【2022年】アパート経営の失敗対策を実体験をもとに解説します。
アパート経営が悪化する背景には、空室の増加や家賃下落による収入減少、修繕費の増加など、さまざまな原因があります。
弊社物件も新築当時は満室状態が続いていましたが、近隣に新しい賃貸物件が増えるにつれて、次第に空室が目立つようになり、家賃を維持することが難しくなっていきました。
私自身、2007年にアパート経営を引き継いだ後、空室と家賃下落によってキャッシュフローが悪化し、気づいた時には債務超過の状態となっていました。
そこで、家賃を下げて入居者を集める方法だけに頼るのではなく、リノベーションによる物件の差別化や独自集客などの空室対策に取り組み、経営改善を進めてきました。現在は債務超過を脱し、アパート経営で一定の収益を確保できるようになっています。
アパート経営の失敗には、いくつかの共通する原因があります。
本記事では、私自身のアパート経営で経験した失敗と改善の実体験をもとに、アパート経営が悪化する主な原因と、失敗のリスクを減らすために実際に行ってきた対策について解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
安易な家賃値下げに頼らず、物件の価値を高めて価格競争から抜け出す
築古物件は差別化リノベーションで、競合物件とは異なる価値をつくる
賃貸検索サイトだけに依存せず、公式サイトやSNSなど独自の集客ルートを持つ
１．アパート経営失敗の主な原因
１）需要と供給のバランスが崩壊している
アパート経営が厳しくなる原因のひとつが、賃貸住宅の需要に対して供給が多い地域では、空室競争が起こりやすくなることです。
特に築年数が経過した物件は、新築・築浅物件と比較されやすく、設備や室内の魅力で差別化できなければ、家賃の値下げによる価格競争に陥る可能性があります。
弊社物件でも、近隣に新しい賃貸物件が増えるにつれて空室が目立つようになり、以前と同じ募集方法では家賃を維持することが難しくなっていきました。
２）キャッシュフローの悪化
アパート経営が悪化する大きな要因のひとつが、当初想定していた家賃収入を確保できなくなることです。
特に競合物件との価格競争が激しくなると、空室を埋めるために家賃の値下げを検討するケースがあります。
一定期間空室が続いた場合には、そのままの家賃で募集を続けるより、家賃を見直して機会損失を減らすという考え方もあります。
しかし、家賃を下げて成約になったとしても、従前家賃と比べれば毎月の家賃収入は減少します。さらに、値下げした募集家賃が賃貸検索サイトに掲載されれば、既存借主の目に触れ、契約更新時に家賃値下げ交渉のきっかけになる可能性もあります。
特に注意したいのは、空室が発生するたびに家賃を下げることです。1回の値下げ幅は小さくても、それを繰り返せば物件全体の家賃収入が徐々に低下し、キャッシュフローにも影響します。
2007年にアパート経営を引き継いだ当時の私も、まさにこのような状態でした。空室と家賃下落によって十分な家賃収入を確保できず、キャッシュフローを改善できない状態が続いていました。
▶賃貸経営におけるキャッシュフローの考え方については、関連記事「賃貸経営はキャッシュフロー把握が大切！」をご覧ください。
３）広告料を出せば成約になると信じている
広告料を設定することで、部屋探しをしている方の希望条件に近い物件であれば、仲介会社から紹介される機会が増える可能性があります。ただ部屋探しをしている方は、紹介された1件だけを見て契約するとは限りません。
つまり、仲介会社から紹介されて内見につながったとしても、最終的には複数の物件と比較される可能性があります。
特に築20年以上が経過し、原状回復を中心に行ってきた物件では、周辺の新築・築浅物件などと比較された際に、設備や室内の印象で差が生じることがあります。
そのため、広告料を設定することで紹介される機会を増やすことはできても、広告料そのものが物件の競争力を高めるわけではありません。
４）過去の成功体験から抜け出せない
弊社が賃貸経営を始めた1993年当時、弊社物件の周辺には現在ほど多くの競合物件はありませんでした。そのため空室が発生しても、原状回復を行って募集すれば、比較的早期に次の借主が決まる状況でした。
しかし、2000年を過ぎたころから物件周辺にも新しい賃貸物件が建設されるようになり、築年数の経過とともに既存物件の間取りや設備にも古さが目立つようになります。その結果、弊社物件でも以前と同じ募集方法では、次第に空室が埋まりにくくなっていきました。
このように市場環境が変化しても、「以前は原状回復だけで入居者が決まった」という過去の成功体験があると、これまでの経営方法を変えることに抵抗を感じる場合があります。
賃貸経営を取り巻く環境は時間とともに変化していきます。それにもかかわらず、過去にうまくいった経営方法をそのまま続けてしまうことも、アパート経営が悪化する原因のひとつだと、私自身の経験から感じています。
２．必ずやるべき3つの失敗対策
１）家賃値下げ集客からの脱却
築年数が経過した物件では、新築・築浅物件と比べて競争力が低下し、空室が長期化すると家賃の値下げを検討しなければならなくなります。
しかし、家賃を下げれば毎月の家賃収入も減少するため、値下げを繰り返せばキャッシュフローの悪化につながるのは明白です。そこで弊社が取り組んだのが、「家賃値下げ集客」からの脱却です。
弊社物件エリアにある同築年の他社物件では、退去時のリフォームを抑え、弊社物件より低い家賃で募集しているケースがあります。
一方、弊社物件も築年数は経過していますが、2018年以降、カフェスタイルに特化したリノベーションを随時行い、リノベーションした部屋では従前家賃から8～10％値上げして募集しています。
| 募集家賃 | 差額 |
1996年築 他社２LDK | 4.6万円 | |
1993年築 弊社2LDK | 6.6万円 | ＋2万円 |
リフォームを抑えて募集している1996年築の他社2LDKは月4.6万円、弊社の1993年築リノベーション済み2LDK（上級グレード）は月6.6万円です。その差は月2万円、年間では24万円になります。
仮に4年間入居した場合、月2万円の家賃差でも、累計では96万円の差になります。
これは1部屋だけの比較です。複数の部屋を所有するアパート経営では、1部屋あたりの家賃差が長期的な収益に与える影響はさらに大きくなります。
弊社では、単純に家賃を下げて入居者を集めるのではなく、リノベーションによって競合物件との差別化を図り、物件の価値を認めてもらったうえで家賃を設定する方法へと経営方針を転換しました。
▶空室が続いた際に家賃を下げる前に確認しておきたい対策については、関連記事「家賃を下げる前に行うべき空室対策とは？」をご覧ください。
２）差別化リノベーションの展開
弊社物件は、同築年の他社物件と比べると退去時のリフォームを比較的しっかり行っていたため、家賃相場より高い設定でも、以前は客付けに苦労することはあまりありませんでした。
しかし2017年の繁忙期には4部屋を募集したものの、成約は1部屋にとどまりました。さらに3月下旬には転勤に伴う2部屋の同時退去が発生し、入居率は77％まで低下しました。
「しっかりリフォームしているのに、なぜ部屋が埋まらないのか？」その原因を考えた結果、次の3点が大きいと判断しました。
エリア内の空室率が上昇している
価格競争が激しくなっている
自社物件と競合物件との差が分かりにくくなっている
築年数で新築・築浅物件に勝つことは難しく、同じような内装や設備のまま家賃だけで競争すれば、価格競争に巻き込まれやすくなります。
そこで弊社では、価格競争ではなく「競合物件とは違う価値をつくる」という差別化戦略を選択し、従来のリフォーム中心の空室対策から、リノベーションへ経営方針を転換しました。
20～30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットに設定し、室内デザインやキッチンにもこだわった「賃貸でもおうちカフェを楽しむ」をコンセプトに、2018年からリノベーションを進めています。
その結果、リノベーションした部屋を選んでいただける機会が増え、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
▶︎空室対策リノベーションの考え方や費用、実際の成功事例については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
３）独自集客の確立
リノベーションにを行い物件を差別化しても、その魅力を内見希望者に知ってもらえなければ、成約にはつながりません。
賃貸検索サイトでは、築年数や家賃、間取り、エリアなどの条件から物件を絞り込むことができるため、築年数が経過した物件は新築・築浅物件と比較されることになります。
そこで弊社では、賃貸検索サイトによる通常の募集に加えて、オーナー自身でも内見希望者へ物件の魅力を伝える「独自集客」に取り組みました。
2018年からリノベーション事業を立ち上げ、同年に公式ホームページも開設しましたが、開設当初はなかなか反響に結ぶつけることができませんでした。
そこで2020年からホームページ管理を業者に委託したところ、SEO順位も徐々に上がっていき今では特定ワードを入力するとトップページ掲載するまでに至りました。
その結果、現在では契約者の約8割が、公式サイトやSNSなどの独自集客をきっかけに物件を知るようになりました。公式サイトやSNSからの契約が増加することで家賃相場の影響を受けにくくなり、物件の魅力を詳しく伝えられるようになりました。
なお、ホームページ制作するとなると、それなりの費用が掛かってしまうのも事実です。ただし、物件のクオリティーが良ければ、無料で使えるInstagramやX（旧Twitter）を活用することで、賃貸検索サイトとは異なる経路から物件を知ってもらう機会を増やすことができます。
【弊社物件公式サイト】
▶賃貸検索サイトだけに依存せず、公式サイトやSNSを活用した集客方法については、関連記事「賃貸検索サイトだけに頼らない集客戦略」をご覧ください。
３．まとめ
今回は、私自身のアパート経営で経験した失敗と、そこから経営を改善してきた実体験についてお伝えしました。
私が、アパート経営を引き継いだ当初は、原状回復を中心としたリフォームしか行っておらず、さらに物件管理にも十分に力を入れていなかったため、キャッシュフローを改善することができず、自転車操業的な経営が続いていました。
この経験から学んだのは、アパート経営が悪化したとき、これまでと同じ方法を続けるだけでは状況を変えにくいということです。
弊社では、家賃値下げに頼る募集方法を見直し、2018年から差別化リノベーションを開始するとともに、公式サイトやSNSによる独自集客にも取り組みました。
空室や収益低下が続いている場合は、目の前の空室を埋めることだけを考えるのではなく、これまでの経営方法そのものに改善すべき点がないか見直すことが、経営改善の第一歩になると、私自身の経験から感じています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が自社所有アパートで実際に行ってきた空室対策とリノベーションの成果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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