賃貸経営を安定させるためには、空室をできる限り発生させないことです。しかし転職や転勤／戸建て住宅住替えはなどの現実的な理由から、退去を100％防ぐことは難しいのが現状です。
大多数の貸主は「空室対策＝成約」と考え、低コスト＋早期に成約させることを重視しています。
弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、成約そのものではなく、長期入居に繋がる部屋を通じて安定した家賃収入を得ることです。
本投稿は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
"真の目的における空室対策で重要なポイント”
１．賃貸空室発生原因
賃貸市場が懸念している問題は、早期客付けが年々厳しくなっているという点です。原因として考えられるのは次の3点を挙げることができます。
物件供給数の飽和
設備投資しない
募集部屋がターゲットにあっていない
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件供給数飽和
株式会社野村総合研究所の調査によれば、住宅の減築など抜本的な対策を講じなければ全国の空き家は2033年度には約2200万戸に達し、2013年と比べ約3倍の増加が見込まれています。
物件供給数が飽和になると必然的に空室率が悪化してしまいます。特に競争力が低下した築年数が経過している物件はこの影響を受けやすく、家賃値下げしても客付けに結び付けることが難しくなります。
▶野村総合研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
２）設備投資しない
GMO賃貸DXが調べた所によると、部屋探ししている方は築年数より家賃帯を重視する傾向が強いことがわかっています。
築年数が経過しても設備投資することで資産価値が高まるため集客上有利になりますが、設備投資しなければ当然ながら物件印象が悪くなり空室が長期化してしまうのが現実です。
競争が厳しい賃貸市場では、適切な投資が必要不可欠です。
▶GMO賃貸DXが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
３）ターゲットにあっていない
空室対策強化の一環として、人気設備を増強する物件が増えてきています。
しかし人気設備を取付けても部屋のクオリティーが低ければ、他の物件に流れてしまう可能性は非常に高くなります。
設備だけではなく、室内全体の居住空間＆デザインの向上も重要です。クオリティーが高い物件にすることが空室対策の成功につながります。
２．今までの空室対策の欠点
空室対策で有効的とと言われる…
広告料を設定
ホームステージング集客
を行えば反響数アップが期待され早期客付けが可能とされていました。しかしこのアプローチには大きな落とし穴があります。それは…
物件資産価値が高まらないことです。
物件価値が向上しなければ時間の経過と共に価値が下落し、最終的には価格競争に巻き込まれてしまいます。さらに同様の対策をとる物件が増えることで差別化が難しくなります。したがって、空室対策を根本的に見直さなければ淘汰されるリスクが高まるのです。
▶広告料、ホームステージング集客の危険性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸空室対策の真の目的とは？
弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、設備投資を行い長期入居に繋げることで安定的な家賃収入を得られる賃貸経営を実現することです。
最小限のコストで客付けに成功しとしても…
短期間で退去する可能性が高い
家賃値下げによる収益性低下
借主トラブル増加
すれば稼働率悪化を招き安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
一方設備投資を行うことで資産価値を向上させ、家賃値上げや長期入居に繋げることができるため安定的な家賃収入を得ることが可能です。
４．弊社リノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているだけではなく、物件がある山梨県は賃貸空室率ワースト3位という厳しい状況にあります。エリア内にある競合物件では築年数が古く価格競争が激化しています。
このような環境下で賃貸経営をどのように成功させるかが大きな課題となっています。
▼
弊社代表は家賃値下げ集客による客付けができたとしても、安定的な収益を確保することは難しいと判断しました。そのため2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い家賃値上げを目指した集客をを行っています。
徹底的に差別化戦略により…
家賃相場を無視した家賃設定に成功
管理の質を高めることで長期入居＋契約更新時の家賃値下げ要求回避
属性が高い借主が多く集まるので、借主同士のトラブルはほぼ解消
したことで2020年以降は収益性と稼働率の改善に成功しています。
弊社代表の空室対策は不動産賃貸業界でも注目され、多くのメディアにも取り上げられるようになりました。
▶弊社代表が取り上げられた取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を考える際「コスト」がどうしても気になる点です。
しかしコストを過度に削減した空室対策は長期的な視点から見ると、長期入居に繋げられにくく、安定的な家賃収入を得ることが難しくなります。
また定期的に修繕を行わなければ建具トラブルのリスクが高まり、結果的には修繕費が増加してしまいます。
賃貸市場は今後大空室時代を迎え、競争はより一層厳しくなるでしょう。生き残るためは「空室対策の真の目的」を理解することが非常に重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments