【アパート経営】リノベーション空室対策の費用対効果
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月31日
- 読了時間: 7分
更新日：11月7日
賃貸物件の資産価値は、築年数の経過に伴い下落する傾向があります。
特に築20年以上になると、適正家賃で募集しても客付けが難しくなり、収益性が低下するケースが多くなります。しかしリノベーションを行うことで物件の資産価値が向上し、安定的なアパート経営を実現することができます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。その結果、2020年以降増収増益を継続し、本執筆時の2025年７月31日現在満室を維持しています。
本投稿は賃貸リノベーションの費用対効果として弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーション空室対策のメリットとは？
築年数が古い物件をリノベーションすることで、資産価値の向上により「収益性」や「客付け」が大幅に改善される傾向があります。それでは、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
収益性の改善
近年の賃貸市場では、年数の経過と共に物件供給が過剰となり、借り手に優位な状況が続いています。この結果、競争力が低下した築年数が古い物件は、価格競争に巻き込まれやすく、収益性が低下する傾向があります。
しかしリノベーションを行うことで資産価値と競争力が向上し、家賃アップも可能となるため収益性の改善が期待できます。
また、リノベーションによって物件価値の目減りが抑えられるため、契約更新時、借主による家賃値下げ要求が発生しにくくなります。これによりリノベーションを行った物件は、行っていない物件と比べ、より安定した家賃収入を確保しやすくなります。
客付けがしやすい
近年では部屋探しのスタイルが多様化しており、物件選びの基準として「築年数」だけが重視される時代ではなくなっています。特にリノベーション物件では、高いデザイン性とリーズナブルな家賃を提供できる点が大きな魅力です。
CHINTAIの調査によれば、賃貸検索サイトを利用する借り手が、最も重視しているのは「物件写真と間取り情報」であるとのことです。
つまり魅力的なリノベーション部屋を提供することで、多くの反響を得られ、結果的に早期客付けに繋げることが可能となります。
このようにリノベーションは、収益性と客付け率の両面で、大きな効果をもたらします。
２．弊社物件リノベーション空室対策の費用対効果
弊社リノベーションでは、徹底した差別化戦略を採用しています。その結果リノベーション前と比べ「家賃８～10%アップ」「約80%の確率で内見当日に入居申込がある」という成果を達成しています。
このリノベーションによる空室対策の費用対効果は、以の下3点に集約されます。
借主が自ら物件を紹介してくれる
新たな潜在顧客を自然と発掘できる仕組み
仲介会社からの積極的な協力を得られる
それでは、それぞれの具体的な効果について、詳しく解説していきます。
１）借主が自ら営業してくれる
弊社代表は、リノベーションされた高品質な居住空間の提供だけではなく、物件管理の徹底が、長期入居を実現する上で欠かせない要素であると考えています。
そのため、平日の午前中には自ら物件清掃を行うことで、物件の維持・管理に細心の注意を払っているだけではなく、借主との積極的なコミュニケーションを図ることにも力を入れています。
さらに、備付設備の不具合が発生した際には、迅速かつ丁寧な対応を心がけることで、借主が安心して生活できる環境を維持するように努めています。こうした取り組みの継続的な実施により、顧客満足度が大きく向上し…
既存の借主が弊社物件を知人に紹介してくれるケース
が増えています。特に注目すべき点として、借主からの紹介をきっかけに、新たに入居された事例も複数確認されており、このような口コミによる集客が、事業成長に寄与していることが伺えます。
▶借主が知人に物件紹介してくれた事例は、こちらをご覧下さい。
２）新たな潜在顧客を自然と発掘する仕組み
賃貸物件の集客方法としては、主要な賃貸検索サイトへの掲載や、広告料を設定することが一般的です。
ただ前者の場合、顧客が希望する条件と物件の特徴が一致しない限り、反響に結び付けることは難しくなります。
後者の場合、他社仲介会社を含め積極的な紹介が期待できますが、近年の部屋探しの特徴として、内見候補物件を事前に決めてから内見を行うケースが増えているため、仲介会社の来店件数が減少し、条件を合わなければ、紹介さえしてくれないことも珍しくはありません。
さらに広告料が設定されている物件は、競争力が低下している築年数が古い物件が多いため、昔と比べるとその効果を十分に期待することは、難しくなってきています。
弊社物件では反響数向上を目指し、物件独自の公式サイトを2018年に開設し、リノベーション完了後に最新情報をホームページやSNSに掲載しています。
特定の検索ワードやハッシュタグから弊社公式サイトに流入する顧客は、数か月以内に新居に入居する割合が高めなのが特徴です。
また弊社物件はファミリータイプで、主に20～30代女性をターゲットにしているため、同年代女性から支持が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを施すことで、顧客の潜在ニーズを掘り起こすため、物件募集時期に関係なく早期成約を実現することに成功しています。
▶潜在的な顧客発掘に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）仲介会社からの積極的な協力を得られる
仲介会社の主な収入源は、物件成約に伴う仲介手数料です。1件の成約につき請求できる金額は最大で家賃1.1か月分に限られるため、売り上げを伸ばすには、競争力が高い物件を優先的に紹介することが重要になります。
現在では部屋探しにおけるニーズが多様化しており、特にデザイン性が高く新築物件より家賃がリーズナブルなリノベーション物件は注目を集めています。
リノベーション物件はクオリティーと価格のバランスが取れた選択肢として需要が高まっているため、仲介会社にとっても「成約しやすい物件」として認識され、優先的に紹介されるようになります。
弊社リノベーション物件は競合物件と比べクオリティーが高いこともあり、公式サイトからの成約が約8割と圧倒的に多いですが、残りの2割は仲介会社経由となっています。
最近では他社仲介会社による紹介件数が増加傾向にあり、それが物件の早期客付けを実現する大きな推進力となっています。このような流れは弊社物件の市場での認知度向上と競争力強化に繋がっています。
３．まとめ
今回はリノベーションの費用対効果として弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションには高額な費用が必要になるため、その結果として、費用対効果が十分に期待できなければ、実施する意味は薄れてしまいます。
リノベーション効果を最大限に引き出すためには、徹底した差別化戦略と物件管理の質を向上させることが不可欠です。
弊社リノベーション物件はこの点を特に重視しており、その結果、安定した家賃収入を得ることに成功し収益性を向上させることに成功しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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