賃貸物件の築年数が30年を超えてくると修繕費増加や節税効果が薄れるため、出口戦略を考える重要な岐路に直面します。最近の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しているものの、今後も賃貸需要が見込めるエリアであれば「建替え」した方が有利になることもあります。
しかし近年インフレの影響で建築部材は高騰しており、現況と同規模の物件を建設するには建築費用が以前の2倍近くに達してしまいます。そのため安定した家賃収入を得るには相当な頭金を用意しなければなりません。
将来的に建て替えを検討される場合は、まず築古アパートをリノベーションし収益化を図った後の方が長期的に見て貸主にとってメリットが大きくなるでしょう。
本投稿は築古アパートをリノベーションして収益化を図る方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートのリノベーションの重要性
本題に入る前に築年数が古くなったアパートをリノベーションすることで貸主が得られるメリットをご紹介します。
客付け＋家賃値上げがしやすい
築年数が古くなったアパートをリノベーションする最大のメリットは、従前と比べ客付けと家賃値上げがしやすくなる点です。
部屋探しの価値観が多様化している現在、自分らしい生活を求める方が増えているため、理想するインテリアテイストになっているリノベーション物件は選ばれやすくなっています。これにより早期客付けが可能となり入居率向上が期待できます。
またリノベーションすると資産価値が高まるため従前と比べ家賃値上げが容易になります。リノベーション物件は見た目的には新築物件並みありながら、家賃は新築の10～30％安く設定されているため、借主と貸主双方にメリットをもたらします。
リノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げ方法と言えるでしょう。
リノベーションはコスパが良い
一般的にアパートのリノベーションは建替えの50～70％程度の費用で実施できると言われています。
さら物件価値が向上するため家賃値上げが可能となり、入居中に費用回収と利益を確保することが実現できます。このように費用対効果を重視する貸主にとって、リノベーションは非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。
安定した家賃収入を得られる
近年では新築アパートを建設する際、融資条件として一定の頭金を求められることが一般的です。しかし建築費用が高騰が続く現在、一定の頭金を用意しても従前と同等の家賃収入を得ることは難しくなります。
一方リノベーションは費用は掛かるものの入居中に費用回収、利益が確保しやすく、安定した家賃収入が期待できるため、非常に有効な選択肢と言えるでしょう。
２．築古アパートをリノベーションして収益化を図るには？
築年数が古いアパートをリノベーションして収益化を図るには、以下の点に留意することが重要になります。
デザイン性を強化し統一感を意識する
リノベーション物件は特に女性にとても人気があり、ライフスタイルを実現できる訴求性が高いインテリアデザインが魅力です。
統一感のあるおしゃれなリノベーション空間は、家具やインテリアとの相性が良くなり、反響数＆成約率の向上につながります。
そのため内装色は1～2色に抑え室内全体に統一感を持たせることが重要です。これにより居住空間がより魅力的に映り、内見者の心をつかむことができるでしょう。
水回りの強化
リノベーション物件に興味を示すことが多い女性は水回りに対して特に意識が高いです。リノベーションを機に水回りは一新する際、特にキッチンは非常に重要となります。
キッチンは家事の中で最も長くいる場所になるため、機能性はもちろんですがデザイン性が高くなければ料理の時間が苦痛に感じてしまいます。
そのためキッチン交換する際は、訴求力が高い魅力的なキッチンを導入することが大切です。これにより内見者はもちろんですが借主の満足度を高めることができ、リノベーション物件の魅力をより引き立てることができるでしょう。
家賃設定
リノベーションを行うことで従前より資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなります。
しかしその価値は新築物件を超えることができないため、新築物件と同等の家賃設定を行うと逆効果となり客付けで苦戦することがあります。
そのためリノベーションの家賃設定は、新築物件の8掛け以内に抑えることが重要です。適切な家賃設定を行うことで早期客付けが期待できるでしょう。
リノベーション資金
全面改修を伴うリノベーションは高額な費用がかかり、全室行うとなると相応の資金が必要になります。
メインバンクの信用度が高ければプロパー融資を活用したほうが断然お得です。融資金額に上限がなく、また金利が安く保証料負担がないため、貸主にとって使いやすい融資と言えます。
しかしプロパー融資の融資期間は3～5年程度と短めのため、客付けできても毎月の家賃収入の殆どが返済に回ってしまいます。
そこでおススメなのが保証協会付きの融資を積極的に活用することです。その中でも市区町村が用意している公的融資はプロパー融資と比べ…
固定金利
返済期間が長い
保証料の一部を負担してくれる
市区町村によっては利子補給が設定されている
ためキャッシュフローの面で圧倒的なメリットを享受できるでしょう。
プロパー融資 | 保証協会付き融資 | |
1.9％ | 金 利（仮） | 2.2％ |
３年～5年 | 返済期間 | 5年～10年 |
３年の場合で57,197円 | 毎月返済額 | ７年の場合で25,711円 |
例えばリノベーション資金として200万円を借入した場合、金利面では圧倒的にプロパー融資が有利です。しかし同融資は銀行が全てのリスクを負っているため、返済期間は3～5年と短めです。そのため客付けできても融資が終わるまでは事実上家賃収入はほとんど期待できなくなってしまいます。
一方保証協会付き融資の金利は概ね2％台で、更に借入する際保証料負担が発生するため一見不利に見えますが、返済期間は5～10年と長めです。このためプロパー融資と比べると毎月の返済額は大幅に抑えられるためキャッシュフローが格段に改善されるため、長期的には非常にメリットがあります。
３．築古アパートをリノベーションして収益化に成功した事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。
資産価値を最大化、競合物件との徹底的な差別化を図ることを目的として、可能な限り自然素材をリノベーションに採用しています。
またキッチンなどの水回り、入居後のインテリアとの調和を図るため、あえて白を基調とした室内内装にしています。
その結果、2020年以降3期連続で増収増益を達成し、年間稼働率95％以上を継続することに成功。昨年度は家賃収入は過去最高、稼働率は歴代二位の99.07％を達成しました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築古アパートをリノベーションして収益化を図る方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築30年以降の物件を所有すると節税効果が期待できなくなるため、建替えをベースにした出口戦略を検討する方が多くなります。
しかしインフレの影響により新築建築費は従前の2倍近くまで高騰しているため、節税目的の一貫で新築物件建設は正直キャッシュフローが厳しくなることが考えられます。
それならば部屋探しの価値観が多様化している現在は、資産価値を向上させるリノベーションを行い収益性を高め内部竜を十分に厚くした上で建て替えを検討した方が賢明だと思います。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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