賃貸空室原因を調べる画期的な方法とは？

募集している賃貸物件の反響がない場合、必ず原因があります。ただ賃貸空室原因に関して管理会社担当者は…

• 募集家賃と家賃相場に乖離が発生しているから

• 競合他社物件が家賃値下げを仕掛けてきたから

といった一辺倒の説明をするケースが多いです。

弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にありさらに築30年を超えた物件ですが、今回紹介する空室対策原因を実践したことで、2020年以降増収増益を達成＋閑散期でも安定的な集客を実現しています。

本投稿は、賃貸空室原因を調べる画期的な方法についてお伝えいたします。

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▶弊社最新の空室対策結果に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸退去後わずか1日で入居申込実現

▼目　次

１．空室原因＝家賃が高いとは言い切れない

２．仲介会社が紹介したいと本気で考えているか？

３．賃貸サイトを活用して、エリア内を歩いてみる

４．空室が続く最大の原因は？

５．まとめ

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【本記事でお伝えする結論】

賃貸空室原因を調べる画期的な方法とは？

１．空室原因＝家賃が高いとは言い切れない

一般的に募集中の賃貸物件の反響が得られにくい場合、「原因は家賃に問題がある」と考える方が多いですがこれは100％間違いです。

家賃値下げして部屋が埋まるならばエリア内空室率は0%になっているはずです。

近年の賃貸市場は物件供給数過剰により空室率が悪化傾向となっています。特に競争力が低下した築年数が古い物件ではその影響が大きく価格競争が激化していますが、適正家賃以下に家賃設定しても空室が埋まらない物件は意外に多いです。

実際弊社物件エリア内にある競合物件では、適正家賃以下に家賃設定しても空室が1年ぐらい続いた部屋があります。

部屋が埋まらないのは顧客から飽きられている証拠であり、家賃に問題があるとは言えません。

２．仲介会社が紹介したいと本気で考えているか？

賃貸物件を紹介する仲介会社は、契約成立に伴う報酬＝仲介手数料が唯一の売上となります。そのため仲介会社担当者には契約ノルマが課せられているため、成約につながりそうな物件を優先的に紹介していきます。

また仲介会社は募集時に主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載しますが、反響数が伸びない物件は「成約につながらない」と判断され、当て馬的な物件として紹介される／同サイト掲載を止める可能性が高くなります。

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▶当て馬物件の詳細は、こちらをご覧下さい。

不動産仲介業者が使う「アテ・ナカ・キメ」物件とは？

▶賃貸検索サイトから掲載を止める理由については、こちらをご覧下さい。

必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！～

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３．賃貸サイトを活用して、エリア内を歩いてみる

早期成約に繋げるためには、物件の第一印象はとても重要です。

特に物件周り／ごみ置き場／共用廊下などが清潔でないと、たとえ室内がリフォームされていても第一印象が悪くなってしまうため入居促進に繋げることができません。

空室対策している物件で空室が長期化になっている部屋は、恐らく外観周りが汚い可能性があります。

そこでおススメするのが、エリア内の競合他社物件を貸主の眼で確認することです。自身の目で確認すると意外にも空室が長期化している理由が見えてくるはずです。

弊社代表も空室対策で悩んでいる時、エリア内の競合他社物件を1件ずつ歩き自分の目で確かめたことで、部屋が埋まらない原因を見つけ出すことができ、現在のリノベーションの形を作ることができました。

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▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。

空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇【前編】

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４．空室が続く最大の原因は？

空室期間が続いてしまう「最大の原因」は、ズバリ「顧客が求めている部屋」になっていないことです。

弊社物件は2017年繁忙期客付けで大失敗しこれを機にリノベーションへと舵を切ることを決意しました。弊社代表が翌年リノベーションブランドを立ち上げた背景には

• ファミリー物件は女性が成約のカギを握っている

• 女性はカフェスタイル生活に憧れを持っている

• 特にキッチンに関しては機能性＆デザイン性を求めている

と分析し、上記を具現化した部屋を作れば家賃値上げしても必ず成約してくれると判断しました。

その結果3年前から成約期間短縮＋満室達成を継続することができ、2期連続増収増益を達成することができるようになりました。

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▶弊社リノベーション成果に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開

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５．まとめ

本投稿は、賃貸空室原因を調べる画期的な方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。

空室が長期化する原因として多くの貸主は、家賃や築年数／募集時期を指摘することが多かったのですが、ただ顧客が喜ぶような部屋を提供することができれば築年数や募集時期などは一切関係なく早期客付けすることは十分可能であると言えます。

今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。

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有限会社 山長

取締役　長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

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