不動産投資をされている方にとって、空室の発生は、とても嫌なことではありますが、ただ空室を避けることは100％できません。
空室が発生してしまうと、次の入居者が決まるまでは、一切家賃収入が発生しませんので、空室が連続して発生してしまうと、キャッシュフローが回らなくなってしまう可能性がでてきてしまいます。
空室が何室発生しても、毎月の支払い賃料が一定している「サブリース契約」にしておけば、管理料は高いものの収支バランスがわかりやすくなるので、空室が気になってしまう方にとっては、とても便利な管理方法だと言えます。しかし、サブリース契約にしてしまうと、サブリース会社が「借地借家法の借主」の立場となってしまうため、賃貸オーナーとしての権限が殆ど無くなってしまい、「稼働率の低下」「近隣家賃相場の下落」などがあってしまうと、同法32条1項（家賃減額請求）をいつでも請求してしまうことから、築年数が経過すればするほど、貸主的には不利になってしまいます。
近年においては、家賃滞納をカバーしてくれる「家賃保証会社」の普及が急速に進みましたが、それと同じく今では「空室補償」を売りに出している会社も出てきました。
家賃保証と空室補償と聞くと、同じような意味合いに取れてしまいますが、ただ両者は全く性質が異なるものであり、結論から先に言いますと、稼働率が良くご自身で賃貸経営をすることができる方にとっては、空室補償は付けないほうが正解と言えますが、今回のブログは、同じような意味合いでありながら、性質は全くことなる「空室補償と家賃保証の違い」について、お伝えいたします。
▼目 次
１．空室補償とは？
１）補償額を下回れば、差額分を補填
空室補償の最大のメリットと言えば、貸主が補償会社に補償料を支払うことによって、家賃収入が空室補償会社が定めた「補償額を下回った」場合、その差額分を給付金という形で支払ってもらえる点です。
わかりやすく言えば、生命保険の給付金と同じです。
不動産投資によって、最大のリスクと言えば、やはり空室発生による「家賃収入の減少」。
特に複数の部屋で同時期に空室が発生してしまうと、キャッシュフロー的にも厳しくなってしまいがちですが、空室補償会社を利用することによって、一定額以下になった場合のみではありますが、補填してくれると、収支バランスがわかりやすくなり、安定した賃貸経営を行うことができます。
また、稼働率が良くなれば「当然ながら差額分」は、貸主の取り分となります。サブリース契約では、満室状態であったとしても、毎月の賃料は一定額となってしまうため、収益性の部分を見ても、明らかに空室補償会社の方が一枚上手と言えます。
２）礼金や更新料が貰える
サブリース契約では、礼金や更新料は全て「サブリース会社」の売上となり、貸主は一切入ってきません。一方「空室補償」においては、礼金や更新料は貸主に入ってくることから、安定経営を実現することができます。
３）借地借家法の適用外
物件を丸ごと借り上げる「サブリース契約」では、サブリース会社が「借地借家法の借主」の立場となってしまいますが、空室補償を利用した場合、借主はあくまでも入居者となることから、借主からの家賃減額要求があったとしても、強い権限を持つことはない事から、交渉条件に合わなければ、拒否することもできます。
４）補償料負担が発生する
デメリットとすると、やはり補償料を支払わなければならない点。
集金管理物件で、稼働率が良ければ、管理会社に支払う管理料だけでも、十分採算が合うことになりますので、収益性が高い物件においては、むしろ損をしてしまう可能性が出てきてしまいます。
５）一定の条件がある
空室補償会社を利用する場合、同会社の独自評価によって「家賃」が決まってしまい、さらに更新のタイミングで「評価家賃が下落」する可能性が出てきてしまうことから、家賃相場の影響を受けずに、収益性を高めたいと考えている方にとっては、不利になってしまいます。
また、空室補償は「家賃滞納などは対象外」となってしまいますので、その点は予め理解しておかなければなりません。
２．家賃保証会社とは？
１）家賃滞納などを対応してくれる
家賃保証会社とは、借主が契約時に「初回保証料」を支払い、「年1回更新料」もしくは「月額保証料」を支払うことによって、保証会社が事実上の連帯保証人の役割を担ってくれて、万が一家賃滞納が発生した場合には、保証会社が管理会社／貸主に代位弁済をしてくれます。
空室補償は「一定額以下になった場合、給付という形で家賃補填」してくれますが、家賃保証の場合は「滞納などをした時、保証会社が代位弁済してくれる」ので、性質は全く違ってきます。
２）信用情報を確認できる
仲介会社（管理会社）によっては、信用情報が確認することができる「信用系／信販系」保証会社と提携していることから、入居審査上において「過去5年間に滞納歴」等があった場合には、その情報をすぐに確認することができる点です。
管理会社にとって、家賃滞納は最も敬遠すべき部分。
家賃保証会社が普及する前は、当然ながら「信用情報を確認」することができなかったため、入居申込書に記載されている情報だけで、入居審査を行わなければならなかったので、滞納歴を把握することは全くできませんでした。
しかし、保証会社を利用することで、滞納歴や会社情報などを保証会社が調べてくれる点は、入居審査をより精密に行うことができるため、滞納率を下げることが可能となり、更には万が一「代位弁済」が行われても、債務回収は保証会社が行ってくれるので、管理業務を効率化することができ点においても、管理会社としては保証会社は今後も使いたいと考えているはずです。
３）不動産明け渡し訴訟も保証会社負担
借家権があることによって、トラブルを引き起こしている借主がいたとしても、正当事由がなければ、退去させることができません。
一般的に、家賃滞納を連続して3か月以上続けた場合、「賃貸借契約上、信頼関係が破綻」したとみなされます。貸主は契約自体を解除させることは可能ですが、退去させるには「不動産明け渡し訴訟」を行い、勝訴判決をもらわなければ、対応することができません。
ただ、裁判となると「多額の費用」が発生し、その費用は貸主負担となってしまいますが、家賃保証会社を利用していると、保証会社が全額対応してくれるので、煩わしい裁判対応をしなくても済む点は、管理会社／貸主的にはメリットがあると言えます。
３．まとめ
空室が発生しても、すぐに部屋を埋めることができるような物件では、空室補償をつけると、その分ランニングコストが発生してしまうため、場合によっては損をしてしまいます。
また、空室補償会社は、空室が一定額以下になった場合、補償対象となるものの、同会社が定めた家賃にしなければならない点と、更新時において「家賃減額」もあり得ることから、収益性を高めたいと考えている方にとっては、家賃を自分で決められないので、トータル的に見れば明らかに損をしてしまいます。
それならば、家賃滞納に備えた「家賃保証会社」を利用した方が、保証料負担は借主となり、さらに家賃滞納した場合は、保証会社が代位弁済をしてくれるので、こちらの方が使いやすいです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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