築古アパートをリノベーションして収益化を図る方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 日前
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築年数が30年を超える賃貸物件は、経年劣化による修繕費が増加し節税効果が薄れるため、出口戦略を考える重要な岐路に直面します。最近の賃貸市場では、全国的に空室率が悪化している一方で、今後も賃貸需要が見込めるエリアにおいては、「建替え」が有利な選択肢となる場合もあります。
しかし近年インフレの影響で建築部材の価格が高騰しており、現況と同規模の物件を建設する場合、建築費用が以前の2倍近くに達してしまいます。そのため安定した家賃収入を得るにはかなりの頭金が必要となるのが現状です。
将来的に建て替えを検討する際には、まず既存の築古アパートをリノベーションして収益性を高め、内部留保を充実させてから進めた方が、貸主にとって大きなメリットを生む可能性があります。
本投稿は築古アパートをリノベーションして収益化を図る方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートのリノベーションの重要性
本題に入る前に築年数が古くなったアパートをリノベーションすることで、貸主が得られるメリットをご紹介します。
客付けや家賃値上げが容易に
築年数が古くなったアパートをリノベーションする最大のメリットは、従前と比べ客付けがスムーズになり、家賃値上げがしやすくなる点です。
部屋探しの価値観が多様化している現在、自分らしい生活空間を求める方が増えています。そのため理想のインテリアテイストに仕上げたリノベーション物件は選ばれやすく、早期客付けが可能となり入居率向上が期待できます。
またリノベーションを行うことで、資産価値が高まり家賃値上げが従来より容易になります。見た目が新築物件並みありながら、家賃は新築の10～30％安く設定されているため、借主と貸主双方にメリットをもたらします。
リノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げ方法と言えるでしょう。
リノベーションはコスパが良い
一般的にアパートのリノベーションは、新築建替えの50～70％程度の費用で行えると言われています。
さらにリノベーション後には、物件価値が向上するため家賃値上げも望めるため、入居中にその費用を回収し、利益を確保することが可能です。
費用対効果を重視する貸主にとって、リノベーションは非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。またリノベーションによって収益性や稼働率が向上し、複数年にわたって増収増益を達成することで、メインバンクからの評価が高くなります。
その結果、交渉次第では借入金利の引き下げや、複数の事業系融資の一本化、新規融資などが認められるようになります。
安定した家賃収入を得られる
近年では新築アパートを建設する場合、融資条件として一定の頭金が必要とされるケースが一般的ですが、建築費用が高騰が続く現在、一定の頭金を用意しても従前と同等の家賃収入を得ることは難しくなります。
一方リノベーションは費用は掛かるものの入居中にコスト回収できる可能性が高く、利益が確保しやすい点が魅力です。また安定した家賃収入が見込める点も大きなメリットです。
さらにリノベーションは「資産の耐久性を向上させ、価値を高める」目的で行われる為、リノベーション費用は資本的支出として分類され、毎年減価償却で計上されるため、節税効果が期待できます。
これらの理由から、リノベーションは貸主にとって非常に有効な選択肢と言えるでしょう。
２．築古アパートをリノベーションして収益化を図るには？
築年数が古いアパートをリノベーションして収益化を図るには、以下の点に留意することが重要になります。
デザイン性を強化し統一感を意識する
リノベーション物件は特に女性から高い支持を集めており、個々のライフスタイルを反映させることができる魅力的なインテリアデザインがその理由です。
統一感のあるおしゃれなリノベーション空間は、家具やインテリアとの相性が向上し、その結果、物件の古さが感じられなくなるため、反響数や成約率の向上に繋がります。
そのためリノベーションを行う際には、成約ターゲットが好むインテリアデザインを取り入れることが重要です。また内装色は1～2色に抑え、室内全体に統一感を持たせることが重要です。
こうした工夫により、居住空間がより魅力的に映り、内見者の心をつかむことができるでしょう。
水回りの強化
リノベーション物件に関心を寄せる女性の多くは、とりわけ水回りに対して高い意識を持っています。リノベーションを機に水回りは一新するすることが多いですが、その中でも特にキッチンは非常に重要となります。
キッチンは家事の中で最も長く過ごす場所であり、機能性だけではなくデザイン性が高くなければ、料理をしている時間が苦痛に感じられる可能性があります。
そのためキッチンを交換する際は、魅力的で訴求力の高いデザイン・機能を兼ね備えたものを選ぶことが重要です。
これによって、内見者や借主の満足度を向上させるだけでなく、新しい住まいとして自信をもって友達や知人に紹介できる部屋として評価されるようになります。その結果、借主が長期間住み続ける可能性が高まるため、安定した家賃収入が得られやすくなります。
家賃設定
リノベーションによる収益化を目指す場合、家賃収入を増やすことが最も有効な手段となります。一般的に、リノベーションを施すことで資産価値が向上し、家賃を引上げしやすい状況を作り出せます。
しかしリノベーションによる価値向上には限界があり、新築物件を超えることは難しいため、新築物件と同等の家賃設定を行うと、かえって逆効果となり客付けで苦戦することになります。
そのためリノベーション後の家賃設定は、新築物件の80％以内に抑えることが重要です。適切な家賃設定を行うことで早期客付けが期待できるでしょう。
リノベーション資金
全面改修を伴うリノベーションはたが区の費用が必要であり、全室手掛けるとなると相応の資金が必要になります。
もしメインバンクの信用度が高ければ、プロパー融資の活用がおススメです。融資金額に上限がなく、低金利で保証料負担がないため、貸主にとって使いやすい融資と言えます。
しかしプロパー融資の融資期間は3～5年程度と短いため、客付けできても毎月の家賃収入の殆どが返済に回ってしまいます。
そこでおススメなのが保証協会付きの融資を積極的に活用することです。特に、市区町村が提供している公的融資はプロパー融資と比べ…
固定金利
返済期間が長い
保証料の一部を負担してくれる
市区町村によっては利子補給が設定されている
ためキャッシュフローの面で圧倒的なメリットを享受できるでしょう。
プロパー融資 | 保証協会付き融資 | |
1.9％ | 金 利（仮） | 2.2％ |
３年～5年 | 返済期間 | 5年～10年 |
３年の場合で57,197円 | 毎月返済額 | ７年の場合で25,711円 |
59,092円 | 利息合計 | 159,724円 |
例えばリノベーション資金として200万円を借入した場合、金利面では圧倒的にプロパー融資が有利です。ただし同融資は、銀行が全てのリスクを背負うため、返済期間は3～5年と比較的短めです。そのため客付けできても、融資が終わるまでは事実上家賃収入はほとんど期待できなくなってしまいます。
一方保証協会付き融資は金利が概ね2％台で、さらに借入する際、保証料負担が発生するため一見すると条件が悪く感じられるかもしれません。
しかし同融資は返済期間は5～10年と長めに設定されており、プロパー融資と比べると毎月の返済額を大幅に抑えられる点が特徴です。
返済期間が長い分、プロパー融資と比べて利息負担が増えますが、毎月の返済額が軽減されることや、利息は全額損金として扱われることから、長期的な視点で見ると、保証協会付き融資の方がメリットを享受できる可能性合があります。
３．築古アパートをリノベーションして収益化に成功した事例紹介
弊社物件は築年数が経過を背景に、2018年から空き室を随時「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
本リノベーションは資産価値の最大化と競合物件との徹底的な差別化を目的としており、可能な限り自然素材を採用しています。
さらにキッチンなどの水回り、入居後のインテリアとの調和を考慮し、室内内装には白を基調としたデザインを採用しています。
その結果、2020年以降４期連続で増収増益を達成し、年間稼働率95％以上を維持することに成功。昨年度は家賃収入は過去最高、稼働率は歴代二位の99.07％を達成しました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築古アパートをリノベーションして収益化を図る方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
現在では部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションを施せば築年数の古さは集客面で大きな問題にはならなくなっています。
一方、珍地位空室率は全国的に悪化傾向にあることから、今後リノベーションを手掛ける物件は増加することが予想されます。
リノベーションによる収益化を確実に進めたいのであれば、競合物件との差別化を徹底することが不可欠と言えるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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