近年の賃貸業界では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションを行えば築年数の古さは客付け上問題にはなりにくくなっています。
そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中で、物件収益性を高めたい場合、リノベーションを行うこと費用対効果が期待できます。
一方でリノベーションを毎回するとなると手元資金が枯渇する可能性が出てくるため、貸主によっては金融機関から借入を起こす方もいるはずです。
金融機関からの融資にはプロパー融資と保証協会付き融資の2種類あり、リノベーションなどの事業系融資を借入したい場合、金融機関は後者を勧めてきます。
そこで本投稿は賃貸リノベーション資金を借入する際、プロパー融資と保証協会付き融資のどちらがいいのかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．プロパー融資と保証協会付き融資について
本題に入る前にプロパー融資と保証協会付き融資についてお伝えいたします。
１）プロパー融資とは？
プロパー融資とは銀行などの金融機関が信用保証協会の保証をつけずに融資を行うことです。直接融資を行うため債務者が貸し倒れした場合金融機関はリスクを伴います。
そのため一般的にプロパー融資は信用度が高い方しか利用することができませんが、信用度が高くなると好条件（金利、融資金額）で融資を受けることができます。
２）保証協会付き融資とは？
保証協会付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を使って融資を行うことです。プロパー融資との決定的な違いは、債務者が返済が滞った時は同協会が代位弁済するため、金融機関は貸し倒れリスクから解放されます。
保証協会付き融資はプロパー融資と比べ、審査が緩い傾向です。また金融機関は貸し倒れリスクを防ぐため、基本的には保証協会付き融資を提案することが多いですが、同融資を利用する場合以下2点に注意しなければなりません。
保証料負担が発生する
同融資を利用する場合、融資実行時に保証協会に保証料を支払わなくてはなりません。なお保証料は全額損金計上できます。
代位弁済になっても返済しなくてはならない
返済が滞ると金融機関は保証協会に代位弁済請求し一括支払いをしてくれますが、債権は一切なくなりません。債務者は金融機関から保証協会に代わるため、保証協会に毎月返済を行わなくてはなりません。
なお代位弁済が発生した時点で、債権者の情報は信用情報機関に登録＝ブラックリスト掲載されてしまい、向こう5年間は車購入や新規融資が難しくなります。
３）利用割合は？
日本政策金融公庫が発表した直近の保証利用状況をみてみると、保証協会付き融資を利用した企業は約55％プロパー融資を利用した企業は約45％とのことです。
２．【賃貸リノベーション】プロパー融資と保証協会付き融資どっちがいい？
リノベーション融資をプロパーで借入できれば、保証料が発生せず、何より金融機関が信用していることを証明しているため他行で新規融資借入する際、評価が高くなります。ただプロパー融資はある程度の実績がなければ融資をしてくれません。
一方保証協会付き融資は、保証料が発生することは唯一のデメリットなものの…
実績があまりなくても融資が通りやすい
固定金利設定
利子補給が設定されているとプロパーより低金利で借り入れできる
点は大きなメリットと言えます。
賃貸リノベーションを行うことになると、毎回改修工事が必要になるため、融資審査が通りやすくまた金利が安い保証協会付き融資を利用されたほうがメリットが大きいと思います。
弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。リノベーション開始当初はプロパー融資で借入できましたが、その後借り入れが難しくなったため、保証協会付きの公的融資を利用しています。
弊社物件がある山梨県甲府市の公的融資には、利子補給が設定されているため実質金利は1.0％＋保証料の一部は甲府市と山梨県が負担してくれます。
一方弊社が以前借りていたプロパー融資の金利は1.8％だったため、明らかに公的融資を利用した方が利息支払いを抑えることができメリットが大きくなります。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーション資金を借入する際、プロパー融資or保証協会付き融資のどちらがいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
保証協会付き融資の利用は避けたいと考える方がいますが、問題なのはアパート収益を伸ばすことです。物件稼働率＋売り上げを伸ばし複数年増収増益を継続出来れば、メインバンクに借入金利の引き下げ提案がしやすくなります。
またリノベーションは施工期間が長期化するため、早期に融資段取りをつけなければなりません。
総合的に見た際、フットワークが軽い保証協会付き融資を利用した方が、貸主メリットは大きくなると思います。
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