空室補償と家賃保証との違いとは？

不動産投資にとって空室は最も避けたいところです。空室が発生してしまうと、次の借主が決まるまでは家賃収入が発生しませんので、空室が立て続けて発生してしまうとキャッシュフローが回らなくなる可能性が出てきます。

物件管理をサブリース契約にすることで空室が発生しても毎月の家賃入金は一定のため安定した不動産投資ができます。しかし募集家賃と家賃相場に乖離が発生すると物件稼働率が悪化するため契約更新のタイミングで借地借家法第32条1項を適用し、貸主に家賃減額請求を起こしてくるため、築年数が経過すればするほど貸主的には不利になります。

近年においては、家賃滞納をカバーしてくれる「家賃保証会社」の普及が急速に進みましたが、それと同じく今では「空室補償」を売りに出している会社も出てきました。

家賃保証と空室補償と聞くと同じような意味と勘違いしてしまいますが、ただ両者は全く性質が異なるものです。

本投稿は空室補償と家賃保証の違いについてお伝えいたします。

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▼目　次

１．空室補償とは？

　　１）補償額を下回れば、差額分を補填

　　２）礼金や更新料が貰える

　　３）借地借家法の適用外

　　４）補償料負担が発生する

　　５）一定の条件がある

２．家賃保証会社とは？

　　１）家賃滞納などを対応してくれる

　　２）信用情報を確認できる

　　３）不動産明け渡し訴訟も保証会社負担

３．まとめ

空室補償の最大のメリットは貸主が補償会社に補償料を支払えば、家賃収入が空室補償会社が定めた「補償額を下回った」場合、その差額分を給付金という形で支払ってもらえる点です。

わかりやすく言えば、生命保険の給付金と同じです。

また稼働率が良くなれば「当然ながら差額分」は、貸主の取り分となります。サブリース契約では満室状態であったとしても毎月の賃料は一定額となってしまうため、収益性の部分を見ても明らかに空室補償の方が一枚上手と言えます。

サブリース契約では、礼金や更新料は全て「サブリース会社」の売上となり、貸主は一切入ってきません。一方「空室補償」においては、礼金や更新料は貸主収入となるため、安定経営を実現することができます。

サブリース契約ではサブリース会社が借地借家法上の借主となりますが、空室補償では空室保証会社が借主の立場ではなく入居者となります。

サブリース会社が契約更新時家賃減額請求を起こし貸主が拒否すると、最悪契約解除となり家賃収入がゼロとなってしまいますが、空室補償では借主が退去する可能性はあるものの他の借主は今まで通り契約状態が続きます。

空室補償のデメリットは毎月補償料を支払わなければならない点です。集金管理物件で高稼働率を保つことができれば空室補償はマイナスになってしまいます。

空室補償会社を利用する場合、同会社の独自評価で家賃が決まってしまい、また更新のタイミングで「評価家賃が下落」する可能性が出てきてしまうことから、収益性を高めたい貸主には不利となります。

また、空室補償は「家賃滞納などは対象外」となるためその点は予め理解しておかなければなりません。

家賃保証会社とは借主が契約時に「初回保証料」を支払い、「年1回更新料」もしくは「月額保証料」を支払うことで、保証会社が事実上の連帯保証人の役割を担い、万が一家賃滞納が発生した場合は、保証会社が管理会社／貸主に代位弁済をしてくれます。

空室補償は「一定額以下になった場合家賃補填」してくれますが、家賃保証は「滞納などが発生した際、保証会社が代位弁済してくれる」ので、性質は全く違ってきます。

家賃保証会社の中には信用情報が確認できるため、入居申込者が過去5年間の間で滞納歴があるとその情報を確認することができ、場合によっては入居拒否させることができます。

家賃保証会社が普及する前は連帯保証人をつけることが入居条件でしたが、家賃保証会社を利用することで万が一家賃滞納が発生してもすぐに代位弁済が行われるため、管理会社／貸主側の滞納リスクはほぼゼロになる点はメリットと言えます。

法的に借主は弱い立場と見做されるため、正当事由なしでは借主を退去させることができません。

一般的に借主が家賃を連続3か月以上滞納した場合、借主と貸主との信頼関係は破綻したとみなされるため賃貸借契約の解除を一方的に行うことができます。

しかし退去させるには司法判断を仰がなくてはならず、裁判所に「不動産明け渡し訴訟」を起こす必要があります。今までは貸主が裁判費用全額負担していましたが、家賃保証会社を利用すると保証会社が費用負担してくれるため、スムーズに部屋の明け渡しをすることができます。

今回はは空室補償と家賃保証の違いについてお伝えしました。空室補償は賃貸経営に精通していない貸主にとって保険代わりになるようなシステムと言えます。

ただ家賃を見直される可能性があることを踏まえると、不動産投資に精通されている方であれば空室補償は必要なく家賃保証会社を利用するだけで十分と思われます。

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