賃貸空室対策の真の目的とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月20日
- 読了時間: 7分
賃貸経営を安定させるためには、空室を可能な限り抑えることが重要です。しかし転職や転勤、戸建て住宅への住替えといった現実的な理由から、退去を完全に防ぐのは難しいのが実情です。
多くの貸主は「空室対策＝成約」と捉え、低コストで早期に成約させることに重視を置きがちです。
しかし弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、単なる製薬ではなく、長期入居を促す部屋作りを通じて、安定した家賃収入を確保することにあります。
本投稿は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"真の目的における空室対策で重要なポイント”
１．賃貸空室発生原因
賃貸市場がが抱える問題のひとつに、年々早期客付けが難しくなっている点が挙げられます。この問題の背景には、以下の3つの要因が考えられます。
物件供給数の飽和
設備投資しない
募集部屋がターゲットにあっていない
それぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
１）物件供給数飽和
株式会社野村総合研究所の調査によると、住宅の減築など抜本的な対策を講じなければ、全国の空き家は2033年度までに約2200万戸に達し、これは2013年と比較して約3倍の増加が予想されます。
物件供給数が飽和状態になると、必然的に空室率が悪化します。
特に競争力が低下した築年数が経過している物件は需要が少なく、空室を早期に埋めるために家賃値下げが行われるのが一般的です。しかし、競合物件も同様に値下げを行うため、価格競争が激化します。
その結果、値下げしても空室が埋まりにくい状況が続くことが予想されます。
▶野村総合研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
２）設備投資しない
GMO賃貸DXの調査によると、部屋探しされる方は築年数よりも家賃帯を重視する傾向があることが明らかになっています。
築年数が経過しても、適切な設備投資を行うことで物件の資産価値を高め、集客において有利になる可能性があります。
しかし設備投資を怠ると物件全体の競争力が低下し、競合物件と比較して機能性や利便性が劣るようになり、物件印象が悪化します。その結果、適正家賃以下で募集しても空室期間が長引くリスクが高まります。
競争が激化している賃貸市場においては、適切な投資異が欠かせない要素と言えるでしょう。
▶GMO賃貸DXが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
３）ターゲットにあっていない
空室対策を強化するため、人気設備を充実させる物件が増加しています。
しかし、どれだけ魅力的な設備を設置しても、部屋全体のクオリティーが低ければ、他の物件に流れてしまう可能性は非常に高くなります。
設備の充実だけではなく、居住空間全体の快適さやデザイン性を向上させることも非常に重要です。物件クオリティーを高めることが、空室対策を成功させるカギとなります。
２．今までの空室対策の欠点
空室対策として効果的とされる方法には、「広告料の設定」や「ホームステージング」を活用した集客があります。これらを実施することで反響数の増加が見込まれ、早期客付けがしやすいとされています。
しかしこのアプローチには大きな落とし穴があります。それは物件資産価値が高まらないことです。
物件価値が向上しなければ時間の経過と共にその価値が下落し、最終的には価格競争に巻き込まれる危険性が高まります。さらに同様の対策をとる物件が増えることで、他社物件との差別化が難しくなり、埋もれてしまう可能性もあります。
近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いており、顧客の希望条件に見合う物件でなければ、広告料を増額したりホームステージングを強化しても、効果は期待できません。
そのため、空室対策を根本的に見直さなければ、市場で淘汰されるリスクが高まると言えるでしょう。
▶広告料、ホームステージング集客の危険性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸空室対策の真の目的とは？
弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、設備投資を通じて長期入居に繋げる環境を作り、安定した家賃収入を得られる賃貸経営を実現することです。
たとえ最小限のコストで客付けに成功しとしても…
短期間で退去する可能性が高い
家賃値下げによる収益性低下
借主属性低下によるトラブル増加
すれば稼働率悪化を招き、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
一方で、設備投資を行うことで資産価値が向上するため、家賃値上げや長期的な入居促進に繋げることが可能となります。
さらに退去が発生した場合でも、最小限の原状回復のみで済むため、ランニングコストを抑えられるメリットも生まれます。
このようなメリットによって、鳥効率的かつ安定した賃貸経営を実現することが可能となるのです。
４．弊社リノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているだけではなく、物件がある山梨県は賃貸空室率ワースト3位と非常に厳しい賃貸環境にあります。またエリア内の競合物件は築年数が古いものが多く、価格競争が激化している状況です。
こうした厳しい状況下で、賃貸経営を以下に成功に導くかが大きな課題となっています。
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弊社代表は、たとえ家賃値下げして客付けができたとしても、安定した収益を確保することは難しいと判断しました。そこで2018年から20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを行い、家賃値上げして集客しています。
徹底した差別化戦略の結果として、以下の効果を得ています。
家賃相場にとらわれない独自の家賃設定が可能になった
管理の質を高めることで長期入居を実現し、契約更新時の家賃値下げ要求を回避
属性が高い借主が多く集まり、借主間のトラブルはほとんど発生しなくなった
退去時の原状回復費用を抑えられ、コスト削減が可能になった
これらにより、2020年以降は収益性と稼働率が大幅に改善し、昨年（2024年）は家賃収入が過去最高を更新しました。
また弊社代表の空室対策は不動産賃貸業界で高い注目を集め、多くのメディアで取り上げられるようになっています。
▶弊社代表が取り上げられた取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を考える際「コスト」が気になるのは避けられません。
しかしコストを過度に削減した空室対策は長期的な視点から見ると、長期入居を促進しにくく、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
また定期的に修繕を行わないと建具トラブルのリスクが高まり、結果的には修繕費が増加することになります。
賃貸市場は今後大空室時代を迎え、競争はより一層厳しくなるでしょう。生き残るためは「空室対策の真の目的」を理解することが非常に重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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