賃貸集客で最も重要なこと
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
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不動産投資は他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。しかし物件資産価値は築年数の経過と共に下落していき、同時に空室リスクも増加していく傾向があります。
そのため不動産投資で成功を収めるためには、効果的な集客を行い、早期成約に繋げることが重要です。
弊社物件は築年数が古く物件がある山梨県は賃貸空室率が約3割に達しています。非常に厳しい賃貸市場ではありますが、本執筆時の2025年６月23日現在満室状態を維持し続け、前年度のアパート収入は過去最高を更新することができました。
弊社物件が賃貸集客で成功しているのは、何より顧客目線に立った空室対策を徹底して行っている点にあります。この視点こそが、賃貸集客における最重要ポイントであり、その結果としてこのような成果を実現しています。
本投稿は、賃貸集客で最も重要なことについて弊社成功事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸集客において重要となるポイント”
１．賃貸集客で失敗してしまう理由
一定期間募集しても空室が埋まらないと、どうしても管理会社の能力に問題があるのではないかと考えてしまいがちです。一般的に効果が期待できる空室対策を挙げてみると…
適正家賃で募集する
人気設備を追加、充実させる
広告料を増額する
客付けに強い仲介会社に訪問し営業を行う
などがあります。
これらはいずれも「貸主側」の視点からの対策です。「賃貸経営の主役」は誰でしょうか？本来の主役は貸主ではなく、借主であるはずです。
部屋探しされる方は、複数の物件を比較検討しています。多くの場合、3件ほど内見することが一般的と言われています。
そのため他の物件と比べて「暮らしやすさ」や「管理が行き届いているか」が重視されるポイントとなります。
賃貸集客において成功するためには「借主＝顧客」の視点に立ったアプローチを行うことが非常に重要です。
２．賃貸集客で最も重要なこと
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から家賃値上げを目的とした差別化リノベーションを展開し、同時に公式サイトを立ち上げ独自で集客活動を行っています。
弊社リノベーション部屋は、周辺の家賃相場と比べて最大1万円以上高い設定となっています。一般的に相場を上回る家賃設定をすると成約率が下がりやすくなりますが、弊社物件の場合、内見当日に約8割の確率で入居申込をいただく実績があります。
なぜ弊社リノベーション部屋が、これほどの高確率で契約に結びつくのか？その理由について、弊社代表は賃貸内見の集客において、以下の3点が非常に重要だと考えています。
顧客が住みやすいと感じられる部屋作りを行う
内見時に暮らし方の提案ができるか？
内見者が抱える悩みをどれだけ解決できるか？
それではそれぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
１）顧客が住みたいと感じられる部屋作りを行う
部屋探しされている方は、入居後の生活をイメージしながら物件内見を行っています。そのため内見者の期待以上の印象を与えなければ、入居促進に繋げるのはなかなか難しいのが現実です。
たとえ賃貸検索サイトで一定の反響があり、問い合わせや内見予約が増えても、募集部屋が写真よりも劣っている場合、適正家賃で募集しても早期成約は難しくなります。
弊社物件はファミリータイプで、20～30代のカップルや新婚夫婦が多数入居しています。ファミリー向け物件では、女性が成約のカギを握ることが多いため、女性から圧倒的な支持を受ける「カフェスタイル」に特化した部屋作りをしています。
カフェスタイルをテーマとしたリノベーションを施すことで、賃貸物件でありながら気軽に「おうちカフェ」を楽しめる空間を提供しています。
このインテリアコンセプトが功を奏し、募集開始と共に募集を始めると瞬く間に反響が増えます。このような特化型デザインの部屋は競合物件では皆無なため、内見時の印象を大きく高められることが可能です。
その結果、早期成約へと結びつく成功事例が続いています。
▶女性の理想の部屋に関しては、こちらをご覧下さい。
▶弊社リノベーション部屋の印象に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）内見時に暮らし方の提案ができるか？
弊社リノベーション部屋が高確率で内見当日に入居申込に繋がっている理由について、弊社代表は「暮らし方の提案」を具体的に伝えられている点が大きいと考えています。
築年数が経過した物件に対して「古いから住みにくいのでは？」というイメージを持つ方も少なからずいると思います。新築物件と比べると室内機能性は劣っているため、その結果、物件選びの候補から外されてしまうことも考えられます。
そこで弊社では、魅力的な住環境を提供するために、一部のリノベーション部屋に工夫を加えています。例えば室内の機能性向上を目指し、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工すると調湿効果などが期待できるため、快適な室内環境を実現します。また防音対策としてクッションフロアを導入し、特に上階からの吸音効果を高めることで、静かで落ち着いた空間を提供しています。
しかし、こうした試みが本当に住みやすさへとつながるかどうかは、実際にその部屋で暮らしている方でしかわかりません。
そこで弊社代表は、実際にリノベーション部屋に入居している借主に取材を行い、「入居後の暮らし」の感想や体験談を直接伺っています。
この生の声を内見者へ具体的に伝えることで、実際の生活イメージをより鮮明に描けるようになり、結果として多くの方が入居を決めています。
こうした取り組みが、単なる改装ではなく暮らし方そのものを提案するポイントとして、他にはない強みになっているのではないでしょうか？
リノベーションは見た目の美しさだけではなく、実際の快適さや満足感をしっかりと繋げることが重要です。この視点からも、借主のリアルな声と共感が持つ力は計り知れないものだと感じています。
３）内見者の悩みを解決することができるか？
内見予約が入った時点で、少なくとも成約候補のひとつ含まれていると考えられます。その際内見者が特に気にするポイントは、初期費用の金額です。
物件や築年数などによって初期費用の総額は異なりますが、一般的には家賃4～6ヵ月分の費用が発生します。内見者にとっては、この初期費用をできるだけ抑えることが重要な課題となっています。
そこで弊社物件では、指定仲介会社で賃貸借契約を結んでいただくことを条件として、相場の4分の1に抑えた初期費用の特別価格を提示しています。
先程紹介した「顧客が住みたい部屋」「入居後の暮らし」「初期費用に対する不安」といった顧客ニーズに応える提案を行うことで、信頼関係を築きやすくなり、その結果、高い確率で内見当日に入居申込が入るようになります。
３．まとめ
今回は、賃貸集客で最も重要なことについて弊社成功事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
20世紀を代表する経営学者ピーター・ドラッガーは、自著『マネジメント エッセンシャル版』において、イノベーションを生み出せない組織は、衰退／消滅をたどるだようと指摘しています。
空室対策しても集客に結び付かない物件は、競合他社とほぼ同じような対策を行っている可能性が高いと考えられます。
一方弊社空室対策は、借主や内見者の視点に立った部屋作りを徹底しており、それにより内見には的確かつ効果的な説明を行うことができます。
その結果早期成約を実現し、安定した賃貸経営を継続できていると自負しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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