【アパート経営】リノベーション空室対策の費用対効果
賃貸物件の資産価値は、築年数の経過に伴い下落する傾向があります。
特に築20年以上になると、適正家賃で募集しても客付けが難しくなり、収益性が低下するケースが多くなります。しかし、物件の状況や入居者ニーズに合ったリノベーションを行うことで競争力を高め、収益性の改善や安定した賃貸経営につなげることが期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。その結果、2020年以降増収増益を継続し、本執筆時の2025年７月31日現在満室を維持しています。
本投稿は賃貸リノベーションの費用対効果として弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
入居者ニーズに合ったリノベーションは、物件の競争力を高め、家賃アップや早期成約につながる。
費用対効果を高めるには、工事費の適正化に加え、差別化戦略や物件管理、集客方法の工夫が重要となる。
弊社では工事費の適正化と差別化戦略により、家賃8～10％アップ、内見当日の入居申込率約80％を実現している。
１．賃貸リノベーション空室対策のメリットとは？
築年数が古い物件をリノベーションすることで、資産価値の向上により「収益性」や「客付け」が大幅に改善される傾向があります。それでは、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
収益性の改善
近年の賃貸市場では、築年数の経過とともに物件の競争力が低下し、周辺の競合物件との価格競争に巻き込まれやすくなる傾向があります。その結果、家賃の値下げを余儀なくされ、収益性が低下する可能性があります。
しかし、入居者ニーズに合ったリノベーションを行うことで、物件の競争力が高まり、家賃アップや空室期間の短縮につながる可能性があるため、収益性の改善が期待できます。
また、リノベーション後も適切な物件管理を継続することで、物件の競争力を維持しやすくなります。 その結果、家賃の値下げを抑えながら、長期的に安定した家賃収入を確保することが期待できます。
客付けがしやすい
近年では部屋探しのスタイルが多様化しており、物件選びの基準として「築年数」だけが重視される時代ではなくなっています。特にリノベーション物件では、高いデザイン性とリーズナブルな家賃を提供できる点が大きな魅力です。
CHINTAIの調査によれば、賃貸検索サイトを利用する借り手が、最も重視しているのは「物件写真と間取り情報」であるとのことです。
つまり魅力的なリノベーション部屋を提供することで、多くの反響を得られ、結果的に早期客付けに繋げることが可能となります。
このようにリノベーションは、収益性と客付け率の両面で、大きな効果をもたらします。
２．弊社物件リノベーション空室対策の費用対効果
リノベーションの費用対効果を考える際、重要になるのが工事費と施工後の収益性のバランスです。
弊社では、フルリノベーションと部分リノベーションを行っていますが、それぞれ工事費は異なります。また、退去時の室内状況によっても必要な工事内容や費用は変わります。
▶なお、弊社が実践しているフルリノベーションと部分リノベーションの施工内容や予算配分の違いについては、関連記事「賃貸リノベーション予算が限られている場合どうしたらいい？」で詳しく解説しています。
工事費を抑えることだけを優先すると、競合物件との差別化が不十分になる可能性があります。一方、必要以上に費用をかけても、その分を家賃に反映できるとは限りません。
そのため、工事費だけでなく、施工後の家賃設定や空室期間も考慮して、費用対効果を判断することが重要です。
弊社では、徹底した差別化戦略と工事費の適正化に取り組んだ結果、リノベーション前と比べて「家賃8～10％アップ」「内見当日の入居申込率約80％」という成果を達成しています。
ただし、費用対効果を高めるには、家賃アップだけでなく、空室期間を短縮することも重要です。
そこで弊社では、リノベーションによる物件の魅力向上に加え、入居者からの紹介や自社サイトでの情報発信、仲介会社との連携にも取り組んできました。ここからは、早期成約につなげるために実践してきた3つの方法をご紹介します。
１）借主が自ら営業してくれる
弊社代表は、リノベーションされた高品質な居住空間の提供だけではなく、物件管理の徹底が、長期入居を実現する上で欠かせない要素であると考えています。
そのため、平日の午前中には自ら物件清掃を行うことで、物件の維持・管理に細心の注意を払っているだけではなく、借主との積極的なコミュニケーションを図ることにも力を入れています。
さらに、備付設備の不具合が発生した際には、迅速かつ丁寧な対応を心がけることで、借主が安心して生活できる環境を維持するように努めています。こうした取り組みの継続的な実施により、顧客満足度が大きく向上し…
既存の借主が弊社物件を知人に紹介してくれるケース
が増えています。特に注目すべき点として、借主からの紹介をきっかけに、新たに入居された事例も複数確認されており、このような口コミによる集客が、事業成長に寄与していることが伺えます。
▶入居者が知人に弊社物件を紹介してくれた事例については、関連記事「おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！」をご覧ください。
▶弊社代表が築古アパートの空室問題を改善してきた経緯については、健美家記事「空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇」をご覧ください。
２）新たな潜在顧客を自然と発掘する仕組み
賃貸物件の集客方法としては、主要な賃貸検索サイトへの掲載や、広告料を設定することが一般的です。
ただ前者の場合、顧客が希望する条件と物件の特徴が一致しない限り、反響に結び付けることは難しくなります。
後者の場合、他社仲介会社を含め積極的な紹介が期待できますが、近年の部屋探しの特徴として、内見候補物件を事前に決めてから内見を行うケースが増えているため、仲介会社の来店件数が減少し、条件を合わなければ、紹介さえしてくれないことも珍しくはありません。
また、広告料を設定しても、物件自体の競争力が低下していれば、必ずしも早期成約につながるとは限りません。そのため、広告料だけに頼らず、物件の魅力を高める取り組みも重要です。
弊社物件では反響数向上を目指し、物件独自の公式サイトを2018年に開設し、リノベーション完了後に最新情報をホームページやSNSに掲載しています。
特定の検索ワードやハッシュタグから弊社公式サイトに流入する顧客は、数か月以内に新居に入居する割合が高めなのが特徴です。
また弊社物件はファミリータイプで、主に20～30代女性をターゲットにしているため、同年代女性から支持が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを施すことで、顧客の潜在ニーズを掘り起こすため、物件募集時期に関係なく早期成約を実現することに成功しています。
▶弊社物件に入居された方の声や、物件を選んだ理由については、関連記事「おしゃれ賃貸グレイスロイヤルに入居された方に取材してきました」をご覧ください。
３）仲介会社からの積極的な協力を得られる
仲介会社の主な収入源は、物件成約に伴う仲介手数料です。1件の成約につき請求できる金額は最大で家賃1.1か月分に限られるため、売り上げを伸ばすには、競争力が高い物件を優先的に紹介することが重要になります。
現在では部屋探しにおけるニーズが多様化しており、特にデザイン性が高く新築物件より家賃がリーズナブルなリノベーション物件は注目を集めています。
リノベーション物件はクオリティーと価格のバランスが取れた選択肢として需要が高まっているため、仲介会社にとっても「成約しやすい物件」として認識され、優先的に紹介されるようになります。
弊社リノベーション物件は競合物件と比べクオリティーが高いこともあり、公式サイトからの成約が約8割と圧倒的に多いですが、残りの2割は仲介会社経由となっています。
最近では他社仲介会社による紹介件数が増加傾向にあり、それが物件の早期客付けを実現する大きな推進力となっています。このような流れは弊社物件の市場での認知度向上と競争力強化に繋がっています。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーションの費用対効果について、弊社の実例を交えながら解説しました。
リノベーションは、工事費をかければ必ず収益性が改善するわけではありません。物件の立地や競合状況、入居者ニーズを踏まえ、工事費と施工後の家賃設定、空室期間のバランスを考えることが重要です。
弊社では、差別化を意識したリノベーションと工事費の適正化、物件管理の徹底に取り組んだ結果、リノベーション前と比べて家賃8～10％アップ、内見当日の入居申込率約80％を実現しています。
費用対効果を高めるには、リノベーションだけでなく、入居者満足度の向上や集客方法の工夫を組み合わせることが重要です。
▶空室対策リノベーションの進め方や工事費、収益改善の考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
今回ご紹介した空室対策は、私自身が1993年築の賃貸アパートを経営する中で、試行錯誤を重ねながら実践してきた取り組みです。その結果、弊社物件では家賃アップや早期成約など、収益性の改善につながっています。
ただし、リノベーションの費用対効果は、物件の立地や競合状況、工事内容などによって異なるため、それぞれの物件に合った対策を行うことが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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