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築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性


築年数が経過した賃貸物件は、空室率や修繕費が増えやすく、建物の減価償却が終了すると税負担も重くなる場合があります。



そのため、アパートローンの完済時期を迎えることが多い築30年を超えた物件では、今後も保有を続けるのか、売却や建て替えを選ぶのか、「出口戦略」を検討する必要があります。



一般的には売却や建て替えが出口戦略として挙げられますが、本記事では、弊社が築古アパートをリノベーションしながら経営改善を進めてきた経験をもとに、長期的な資産形成につなげる新しい出口戦略の考え方をご紹介します。



▶築古アパートの空室対策やリノベーション全体の考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。


▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！

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▼　目次




【本記事でお伝えする結論】


  • 築古物件の今後を考える際は、売却・建て替えに加え、リノベーションによる長期運営も選択肢となる。


  • リノベーションは、賃貸需要や建物の状態、工事費、投資回収の見込みを確認したうえで判断することが重要。


  • リノベーションによって稼働率と収益性を改善し、内部留保を積み上げることは、将来の売却・建て替え・資金調達の選択肢を広げる可能性がある。

１．築古アパートの出口戦略の考え方と問題点


築古アパートの出口戦略の考え方と問題点

賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数の経過と共に物件資産価値はは低下するため空室率が上昇し家賃値下げを余儀なくされます。



また経年劣化による修繕費が上昇し、建物の償却期間が終了すると、節税効果が薄くなりキャッシュフローの悪化は避けられません。



賃貸物件の償却期間


  • 木造：22年


  • 軽量鉄骨（3㎜～4㎜）：27年／（4㎜以上）：34年


  • RC：47年


そのためアパートローンが完済する築30年を目安に、所有物件を最終的にどうするか事前に決めておかなくてはなりません。これを出口戦略と言います。




不動産投資における出口戦略には以下3つの方法がありますが、それぞれ問題点があることを認識しなければなりません。



  • 売却

  • 建て替え

  • リノベーション



それではそれぞれの出口戦略の問題点について、具体的に見ていきたいと思います。


売却


物件売却

物件売却するとまとまった資金を得ることができるため、新たな投資に回すことができます。また償却期間が終了した時点で売却に成功すれば税負担から解放されるため、有効的な出口戦略になると言えます。



ただ不動産投資家は「利回り」で物件判断するため、立地／利回りが低ければ買い手が見つかりにくくさらに物件売却時には譲渡所得税や住民税などが発生するので注意が必要です。


建て替え


建替え

物件があるエリアが今後も賃貸需要が期待できるのであれば、出口戦略は建て替えがベストになってきます。建え替えすることで以下のメリットが期待できます。



  • 資産価値が向上するため空室リスクが減り、高い賃料設定が可能なため収益性がUPする

  • 建物の減価償却費が生まれるため高い節税効果が期待できる




ただ賃貸物件を最も借りる人口＝生産年齢人口（15～64才）は今後減少し、さらに地方都市では人口減少に加え戸建て住宅を購入する人が多いため、大都市を除き金融機関は不動産融資に消極的な姿勢を取っているのが現状です。



そのため建え替えする際は頭金が用意できなければ融資は難しく、さらに昨今は建築資材が高騰しているためアパートが満室稼働でも手元資金は従前と比べ少なくなるので、自己資金を相当出さない限り安定した賃貸経営を行うことは難しくなります。



リノベーション


リノベーション

近年では部屋探しの多様化が進んでいるため資産価値が向上するリノベーションを行えば…



  • 築年数で物件判断される方は少ない

  • リノベーションを機に賃料の値上げが可能



となり収益改善が期待できます。



▶リノベーションを検討する際は、工事費だけでなく、空室期間の短縮や収益改善まで含めて費用対効果を判断することが重要です。詳しくは関連記事「賃貸リノベーションの費用対効果は期待できる？」をご覧ください。




そこで築年数が古い物件を所有している一部の貸主はあえて物件売却／建て替えせずにリノベーションするケースが増えてきています。アパートローンが完済していれば家賃収入全額が利益となるため利回りは一気に向上します。



ただ物件を維持することで…



  • 目視出来ない部分の劣化が発生しやすいため修繕費は高くなる可能性が高い

  • 建物の償却期間は終了しているため所得税や住民税が高額になる



ことから今まで以上に節税対策を強化（例えば適切な修繕費の計上、小規模企業共済の加入、ふるさと納税）しないと、所得税を圧縮させることが難しくなってしまいます。



弊社でも築年数が経過した自社所有アパートを段階的にリノベーションし、入居率改善と収益改善を進めながら長期運営を続けています。その経験からも、築年数だけで物件価値が決まる時代ではないと実感しています。



▶アパート経営の限界の詳細については、関連記事「アパート経営の限界は築何年まで？」をご覧ください。



２．新しい出口戦略とは？


新しい出口戦略とは？

築年数が経過した物件は収益性や節税効果が期待できないため、多くの貸主は売却／建替えを選択しがちになりますが、弊社代表はリノベーションこそ新たな出口戦略の可能性が期待できると考えています。



その理由について解説します。


理由①：内部留保が溜まりやすくなる


アパート経営を行う多くの貸主は金融機関からアパートローンを借入していますが、築30年を超えるとアパートローンは完済しているケースが多いため、リノベーションで満室稼働を成功させれば従前と比べ内部留保が溜まりやすくなります。



先程もお伝えしましたが、建物の減価償却が終了すると、税負担が増える場合があります。そのため、長期運営を続ける際は、次のような取り組みも含めて資金計画を考える必要があります。



  • 建物の状態に応じた修繕を行う


  • 小規模企業共済など、適用条件に合う制度を検討する


  • 役員報酬や給与の設定を見直す


  • 外壁塗装など、必要な修繕を計画的に行う



ただし、修繕費と資本的支出の区分や各制度の税務上の扱いは、工事内容、契約形態、個人・法人の違いなどによって異なります。実施前に税理士などの専門家へ確認することが重要です。



これらを適切に組み合わせることで、税負担と将来の修繕費を考慮した資金計画を立てやすくなります。


理由②：資産形成がしやすくなる


内部留保を貯めることができれば、一部の資金を投資信託などに回すことができるため資産形成しやすくなります。弊社でも資金の一部を投資信託に回したことで利益を得ることに成功しています。


理由③：売却時の評価につながる可能性がある


将来的にリノベーション物件を売却する場合、リノベーションによって稼働率や家賃収入が改善し、物件の収益性を維持できていれば、利回りなどの条件によっては売却時の評価につながる可能性があります。



また、外壁の劣化が目立つ場合は、売却前に外壁塗装を行うことで、建物の管理状態や外観の印象を改善できることがあります。



ただし、外壁塗装を行ったからといって売却価格が必ず高くなるわけではありません。建物の状態や工事費、期待できる効果を確認したうえで判断することが重要です。


▶弊社が自社所有アパートで実践したリノベーションの内容と収益改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。


理由④：建替え時金融機関からの評価が高くなる


先程もお伝えした通り金融機関は不動産投資に対し消極的な姿勢をとっています。そのため建え替えする際頭金を用意しないと融資してもらえない可能性は極めて高くなりますが、まとまった自己資金を頭金として用意することができれば金融機関からの評価は高くなり融資に有利になります。



つまりリノベーションで満室稼働が継続出来れば…



  • 一部の資金を投資信託に回すことで資産を増やすことが期待できる

  • リノベーションすることで利回りが高くなるため、売却時有利になる

  • 建え替えする場合自己資金を増やせるため、銀行評価が高い＆安定した家賃収入が期待



できるため貸主にとってはメリットが大きくなります。



▶リノベーションによる収益改善や内部留保の積み上げが、金融機関からの評価にどのようにつながったのかは、「金融機関から評価される賃貸経営とは？」で詳しく紹介しています。



３．まとめ


今回は、築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性についてお伝えしました。



今後、地方都市では人口減少が進み、金融機関が不動産融資に対して慎重になることも考えられます。その場合、建て替えを希望しても、自己資金や収益計画などの条件によっては融資を受けにくくなる可能性があります。



また、昨今の建築費上昇に伴い、新築物件の募集賃料も高くなる傾向があります。しかし、設定家賃が地域の需要に合っていなければ、建物が完成しても想定どおりの入居率を確保できるとは限りません。



物件稼働率が想定を下回ると、安定した家賃収入を得にくくなります。特にサブリース契約では、契約内容や稼働状況などによって、更新時に賃料の見直しを求められる可能性もあります。



このような状況を踏まえると、新築や建て替えを一律に否定するのではなく、地域の賃貸需要や建築費、想定家賃、返済計画を確認したうえで、慎重に判断することが重要です。



一方、リノベーションによって物件の稼働率や収益性を改善し、安定した経営実績を積み重ねることは、金融機関からの評価につながる可能性があります。ただし、融資や金利などの条件は、収益状況や返済実績、金融機関との取引状況などを含めて総合的に判断されます。



弊社では、自社所有アパートでリノベーションを繰り返し検証しながら、長期的な収益改善と資産形成の両立を目指してきました。出口戦略は「最後に考えるもの」ではなく、築年数がさらに経過する前から準備しておくことで、将来の選択肢を広げやすくなります。


今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。



しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。



そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。






空室対策コンサルタント　有限会社山長

有限会社山長　長田　穣

取締役　長田 穣(オサダミノル）　　　　空室対策コンサルタント


1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。


暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。


その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。


この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。


現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。


あなたのアパート経営を支援させていただきます！


▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


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