築年数が経過すると空室率や修繕費が増え、また建物の償却が終わり節税効果が期待できなくなります。そのためアパートローンが完済する築30年を超えた物件を所有する貸主は「出口戦略」を検討しなければならなくなります。
築年数が経過した物件の出口戦略は複数の方法がありますが、今回弊社がご紹介する出口戦略一般的な出口戦略とは異なりますが、結果的に貸主にとってメリットが大きくなるのでぜひ参考にして頂ければ幸いです。
本投稿は築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートの出口戦略の考え方と問題点
賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われています。築年数の経過と共に物件資産価値はは低下するため空室率が上昇し家賃値下げを余儀なくされます。
また経年劣化による修繕費の上昇＋建物の償却期間が終了すると、所得税が高くなるためキャッシュフローの悪化は避けられません。
そのためアパートローンが完済する築30年を目安に所有物件を最終的にどうするか事前に決めておかなくてはなりません。これを出口戦略と言います。
不動産投資における出口戦略とは以下3つの方法がありますが、それぞれ問題点があることを認識しなければなりません。
売却
建替え
リノベーション
それではそれぞれの出口戦略の問題点を見ていきたいと思います。
売却
物件売却するとまとまった資金を得ることができるため、新たな投資に回すことができます。また償却期間が終了した時点で売却に成功すれば税負担から解放されるため、有効的な出口戦略になると言えます。
ただ不動産投資家は「利回り」で物件判断するため、立地／利回りが低ければ買い手が見つかりにくくさらに物件売却時には譲渡所得税や住民税などが発生します。
建替え
物件があるエリアが今後も賃貸需要が期待できるのであれば、出口戦略は建て替えがベストになってきます。建替えすることで以下のメリットが期待できます。
資産価値が向上するため空室リスクが減り、高い家賃設定が可能なため収益性がUPする
建物の減価償却費が生まれるため高い節税効果が期待できる
ただ賃貸物件を最も借りる人口＝生産年齢人口（15～64才）は今後減少し、さらに地方都市では人口減少に加え戸建て住宅を購入する人が多いため、大都市を除き金融機関は不動産融資に消極的な姿勢を取っているのが現状です。
そのため建替えする際は頭金が用意できなければ融資は難しく、さらに昨今は建築資材が高騰しているためアパートが満室稼働でも手元に残るお金は従前と比べ少なくなるので、自己資金を相当出さない限り安定した賃貸経営を行うことは難しくなります。
リノベーション
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため資産価値が向上するリノベーションを行えば…
築年数で物件判断される方は少ない
リノベーションを機に家賃値上げが可能
となり収益改善が期待できます。そこで築年数が古い物件を所有している一部の貸主はあえて物件売却／建て替えせずにリノベーションするケースが増えてきています。アパートローンが完済していれば家賃収入全額が利益となるため利回りは一気に向上します。
ただ物件を維持することで…
目視出来ない部分の劣化が発生しやすいため修繕費は高くなる可能性が高い
建物の償却期間は終了しているため所得税や住民税が高額になる
ことから今まで以上に節税対策を強化（適切な修繕費の計上、小規模企業共済の加入）しないと、所得税を圧縮させることが難しくなってしまいます。
▶アパート経営の限界については過去記事をご覧下さい。
２．新しい出口戦略とは？
築年数が経過した物件は収益性や節税効果が期待できないため、多くの貸主は売却／建替えを選択しがちになりますが、弊社代表はリノベーションこそ新たな出口戦略の可能性が期待できると考えています。
理由①：内部留保が溜まりやすくなる
アパート経営を行う多くの貸主は金融機関からアパートローンを借入していますが、築30年を超えるとアパートローンは完済しているケースが多いため、リノベーションで満室稼働を成功させれば従前と比べ内部留保が溜まりやすくなります。
先程もお伝えしましたが、築年数が経過すると減価償却が終了するため所得税が一気に高くなりますが…
適度な修繕を行い修繕費を計上する
小規模企業共済に加入する（全額損金）
給料を上げる（ただし社会保険料は高くなる）
外壁塗装工事を行う（修繕費or基本的支出で計上できる）
ことである程度の節税効果は期待できるため、キャッシュが厳しくなる可能性は低いです。
理由②：資産形成がしやすくなる
内部留保を貯めることができれば、一部の資金を投資信託などに回すことができるため資産形成しやすくなります。弊社でも資金の一部を投資信託に回したことで利益を得ることに成功しています。
理由③：売却時有利になる
もし都合によりリノベーション物件を売却したい場合、リノベーションを行わない物件と比べ利回りが高くなるため高値で売却することができます。さらに奥の手として、売却前年にグレードが低い塗料を使った外壁塗装を行うと物件価値がさらに高くなるため、売却価格を高めに設定しても買い手が見つかりやすくなります。
理由④：建替え時金融機関からの評価が高くなる
先程もお伝えした通り金融機関は不動産投資に対し消極的な姿勢をとっています。そのため建替えする際頭金を用意しないと融資してもらえない可能性は極めて高くなりますが、まとまった自己資金を頭金として用意することができれば金融機関からの評価は高くなり融資に有利になります。
つまりリノベーションで満室稼働が継続出来れば…
一部の資金を投資信託に回すことで資産を増やすことが期待できる
リノベーションすることで利回りが高くなるため、売却時有利になる
建替えする場合自己資金を増やせるため、銀行評価が高い＆安定した家賃収入が期待
できるため貸主にとってはメリットが大きくなります。
３．まとめ
今回は築古物件を活用した新たな出口戦略の可能性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後地方都市では人口が減少するため、金融機関は不動産投資にさらに消極的な姿勢を取ることが予想されるため、建替えしたいと思っても融資してもらえない可能性が出てきます。
ただリノベーションでしっかりと満室稼働させ実績を残せれば、金融機関側も高く評価するため新規融資／借入金利の引き下げなどをしてくれる可能性は高くなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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