一般的な賃貸借契約では、退去連絡は退去日から1か月前に行うことになっているため、学生向けアパート以外は退去予測を把握することは不可能です。
不動産賃貸経営を成功させるためには、空室期間を短縮させることが重要です。早期に部屋を埋めるためには、仲介会社の協力が不可欠です。
大手管理会社に管理委託している物件では直営の仲介会社を運営しています。大手仲介会社のメリットは法人仲介営業に力を入れているため、幅広い客層に物件紹介することができる点です。
しかし大手仲介会社に客付け依頼や営業訪問したとしても、成約期間を短縮することは難しいです。
本投稿は客付けに強い仲介会社は存在しない理由について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．客付けに強い仲介会社は存在しない理由
１）賃貸募集方法は原則同じ
物件を募集する際、仲介会社は大手賃貸検索サイト（SUUMO,HOME'S,at－home）に物件情報を投稿します。仲介会社が同サイトを積極的に利用する理由は、部屋探しされる方の多くが同サイトを利用し物件検索しているからです。
しかし近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となっていることから…
競争力が低下した築古物件は、空室を埋めるために過当競争になりがち
反響があってもクオリティーが低い物件は成約率が悪くなる
募集間口を広げても、顧客は希望条件に合致した3件程度の部屋しか内見しない
賃貸検索サイトで反響数が伸びないと仲介会社は同サイト掲載を取りやめてしまう
可能性が高くなります。募集条件はどの仲介会社も同じであるため基本的に客付けに強い仲介会社は存在しないと考えた方が良いでしょう。
２)広告料倍増しても効果は期待できない
賃貸業界では早期に部屋を埋めたい場合、広告料を倍増すると効果的と言われています。しかし広告料を倍増しても昔と比べると費用対効果はあまり期待できません。
近年の部屋探しの特徴として、事前に希望条件に合致した3件程度の部屋を内見し、その中から部屋を選ぶ傾向があります。そのため仲介店舗の来店数が減少し、広告料付き物件を紹介することが難しくなるからです。
またat－homeのリリースでは、部屋探しされる方の約半数以上は水回り写真を確認しているとのことです。
つまり広告料を設定しても仲介店舗来店数の減少し、広告料付き物件と内見者の希望条件が合致しない限り、効果は期待できないと考えた方が良いかもしれません。
２．早期に部屋を埋めたいなら独自集客が効果的
賃貸検索サイトは借主の希望条件に1つでも合致しないと詳細画面に移れないため、築年数が経過している物件はどうしても不利になってしまいます。
また一定の反響数がなければ仲介会社側は「掲載に対する費用対効果がない」と判断し、同サイト掲載を取りやめたり、当て馬的な扱いをするリスクが高まります。
早期に部屋を埋めたいならば、募集媒体を見直すことが効果的です。
弊社物件は賃貸空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり、エリア内の空室率は約3割に達しています。築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、同年に公式サイトを立ち上げた結果、価格競争から脱却し、早期客付けと収益性を高めることに成功しています。
▶弊社収益性改善の取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
独自集客を行う際に注意すべき点は、予め契約手続きをしてもらう仲介会社を指定しておくことです。
貸主からお客様を紹介してもらい自社で契約手続きを行うことができれば、仲介会社は好都合となります。仲介会社側にとっては「営業ナシで客付けができる」「担当者の社内評価が高まる」ため初期費用を一部サービスしてくれる可能性が高くなります。
初期費用一部サービスしてくれる方法については有償コンサルティングをお申込みされた方のみにお伝えいたします。
３．まとめ
今回は客付けに強い仲介会社は存在しない理由について、お伝えしました。
よく管理会社を変えると早期客付けに成功すると言われていますが、客付けできてもその後の管理が徹底していなければ長期入居は難しくなり、物件稼働率を高めることができません。
また管理会社を変えると、借主が契約している家賃保証会社／家財保険契約が終了するリスクが高まり、再加入手続きで借主とのトラブルが発生する可能性もあるため、管理会社を安易に変えることは避けた方が無難です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments