度融資を活用しながら、20戸中15戸のリノベーションを進めることができました。しかし、すべての貸主が同じ方法で成功するとは限りません。リノベーション融資では、資金調達の方法以上に注意すべきポイントがあります。
次章では、私自身の経験から分かった「融資で失敗しないためのポイント」をお伝えします。
６．リノベーション融資で失敗しないためのポイント
ここまでお伝えしてきたように、私はプロパー融資、日本政策金融公庫の代理貸付、甲府市制度融資を活用しながら20戸中15戸のリノベーションを進めてきました。
その過程で感じたのは、融資そのものが成功を決めるわけではないということです。
同じ金額を借りても収益改善につながる人もいれば、返済負担だけが残ってしまう人もいます。その違いは、融資を受ける前にどのような視点で判断しているかにあります。
ここでは、私自身の経験から学んだ「リノベーション融資で失敗しないための3つのポイント」をお伝えします。
１）工事費の安さや豪華さだけで判断しない
リノベーションを検討する際、多くの貸主は工事費に目が向きます。「できるだけ安く済ませたい」
あるいは「せっかく融資を受けるなら新築並みの設備を導入したい」と考える方も少なくありません。
しかし賃貸経営で重要なのは工事費そのものではなく、その投資によってどれだけ空室改善や収益向上が期待できるかです。
例えば工事費を抑え過ぎた結果、競合物件との差別化ができず空室が長引けば、家賃収入の損失は想像以上に大きくなります。反対に、過剰な設備投資を行ったとしても、新築物件と同じ家賃で貸し出せるとは限りません。
また設備を増やせば、その分だけ将来の交換費用や修繕費も増加します。導入時の工事費だけではなく、将来発生するランニングコストまで含めて検討する必要があります。判断基準は「いくらかけたか」ではなく、「どれだけ回収できるか」です。
▶リノベーションの進め方や費用、収益改善事例については関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
２）税務とキャッシュフローを理解した上で借入を行う
融資を検討する際は、金利や毎月の返済額だけを見るのでは不十分です。リノベーション費用は工事内容によって税務上の扱いが異なり、修繕費として処理できる場合もあれば、減価償却資産として複数年にわたり経費化する場合もあります。
また借入金そのものは経費になりません。一方で支払利息や保証料については経費計上できるケースがあります。さらに賃貸経営では、会計上は利益が出ていても、実際には手元資金が減少していくことがあります。
特に築年数が経過した物件では、減価償却や借入返済の影響によって資金繰りが悪化するケースもあるため注意が必要です。
▶実際に、不動産投資では減価償却の終了や借入返済とのバランスによって、会計上は黒字でも手元資金が不足する「デッドクロス」が発生することがあります。
デッドクロスの仕組みや対策については、楽待新聞の「デッドクロス発生で『税金200万増』の恐怖、『黒字倒産』目前の大家がとった対処法」も参考になります。
▶デッドクロスの仕組みと回避策については、関連記事「【賃貸オーナー必見】デッドクロスとは？黒字倒産を避けるには？」で詳しく解説しています。
そのため融資を受ける際は…
毎月の返済額
税金支払い後に残る資金
手元資金の推移
まで含めて検討することが大切です。
３）金融機関との関係を長期的に考える
リノベーション融資は、単に資金を借りるためだけのものではありません。借りた資金を活用して収益改善を行い、約束通り返済を続けることで金融機関との信頼関係も積み上がっていきます。
私自身も最初から順調だったわけではありません。
1回目はプロパー融資、2回目は日本政策金融公庫の代理貸付、その後は甲府市制度融資を活用しながらリノベーションを継続してきました。その結果として…
借入金利の引き下げ
複数ローンの借り換え
当座貸越契約の締結
につながっています。もちろん全ての貸主が同じ結果になるわけではありません。しかし金融機関は物件の収益状況だけでなく、返済実績や事業継続性も見ています。
だからこそ大切なのは、「どの融資を利用したか」ではなく、「借りた資金でどのような成果を積み上げたか」です。
金融機関との信頼関係は一朝一夕では築けません。小さな実績の積み重ねが、将来の資金調達力向上につながります。
７．まとめ
今回は、なぜ私がプロパー融資だけでなく保証協会付き融資や制度融資を活用してきたのか、また賃貸経営において保証協会付き融資が有利になるケースについてお伝えしました。最後に、本記事のポイントを振り返ります。
資金調達は工事と同じくらい重要
リノベーションの成否は工事内容だけでなく、継続して投資できる資金計画によって大きく左右される。
保証料だけで判断しない
保証料はコストですが、必要なタイミングで資金調達できる価値まで含めて判断することが大切です。
実績の積み重ねが次の融資につながる
制度融資でも着実に成果と返済実績を積み重ねることで、金融機関との信頼関係は高まります。
賃貸経営では、リノベーションの内容だけでなく、どのように資金を調達するかも重要な経営判断です。プロパー融資と保証協会付き融資にはそれぞれ特徴がありますが、本当に比較すべきなのは保証料の有無ではありません。
大切なのは、必要なタイミングで資金を確保し、継続的に物件の競争力を高められるかどうかです。
私自身もプロパー融資、日本政策金融公庫の代理貸付、甲府市制度融資を活用しながら20戸中15戸のリノベーションを進めてきました。その結果、入居率や収益の改善だけでなく、金融機関からの評価向上にもつながりました。
リノベーション融資で重要なのは「どの融資を利用するか」ではなく、「調達した資金をどのように活用し、収益改善につなげるか」です。ご自身の物件状況や資金計画に合った方法を選び、長期的な賃貸経営の安定につなげていただければと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
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現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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