賃貸経営の最大のデメリットは「入退去」の予測が難しい点です。
しかし学生向け物件の場合、基本的に4年間しか入居しない事／賃貸需要が確実にあることから、ファミリー物件と比べると繁忙期客付け数を把握することができるため、安定的な家賃収入を得ることができます。
ただし学生向け賃貸経営にもデメリットがありリスクを把握しないまま賃貸経営を行うと、収益悪化してしまう可能性があります。
本投稿は学生向け賃貸経営の注意点について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"学生向け賃貸経営のポイント”
１．【学生向け】賃貸経営のメリット
学生向け賃貸経営はファミリー物件と比べると…
入退去を予測することができる
ファミリー物件と比べると修繕費を抑えることができる
ため、安定した賃貸経営を行うことができる点です。それではそれぞれのメリットについてみていきましょう。
入退去を予測することができる
学生向け賃貸経営の最大のメリットは、入退去を予測することができる点です。
大学生の留年率は国立大学で約5～6％／私学大学で10％以上と言われているものの、基本的には4年サイクルで入れ替えとなることから、12月～3月までに退去される部屋数だけを客付けさせれば満室経営は可能となります。
ただし繁忙期は内装業者さんも忙しくなるため、連携を強化しないとリフォームに時間がかかってしまうため注意が必要です。
ファミリー物件と比べると修繕費を抑えることができる
学生向け物件の1部屋の広さは概ね20㎡程度となっているため、経年劣化による壁紙張替え作業が発生したとしても、ファミリー物件と比べるとコストを抑えることができます。
そのため学生向け賃貸経営は収益性が高い投資と言えます。
２．ここに注意‼【学生向け】賃貸経営のデメリット
収益性が高い学生向け賃貸経営にもデメリットがあります。実は近年想定外の出来事が発生しているため、特に私学大学周辺に新規物件を建設／中古物件を購入検討されている方は要注意です。
注意①：大学統廃合
18年後には約2割入学者数が減少→定員割れする大学は続出することから、統廃合などにより大学が移転／閉校になる可能性は高くなります。
大学が移転／廃止になれば賃貸経営そのものが成立しなくなります。今後学生向け物件を購入される方はリスクを理解することが重要です。
注意②：学生寮完備
大学が学生寮を完全完備してしまうと、大学周辺にある学生向け賃貸物件の稼働率は一気に悪化してしまいます。
これは弊社物件がある山梨県に本部がある某私学大学で実際に発生していることですが、管理会社／仲介会社が客付けを強化しても学生寮を希望する方が多いため、空室が目立ってしまうとのことです。
注意③：空室リスク
大学に進学される方は概ね3月下旬までには入居を決めるため、3月中に部屋を埋めることができないと、場合によっては来年の繁忙期まで空室が続く可能性が高くなります。
そのため3月下旬になっても客付けが難しい場合は、広告料増額を検討したほうがいいかもしれません。
３．【学生向け】賃貸経営のリスク回避方法
学生向け賃貸経営は一定の需要が期待できることから単身／ファミリー物件と比べると安定した賃貸経営を行うことができる一方、少子化などの影響により大学の統廃合などにより今後はリスクが高くなることが予想されます。
ここではリスク回避の方法についてお伝えいたします。
集客ターゲットの変更
日本は今後少子高齢化社会となりますが、その一方で「単身世帯」は増加傾向となります。そのため単身者向けアパートは一定の需要が期待できることから、集客ターゲットを学生から社会人に向けることで新たな顧客開拓を行うことができます。
ただし新規顧客する際に注意すべき点は、防音問題です。
学生向け／単身者向け物件は稼働率を高めるため部屋が隣接しています。そのため両隣からの生活音は思っている以上に伝わりやすいため、集客ターゲットを変える際には防音対策を施すことで入居促進を図ることができます。
差別化
学生向け／単身者向け物件の特徴としては、部屋のクオリティーより価格帯を重視されやすい傾向となっています。そのため部屋の設備や内装は画一的になっているため価格競争になりやすくなります。
安定した賃貸経営を行うには差別化は必須であり、特に単身向けの場合では
高速インターネット環境の充実
デザイン性を高めたリノベーション
を行うと競合他社との差別化を図ることができ、早期成約や家賃値上げがしやすくなります。
４．まとめ
今回は学生向け賃貸経営の注意点について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は今後人口減少の影響を受け空室率が悪化してきます。そのため単身／ファミリー物件とも安定した集客を行うためには「差別化」は急務となります。
ただ貸主の多くは空室率悪化が懸念されても、現在の状況が良ければそこまで深刻に考える方は少ないと思われます。
しかし今後賃貸市場は確実に厳しくなるため、生き残るためには管理会社との連携を強化し物件の差別化を図ることが求められます。
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