【賃貸リノベーション】プロパー融資と保証協会付き融資どっちがいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年6月19日
- 読了時間: 5分
更新日：2025年8月14日
近年の賃貸業界では部屋探しの価値観が多様化しています。その結果、築年数が古くてもリノベーションを施すことで、築年数の古さはあまり問題にはならなくなりました。またリノベーションを機に家賃値上げができるため、最近では収益目的のためにリノベーションを行う物件が増えています。
ただし毎回リノベーションを行うとなると、多額の資金が必要となり、内部留保で対応し続ければ手元資金が不足するリスクが伴います。このため一部の貸主は金融機関から融資を受けて対応するケースがあります。
金融機関からの融資にはプロパー融資と保証協会付き融資の2種類あり、リノベーションなどの事業系融資を希望する場合、金融機関は後者を勧めてくるのが一般的です。
そこで本投稿は賃貸リノベーション資金を借入する際、プロパー融資と保証協会付き融資のどちらを選択すべきかについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．プロパー融資と保証協会付き融資について
本題に入る前にプロパー融資と保証協会付き融資についてお伝えいたします。
１）プロパー融資とは？
プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証なしで貸付を行うタイプの融資です。金融機関が直接融資を行うため、債務者が貸し倒れした場合には、金融機関が全てのリスクを負います。
そのため一般的にプロパー融資は信用度が高い方しか利用することができませんが、信用度が高くなると好条件（金利、融資金額）で融資を受けることが可能です。
２）保証協会付き融資とは？
保証協会付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を使って融資を行うことです。プロパー融資との決定的な違いは、債務者が返済が滞った場合は、同協会が代位弁済するため、金融機関は貸し倒れリスクを負わない点にあります。
保証協会付き融資はプロパー融資と比べ、審査が比較的緩い傾向があります。また金融機関は貸し倒れリスクを防ぐため、基本的には保証協会付き融資を提案することが多いですが、同融資を利用する場合以下2点に注意する必要があります。
保証料負担が発生する
同融資を利用する場合、融資実行時に保証協会に保証料を支払わなくてはなりません。なお保証料は全額損金計上できます。
代位弁済になっても返済しなくてはならない
返済が滞ると金融機関は保証協会に代位弁済を請求し一括支払いをしてくれますが、債権が消滅したわけではありません。債務者は金融機関から保証協会に代わるため、保証協会に毎月返済を行わなくてはなりません。
なお代位弁済が発生した時点で、債権者の情報は信用情報機関に登録され、いわゆるブラックリスト入りとなります。向こう5年間は車購入や新規融資などが難しくなります。
３）利用割合は？
日本政策金融公庫が発表した直近の保証利用状況をみてみると、保証協会付き融資を利用した企業は約55％、プロパー融資を利用した企業は約45％とのことです。
２．【賃貸リノベーション】プロパー融資と保証協会付き融資どっちがいい？
リノベーション資金をプロパー融資で借入できれば、保証料が不要であることに加え、金融機関からの信用が得られていることを示すため、他行で新規融資を申し込む際、評価が高くなる可能性があります。
ただしプロパー融資はある程度の実績が求められ、それを満たさない場合は利用が難しいという課題があります。
一方保証協会付き融資は、保証料が発生する点は唯一のデメリットであるものの…
実績が少なくても、比較的融資が通りやすい
固定金利で返済期間が長期に設定されている
利子補給が設定されていると、プロパー融資より低金利で借り入れできる
点は大きなメリットと言えます。
賃貸リノベーションのように毎回改修工事が必要になる場合、融資審査が通りやすくまた金利面でも有利な保証協会付き融資を活用する方が、多くのメリットを享受できるといえるでしょう。
弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。リノベーション開始当初はプロパー融資を利用していましたが、その後借り入れが難しくなったため、保証協会付きの公的融資を活用しています。
この公的融資には、山梨県甲府市独自の利子補給制度が設定されており、実質金利は1.0％となる上、保証料の一部は甲府市と山梨県が負担してくれます。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーション資金を借入する際、プロパー融資or保証協会付き融資のどちらを選択すべきかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは施工期間が長期化するため、早期に融資の段取りを進めておく必要があります。
リノベーションによって成果を出し、複数年増収増益を達成できれば、メインバンクからの格付けが高くなるため、借入金利の引き下げやプロパー融資を受けやすくなる可能性が高まります。
そのため、リノベーション資金を調達する際には、フットワークが軽い保証協会付き融資を利用することで、貸主にとっても大きなメリットを享受できる可能性が高いでしょう。
確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント