家賃相場が下落した場合、家賃見直ししたほうがいいのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月30日
- 読了時間: 5分
賃貸検索サイトには「エリア内の築年数ごとの家賃相場」が掲載されています。
部屋探しされている方や現在入居中の方は、家賃相場を非常に気にする傾向があります。
そのため家賃相場と現況家賃に乖離があると、内見時や契約更新時に家賃値下げ交渉が行われやすくなります。しかしこうした交渉に対して応じるべきかどうか、貸主側は頭を悩ませるケースが少なくありません。
本投稿は家賃相場が下落した際、所有物件の家賃見直したほうがいいのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃見直しで重要なポイント”
１．家賃相場が下落する背景
賃貸物件の資産価値は経年と共に低下します。一般的に、賃貸物件の家賃は年間1％程度のペースで下落すると言われています。
物件の資産価値が下がると、家賃維持して客付けすることが難しくなるため、一定期間空室が続くと貸主／管理会社は家賃値下げを検討せざるを得ません。
家賃値下げすると、競合する他社物件も同様の家賃設定を行うことが多いため、家賃相場が下がりやすくなります。部屋探ししている方／契約更新を考えている方は…
事前に同築年の家賃相場と現況家賃を調べている
貸主が値下げに応じない場合には「契約を結ばない」「更新せず退去を検討する」といった形で圧力をかけてくる
可能性があります。近年の賃貸業界は借り手有利な状況が続いており、家賃値下げ交渉が入ると空室リスクを避けるために、貸主が家賃を見直すことが多いのが現状です。
２．家賃見直し効果
募集時や契約更新時に、貸主が家賃を見直すことによるメリットとデメリットを整理すると、以下のようになります。
１）メリット
借主にとって家賃値下げが認められると、家計への負担を軽減できるため、入居促進や長期入居の実現に繋がります。
例えば家賃5万円で、2年毎の更新時に「5,000円値下げ」した場合…
| 2年 | 4年 | 6年 | 差額 |
値下げなし | 120万円 | 240万円 | 360万円 | − |
値下げあり | 120万円 | 228万円 | 324万円 | 36万円 |
長く住み続けるほど、借主側は家賃負担を大幅に減らすことができる上、退去時の修繕費用を抑えられるというメリットも得られます。その結果として、退去を抑える効果が期待できると言えるでしょう。
２）デメリット
募集時に家賃を値下げすると、その情報が賃貸検索サイトに掲載されるため、同じ物件の他の借主からクレームを受けやすくなります。
さらに、更新時に貸主が家賃見直しを安易に認めると、その情報は確実に他の借主に広がりやすく、同様の対応を求められることになります。
一度でも家賃を下げると、負のスパイラルに陥りやすく、以下のリスクがあります。
高い稼働率でも利益が減少
収益性の低下
借主の質がが下がり、トラブルが増える
近年では賃貸空室率が全国的に悪化傾向となっているため、適正家賃で募集しても早期成約が難しい状況です。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
３．借主からの家賃見直し提案を避ける方法
借主からの家賃見直し提案を避けるには、物件資産価値を高める他に方法はありません。
資産価値を向上させることで、家賃相場の変動に左右されにくくなるだけでなく、価値の目減りを抑えることができます。それにより募集時に家賃値上げが容易になり、さらに契約更新時の家賃値下げ要求が起きにくくなるのです。
特に築20年以上経過している物件では、資産価値が向上するリノベーションを行うと効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行い、リノベーションを機に家賃値上げに踏み切っています。
家賃値上げを確実に成功させるため、成約ターゲット層に響く「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開。また、家賃相場の影響を最小限に抑えるために、物件公式サイトを開設し、独自集客を強化しています。
家賃相場より1万円以上高い設定で募集していますが、競合物件との差別化が明確なため、内見時や契約更新時における「家賃値下げ要求」は一切発生していません。
この結果、弊社物件では2020年以降家賃収入が増加し続け、昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は家賃相場が下落した際、所有物件の家賃見直したほうがいいのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃相場が下がると、多くの貸主は相場に合わせた家賃設定を行う傾向があります。
しかし家賃相場を重視した集客に頼り続けると、客付けできても家賃収入が減少し、利益率が低下します。その結果、借主属性も悪化しやすくなり、トラブルが増加する恐れがあります。
こうした状況では最終的に、物件の稼働率を下げ、負のスパイラルを引き起こす可能性があります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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